Ситуация: Как зарегистрировать договор участия в долевом строительстве? ( Электронный журнал Азбука права, 2016)

Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС? Как делится имущество
при наследовании
по закону? Как поехать учиться
по обмену? Как рассчитать
будущую
пенсию? Как заключить брачный договор? Как поменять водительское
удостоверение? Как оформить загранпаспорт
и каков срок
его действия? Какие товары
нельзя вернуть
или обменять? Могут ли отказать в скорой
медицинской помощи
гражданину без
полиса ОМС?

"Электронный журнал "Азбука права", 03.10.2016

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005 (ст. 27 Закона N 214-ФЗ).

Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для регистрации.

Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома (ст. 25.1 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.

Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

На государственную регистрацию последующих ДДУ того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования, в случае если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (п. п. 1. 2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ; п. 12 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России от 09.12.2014 N 789).

Примечание. При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов ( п. 2.2 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ).

Гражданам - участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы (п. 5 ст. 18 Закона N 122-ФЗ):

- договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй - для Росреестра, третий - для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);

- заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;

- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных - документ о назначении их опекунами;

- нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;

- договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);

- документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Уплатите госпошлину за регистрационные действия.

Пример. Расчет госпошлины

Застройщиком (организацией) заключен ДДУ с физическим лицом (участником долевого строительства). Госпошлина за регистрацию ДДУ для застройщика составляет 6000 руб. для физического лица - 350 руб. ( пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина уплачивается в равных долях каждой стороной сделки ( п. 2 ст. 333.18 НК РФ). С учетом этого физическому лицу потребуется заплатить 1/2 от 350 руб. что составляет 175 руб. а застройщику - 1/2 от 6000 руб. что составляет 3000 руб.

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются ( п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр и получите расписку в получении документов на государственную регистрацию ( п. п. 5. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Документы в Росреестр можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте (п. п. 1. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Расписка в получении документов должна содержать (п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ):

- дату представления документов;

- перечень представленных документов;

- Ф.И.О. специалиста, принявшего документы, а также его подпись;

- телефон, Ф.И.О. специалиста, у которого в течение срока госрегистрации прав вы можете узнать о стадии рассмотрения документов и времени, оставшемся до ее завершения.

Шаг 3. Получите документы после регистрации.

Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов, с последующими - пять рабочих дней (п. 2.1 ст. 25.1 Закона N 122-ФЗ).

Для получения документов вам потребуются:

- документ, удостоверяющий личность (паспорт), либо доверенность на представление интересов заявителя;

- расписка в получении документов на государственную регистрацию.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Покупатели квартиры по ДДУ с момента завершения строительства дома и оформления права собственности на эту квартиру становятся плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400. 401 НК РФ). Также они вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественного налогового вычета с момента оформления акта приема-передачи квартиры ( пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве? >>>

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Полезная информация по вопросу

Портал государственных услуг Российской Федерации - www.gosuslugi.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Cделки супругов: покупка недвижимости

В период ноября-декабря у моей знакомой, довольно успешного профессионального риелтора, активизировалась работа по продаже так называемых элитных коттеджей на береговой линии. В Самаре такие дома располагаются в зелёной зоне с видом на реку Волгу, площадью от 300 до 1 000 кв. м. и, соответственно, ценой от 30 000 000 рублей и выше. Так как реализовать на рынке недвижимости отдельно стоящий дом с земельным участком по такой цене трудно, по такой категории сделок мы работаем на пару. Риелтор ведёт переговоры и весь процесс продажи объекта, а я обеспечиваю правовую поддержку при заключении договора: начиная от ввода в эксплуатацию только что построенного дома, подключения коммуникаций, присвоения адреса и оформления соответствующей документации, заканчивая организацией самой сделки в Росреестре.

По одному из таких объектов и была проведена огромная работа правового характера, получена кипа документов, исправлено множество ошибок, допущенных застройщиком при оформлении разрешительной документации. Но за день до сделки жена покупателя была вынуждена срочно уехать в другой город по семейным обстоятельствам. Мы по этому поводу не переживали, так как со стороны покупателