Руководства, Инструкции, Бланки

предварительный договор при покупке квартиры образец

Рейтинг: 4.1/5.0 (399 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Провинциалы Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор. в соответствии с гражданским законодательством, может применяться в различных сделках, например, в некоторых видах договора аренды. Однако, наиболее часто данное соглашение заключается в сфере купли-продажи недвижимости гражданами. Такие предварительные договоры, предшествуют заключению непосредственно самой сделки по распоряжению недвижимостью. и, как правило, составляются гражданами самостоятельно. В связи с этим, важно заранее ознакомиться с правилами, предъявляемыми законом к составлению данного документа, и с обязательными положениями, которые должен содержать такой договор. Именно об этом и пойдет речь дальше в данной статье.

Особенности предварительного договора купли-продажи квартиры

Прежде всего, хотелось бы сразу оговориться, что дальше речь будет идти о заключении предварительного договора между гражданами (физическими лицами) по поводу имеющегося в наличии недвижимого имущества. Вопрос о возможности заключения предварительного договора купли-продажи в отношении еще не построенного объекта недвижимости является спорным, поэтому, освещать его мы не будем. Как правило, именно в этих же правоотношениях в качестве продавца выступает юридическое лицо – соответственно, этот случай так же содержит множество сложных и не до конца разъясненных законодателем моментов. Поэтому, говорить мы будем о самой распространенной ситуации – о случае заключения предварительного договора купли-продажи гражданами.

Кроме того, хотелось бы отметить, что рассмотренные ниже положения, можно применять не только к сделкам купли-продажи квартир. но и к сделкам с иной недвижимостью – гаражами. дачами и т.д.

Нормы, касающиеся всех предварительных договоров, содержатся в ст.429 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данный договор имеет смысл тогда, когда стороны не могут сразу заключить, по тем или иным причинам (причины могут быть самыми разными), основной договор купли-продажи.

Несмотря на то, что в соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор, который будет составлен в будущем, предварительный договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. но не регистрируется, как основной договор купли-продажи. Именно этим данный договор привлекателен для обеих сторон правоотношения, поскольку он может быть составлен участниками сделки самостоятельно, без привлечения специалистов, а так же, позволяет избежать расходов, сопровождающих регистрационные действия.

Как правило, после составления предварительного договора, покупатель передает продавцу определенную денежную сумму, как бы, в подтверждение будущего заключения договора. Однако, в соответствии с законом, передача денег по предварительному договору не должна осуществляться – смысл данного договора не предполагает совершения подобного действия. Поэтому правомерность отражения в предварительном договоре передачи денег является неоднозначной. В любом случае, обозначать переданную сумму денег как задаток или аванс, не стоит. Если же стороны все же хотят закрепить свои обязательства материальным подтверждением, можно прописать, что определенная сумма денег передана покупателем продавцу, как обеспечение исполнения обязательств в будущем.

Вообще же, на стадии предварительного договора, не рекомендуется осуществлять какие-либо платежи – разумнее это делать уже при непосредственном заключении договора купли-продажи. При этом, в предварительном договоре можно указать, что при заключении основного договора должно быть достигнуто соглашение о задатке (авансе), и определить его размер. Так же, важно помнить разницу между задатком и авансом – первый, в случае отказа покупателя от сделки, остается у продавца, а при отказе продавца от совершения сделки – возвращается в двойном размере покупателю. Аванс же данным правилам не подчиняется.

Возвращаясь к общим положениям, касающимся предварительного договора. установленным гражданским законодательством, можно отметить следующие моменты:

-обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

-стороны, заключившие предварительные договор, должны помнить о том, что впоследствии они не вправе уклоняться от заключения основного договора. В противном случае, вторая сторона имеет право, в судебном порядке, принудить уклоняющуюся сторону к заключению договора купли-продажи ( п.5 ст.429 и п.4 ст.445 ГК РФ ).

Несмотря на то, что правоустанавливающие документы, как правило, принято проверять перед заключением договора купли-продажи, в случае, если стороны решают составить предварительный договор, сделать это следует до подписания данного предварительного договора. Проверка правоустанавливающих документов, а так же отсутствие обременений квартиры до заключения предварительного договора, позволит уже на этом этапе составить объективное мнение о возможности заключения впоследствии основного договора. При этом, следует помнить, что если в ходе данной проверки выясняются обстоятельства, препятствующие заключению договора купли-продажи на данный момент, это вовсе не исключает возможности заключения предварительного договора, при условии, что данные препятствия будут устранены к моменту заключения основного договора (либо к иному моменту, установленному в соглашении), определенного сторонами в предварительном договоре. При этом, внося данное условие в договор, следует быть крайне внимательным и трезво оценивать возможности устранения недостатков документов продавцом.

Итак, перейдем теперь непосредственно к рассмотрению содержания предварительного договора купли-продажи квартиры.

Содержание предварительного договора купли-продажи квартиры

В соответствии с законом, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Таким образом, в содержание предварительного договора купли-продажи жилья обязательно должны включаться следующие положения.

-указание на предмет договора. Предмет договора – то есть продаваемая квартиры, должна быть как можно более подробно описана – необходимо указать её адрес, местоположение в многоквартирном доме (этаж), площадь, количество комнат и т.д. – одним словом, перечислить технические характеристики помещения (целесообразно приложение к договору технической документации на продаваемую квартиру). Так же, целесообразно указать, что помещение было осмотрено покупателем, оно не имеет дефектов, и у продавца отсутствуют претензии по состоянию квартиры.

-указание на цену. по которой в будущем квартира будет продана/куплена. Так же, в предварительном договоре можно сразу указать, каким образом и когда будет осуществлен платеж по будущей сделке – наличными, переводом на банковский счет и т.д.

-реквизиты обеих сторон – то есть, паспортные данные и место проживания, как покупателя, так и продавца. Если сделка осуществляется по доверенности, необходимо приложить к договору копии соответствующих доверенностей.

-срок в течении которого, стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

-если покупателем была передана по предварительному договору определенная сумма денег. в качестве обеспечения исполнения обязательств в будущем, стороны должны прописать дальнейшую судьбу переданной денежной суммы (случаи возвращения её покупателю, случаи оставления у продавца, зачет в стоимость жилья и т.д.).

-результаты проверки документов продавца. так же должны быть отражены в предварительном договоре. Следует указать, реквизиты правоустанавливающих документов на квартиру, отсутствие сделки по отчуждению данной квартиры, нахождения её под залогом, в аренде. в споре и под запрещением (арестом).

-указание на сторону, несущую расходы по оформлению документов будущей сделки купли-продажи квартиры.

-штрафные санкции для стороны, уклоняющейся от исполнения договора. Целесообразно указать в каких случаях виновная сторона будет подвергаться штрафным санкциям, а так же меру ответственности (то есть, какой и в каком объеме ущерб будет возмещаться пострадавшей стороне).

Таковы основные положения предварительного договора купли-продажи квартиры. Несмотря на то, что как правило, стороны в данном правоотношении не считают составление данного соглашения слишком сложной процедурой и предпочитают заключать договор самостоятельно, не обращаясь к помощи специалиста, все же, можно порекомендовать прислушиваться к мнению профессионалов. Поскольку только квалифицированный специалист может подсказать, исходя из конкретной ситуации, внести некоторые нюансы, в договор, которые впоследствии, избавят стороны от проблем при исполнении договора.

предварительный договор при покупке квартиры образец:

  • скачать
  • скачать
  • Другие статьи

    Предварительный договор купли-продажи квартиры: как правильно заполнить образец

    Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры и как его оформить

    Продажа и приобретение недвижимости – вопрос ответственный. Даже если квартира подошла по всем параметрам, не всегда участники сделки имеют возможность подписать основной договор. Например, покупатель не получил все необходимые средства или продавец не изготовил техпаспорт на квартиру. Однако сторонам терять выгодную сделку не хочется.

    В таком случае они могут заключить предварительный договор, согласно которому покупатель обязуется купить определенную квартиру по оговоренной цене в установленный срок, а продавец должен ее продать. Вместе с предварительным договором часто передается задаток, который на этапе составления основного договора включается в общую стоимость жилья.

    Ключевые отличия предварительного от основного договора

    Главное отличие предварительного договора и просто договора в том, что последний регистрируется в Регпалате и служит документом, на основании которого квартира переходит в собственность покупателю. Предварительный же договор заключается исключительно для спокойствия сторон – чтобы гарантировать заключение сделки в будущем.

    Таким образом, суть предварительного договора – не купля-продажа недвижимости, а обязательство сторон осуществить куплю-продажу. Поэтому в нем предусмотрены последствия за нарушение отказа от покупки или продажи квартиры. В основном же договоре прописана ответственность сторон за нарушение правил эксплуатации квартиры, неуплату по обязательствам, предусмотренным документом и так далее.

    В основном договоре обязательно расписывается процесс передачи денег за квартиру. Если же средства для покупки предоставлены банком (ипотека), то это процесс расписывается особенно подробно, а экземпляр договора предоставляет кредитору. В предварительном договоре обговаривается только сумма, а не источник происхождения денег.

    Если собственников квартиры или покупателей – несколько, то предварительный договор могут заключить только по одному представителю.

    В основном договоре должны быть перечислены все продавцы и все покупатели, в том числе несовершеннолетние.

    Как составить предварительный договор купли-продажи
    • Сведения о сторонах. Нужно указывать не просто фамилию и имя, а полные паспортные данные, адрес прописки, телефон.
    • Сведения о квартире. Это должны быть исчерпывающие сведения, позволяющие «опознать» квартиру по всем признакам, к примеру: «Предмет договора – трехкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров, расположенная на 5 этаже 10-этажного кирпичного дома по адресу…» и т.д.
    • Стоимость и порядок оплаты. Если по договору передается часть средств (к примеру, 10%), это обязательно должно быть упомянуто. Расписывается порядок получения остальной суммы: например, 40% при заключении основного договора, остальное – после регистрации перехода права собственности.
    • Сроки оплаты. Это ключевой момент. В предварительном договоре обязательно должны быть указаны «крайние» сроки оплаты – то есть та дата, после которой сделка считается не заключенной и вступают в дело санкции.
    • Ответственность сторон. Обязательно необходимо учесть, каковы будут последствия за разрыв сделки. Как правило, ответственность – экономическая, и заключается она в перераспределении средств, переданных в качестве задатка. Так, по общему правилу, если договоренность нарушает продавец, то он возвращает покупателю полученные им ранее деньги в двойном размере. Если же от намерений отступил покупатель, то внесенная сумма остается у продавца.
    • Форс-мажоры. От них никто не застрахован. В договоре рекомендуется предусмотреть не только «стандартные» риски – например, наводнения, пожар, землетрясения, но и те случаи, когда сделка срывается по вине третьих лиц. Например, покупателю не одобрили ипотеку, либо кто-то из собственников помещения неожиданно отказался продавать свою долю. В таком случае залог возвращается покупателю полностью и стороны никаких обязательств не несут.

    Что будет, если отказаться от приватизации? Узнайте об этом здесь .

    Что нам обещает сфера недвижимости в следующем году? Об этом по http://zakonometr.ru/informacija/prognozy ссылке.

    Гарантии и риски

    Само по себе заключение предварительного договора не гарантирует завершение сделки. Если одна из сторон отказалась от покупки или продажи квартиры, то можно претендовать только на денежную компенсацию или неустойку.

    Однако заключение предварительного договора гарантирует, что сделка будет заключена в определенный срок и по определенной цене. Это не позволит продавцу манипулировать ценой, если, к примеру, цены на недвижимость резко подскочат. Сделка должна быть заключена по той цене, которая указана в договоре.

    Также заключение предварительного договора снижает риски, что квартира будет продана другому лицу – ведь в таком случае продавец должен будет вернуть сумму, превышающую в два раза размер задатка (статья 381 Гражданского кодекса).

    Кстати, передачу денег лучше всего «закрепить» распиской, чтобы в случае споров не было претензий по поводу того, какая именно сумма была передана.

    Таким образом, предварительный договор снижает риски неисполнения обязательств со стороны участников сделки, позволяет покупателю добиться возврата задатка в случае срыва договоренности, а продавцу дает уверенность, что его квартира будет продана по подходящей цене.

    06.11.2015 в 00:58

    Добрый день.
    Хотелось бы уточнить, каким образом покупатель “страхует себя” в случае срыва договоренности? Если я правильно понимаю, что предварительный договор не имеет юридической силы. Продавец явно в выигрыше при любом раскладе. Покупатель (только при успешном протекании сделки) может себя обезопасить в случае повышения цены на квартиру (опять-таки каким образом?) Скажем процесс исполнения затянулся, и у продавцы на горизонте замаячил более конкурентоспособный покупатель. Просьбы разъяснить этот момент.

    Добавить комментарий Отменить ответ
  • Земля, дача, строительство

    Москва, улица Ленинская Слобода, 19 Бизнес-центр «Омега Плаза»

    © Copyright 2016. Все права защищены.

  • Цели предварительного договора купли-продажи

    Зачем нужен предварительный договор купли-продажи?

    Иногда случается так, что нужно срочно продать какой-то недвижимый объект, а право собственности ещё не зарегистрировано. А может вы наткнулись на объявление о продаже недвижимости, которую намерены приобрести, но выясняется, что продавец ещё не является собственником. Это может случиться, например, когда наследники уже заявили о принятии наследства, но ещё не приняли его документально. В этом случае вас выручит предварительный договор купли-продажи недвижимости (скачать здесь ).

    Законные основания предварительного договора

    Предварительная сделка регулируется статьёй 429 Гражданского кодекса. По требованиям этой статьи продавец и покупатель между собой договариваются об условиях продажи недвижимости – оговаривают цену и день, когда должна совершиться основная сделка. Конечно, можно предварительный договор и не заключать, он не является обязательным. Однако бывают ситуации, при которых этот документ может оказать решающее влияние.

    Такой документ должен быть оформлен по правилам:

    • обязательно письменно;
    • указываются данные продавца и покупателя (все данные паспорта и прописка);
    • характеристики имущества (адрес, этажность, площадь, кадастровые номера);
    • цена имущества, которую покупатель уплатит продавцу;
    • срок, до которого должен быть заключён основной договор.

    Когда срок предварительного соглашения заканчивается, а ваш контрагент отказывается скрепить своей подписью основной договор, по требованию 4 части 445 статьи Гражданского кодекса вы можете в суде требовать понудить виновника заключить договор на оговорённых и согласованных раньше условиях. Если предварительный договор составлен правильно, суды удовлетворяют подобные иски без проволочек.

    Расторжение предварительного договора возможно только по согласию сторон. Соглашение может и не оформляться письменно – если продавец и покупатель не выполнили в срок условия предварительного договора, и ни один из них не направил другому предложение завизировать основной договор, обязательства их прекращаются.

    Поэтому исковое заявление о расторжении договора купли-продажи или соглашение о расторжении договора купли-продажи, пусть и предварительного, в данном случае оформлять не требуется.

    Кстати, если в предварительном договоре день совершения основной сделки вы не прописали, действовать он будет год.

    Предварительная сделка не регистрируется в Росреестре, так как сделки по регистрации проводятся только на основании собственников объектов или их представителей по нотариальной доверенности.

    Продажа доли в квартире тоже происходит по определенным правилам. О них читайте здесь .
    Как оформить задаток при покупке квартиры читать здесь
    О покупке квартиры по доверенности читать здесь

    Цели предварительной сделки

    Заключив такой договор, вы будете уверены в том, что:

    • продавец и покупатель, указанные в договоре, выступят сторонами основной сделки;
    • цена дачи, квартиры, гаража или участка – фиксированная, то есть увеличиться или уменьшиться она не может без согласия сторон;
    • дата совершения основной сделки без согласия сторон так же не меняется без согласия.
    На что обратить внимание

    При оформлении предварительного соглашения большое значение уделите нюансам:

    • удостоверьтесь, что продавец имеет право на недвижимость (у него должен быть ордер, если квартира муниципальная; если он – наследник, не повредит узнать, кто был собственником и есть ли ещё наследники. Для этого можно, например, попросить показать свидетельство о смерти собственника, завещание (если оно есть), обязательно паспорт проверить). Если собственников несколько, каждый из них будет выступать стороной сделки;
    • если передаётся задаток, обязательно заключите договор задатка (именно задатка, а не аванса). Для этого составьте расписку о том, что в качестве задатка по предварительному договору покупателем передана продавцу определённая сумма денег. А в предварительном договоре сделайте ссылку на расписку. По требованиям 380 статьи Гражданского кодекса – если от сделки откажется продавец, он должен покупателю выплатить двойной задаток. Покупатель задатка лишается, если он откажется от сделки;
    • можно в предварительном договоре прописать ответственность сторон за неисполнение обговорённых условий, в качестве неустойки можно возложить на виновную сторону, например, обязанность выплаты пеней (определённый процент от цены договора в день);
    • пропишите обязанности сторон – какие бумаги должен собрать и оформить продавец, какие действия должен совершить (документально вступить в наследство, зарегистрировать право собственности и др.).

    Предварительный договор купли-продажи недвижимости вступает в силу непосредственно после подписания его сторонами и не нуждается в какой-либо регистрации и удостоверении.

    Предварительный договор купли-продажи квартиры

    Опасность сделок по ПДКП — Правила реагирования

    На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является ДДУ (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.

    «Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»

    Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.

    P.S. Если покупатели элитной недвижимости думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!

    ПДКП (Warning, danger)!

    Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая — когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).

    Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:

    На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.

    Второй вариант — застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае .

    «Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или ЖСК. Все остальные виды сделок незаконны»

    Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.

    Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.

    Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег .

    Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).

    Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство — сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.

    Законная схема продажи квартир через ПДКП

    А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.

    «Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
    Мария Литинецкая

    Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает — они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.

    Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

    Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.

    При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах. которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

    Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.

    Выводы, правила реагирование:
    1. На предложение застройщика приобрести квартиру по «предДДУ» отвечайте ему категорическим «нет».
    2. Если продавец предлагает заключить ПДКП на жилье в недостроенном доме, то ваш ответ должен быть аналогичным.
    3. В случае, если компания-застройщик предлагает оформить предварительный договор на покупку квартиры в доме, который достроен, но еще не сдан в эксплуатацию, вам тоже желательно отказаться от заключения сделки.
    4. Покупая недвижимость по ПДКП не напрямую у застройщика, необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов у продавца (и правильность их оформления), а также обратить внимание на сроки приема-передачи объекта застройщиком инвестору. Они должны быть указаны в документе.
    5. Проверьте предварительный договор купли-продажи на предмет четко указанных параметров жилья и окончательной цены, которая не должна подвергаться изменениям.
    6. Если есть возможность, то укажите в ПДКП срок, в течение которого между вами и продавцом будет подписан основной договор купли-продажи.

    Как подготовить предварительный договор купли-продажи

    Как подготовить предварительный договор купли-продажи

    Сборник Советов КАКru.ru уже рассказывал о том, как правильно подойти к продаже жилья. Теперь говорим о том, что же делать после того, как вариант найден – как обезопасить себя от потерь и не честных людей. Сегодня речь пойдет о предварительном договоре купли-продажи и правилах оформления задатка.

    Нельзя никому верить! Именно с этой фразы мне хотелось бы начать разговор. Поверьте моему опыту – честных людей нет, по крайней мере, в сфере cделок с недвижимостью. Каждый тянет одеяло на себя. Даже, если вам расписали все плюсы ситуации, от вас обязательно утаят существующие минусы. Случается, что кровные родственники выгоняют друг друга из спорного жилья. Что уж говорить о чужих вам людям. Поэтому запишите первое правило – не доверяй и проверяй!

    Теперь представляем ситуацию. Вы нашли тех, кто согласен купить вашу недвижимость и тех, у кого вы приобретете жилье вы. Как часто случается, в последний момент одна из сделок может сорваться, следовательно, не состоится и вторая. Как же обезопасить себя от мошенничества и отказа покупателей или продавцов. Ответ один – составить предварительный договор купли-продажи.

    Предварительный договор купли-продажи

    На данный момент ничего «умнее» не придумали. Ни одна расписка не обязует вашего покупателя приобрести именно вашу недвижимость и именно за оговоренную цену. Бывают случаи, когда не добросовестные продавцы накануне сделки завышают цену (мотивируя это, к примеру, поступившим позже более выгодным предложением). А покупатели до момента сделки могут найти более интересный вариант. Вот и получается, что вам остается сидеть и молиться, чтобы все прошло гладко, так сказать, без форс-мажоров. Итак, заключить предварительный договор купли-продажи очень просто. Скачать образец можно с Интернета и «подправить» его под себя. Рекомендую указать в договоре следующие аспекты:

    Предмет договора – конкретно указываете объект отчуждения. Причем обязательно следует прописать полный адрес квартиры или дома, и основные характеристики (этаж, этажность, количество комнат, площадь жилья).
    Цена вопроса. Сами понимаете, без четко зафиксированной цены объекта вы спать спокойно не сможете. Не забудьте в скобках «расшифровать» сумму прописью. Обязательно уточните и сумму полученного задатка. Помимо этого, нужно еще взять расписку с того, кто получил задаток (указать, что деньги получены в счет последующей продажи такого-то жилья). Обычно прописывается судьба задатка в случае отказа и покупателя и продавца.
    Реквизиты сторон. При заключении договора потребуйте паспорт продавца/покупателя. Если он отказывается его предъявлять (паспорт утерян, в наличии только копии и т.п.) не подписывайте предварительный договор! Не факт, что паспорт «отыщется» до сделки, да и по такой схеме проворачивают большинство махинаций с недвижимостью.
    Сроки сделки. Никаких рамок для сроков заключения основного договора купли-продажи законом не установлено. Хоть год, хоть два! Но все же лучше, если до сделки пройдет не больше месяца. Экономическая ситуация в стране не стабильная, поэтому чем быстрее вы подпишите договор, тем лучше. И спокойнее. Насторожитесь, если вам предлагают слишком сжатые сроки – помните, доверять нельзя никому! Одна моя приятельница стала жертвой квартирных мошенников. Она нашла себе трехкомнатную квартиру, заключила предварительный договор на месяц, указала размер задатка (запросили 5% стоимости) и обратилась в это же агентство для продажи своей «одиночки». Расслабилась, ведь задаток солидный – продавец отказаться не должен, а ее квартирка в хорошем районе и прекрасном состоянии – продастся быстро. Да не тут-то было! С агентства не звонят, покупатели не приходят. А до сделки неделя… В общем продавец «трешки» был в сговоре с риэлтором. Они знали, что не продав однокомнатную квартиру, девушка не купит трехкомнатную. Значит задаток останется у продавца «трешки». А сумма солидная… Не известно, сколько наивных людей «попались» на эту удочку и лишились задатка, но Юля смогла самостоятельно найти покупателя для своей квартирки за три дня (повезло!) и сделка состоялась. Так что будьте начеку!
    Устные договоренности никакой законной силы не имеют, поэтому все, о чем вы договорились с покупателем/продавцом, зафиксируйте в предварительном договоре. Если продавец берет коммунальные долги на себя, не стесняемся – прописываем отдельной строкой. Не хотите, чтобы при переезде вы остались без обещанной вам встроенной кухни – укажите, что продавец обязуется не проводить никаких ремонтно-строительных манипуляций, демонтажа встроенной мебели. И так далее.
    Обязательно укажите точные данные о документе, который устанавливает право собственности продавца.

    В общем, указывать можно и нужно абсолютно всё! При таких сделках мелочей не бывает – все нужно записать. Вы, наверное, хотите спросить, нужно ли заверять этот договор у нотариуса. Согласно букве Закона – да. Не думайте, что это дорого, ваше спокойствие и уверенность в завтрешнем ценятся значительно дороже. Государственной регистрации предварительный договор купли-продажи, в отличие от основного, не подлежит. Каждая сторона хранит копию договора вплоть до сделки. Все копии уничтожаются после подписания основного договора.

    Задаток при покупке квартиры.

    Аванс, залог или задаток – вот в чем вопрос! Многие люди считают, что банальной расписки о полученном авансе достаточно, чтобы при споре вернуть свои деньги. А зря! Судиться вы будете годами, и не факт, что размер судебных издержек не превысит сумму самого задатка. Некоторые умудряются передать деньги вообще без расписки. И те, и другие очень рискуют. Доказать что-либо у суде будет практически не возможно. Не стоит также указывать в предварительном договоре (а его вы заключаете обязательно!) слово «аванс». Ведь по сути, это обычная предоплата. То есть, если сделка сорвется по вине покупателя, продавец вернет деньги ему. Ровно, как и в случае отказа продавца. По сути, никаких гарантий вам аванс не дает. Простая формальность. Понятие «залог» вообще не имеет отношения к сделке купли-продажи. Ведь залог – это гарантия того, что вы вернете вещь, которую взяли взаймы. Поэтому от использования этого термина тоже откажитесь. Задаток более строго регламентирует «судьбу» денежной суммы. Отказывается покупатель – теряет деньги, отказывается продавец – возвращает сумму в двойном размере. Если сделка сорвется не по вине сторон — деньги вернутся покупателю. Однако, существовать задаток может только при наличии основного договора платежей, а у нас то он еще не подписан… А предварительный договор не регламентирует денежных отношений – платить пока ведь не за что. Вот и получается, что задаток без основного договора – просто аванс. Снова никаких гарантий. Договор задатка при отсутствии договора купли-продажи признается судом не действительным. Единственный выход – это указание суммы задатка в предварительном договоре. Причем, лучше заменить термин «задаток» «гарантийной суммой».

    Вот вам и алгоритм действий:

    Оговорите сумму задатка и условия сделки
    Встретьтесь у нотариуса для заключения предварительного договора купли-продажи
    Пусть нотариус проверит все документы (паспорта, документы на жилье) – так вы избавите себя от возможных неприятностей.
    При нотариусе передайте гарантийную сумму. И спите спокойно.

    Предварительный договор купли-продажи подписан, задаток передан. Осталось подготовить документы к подписанию основного договора

    Навигация по публикациям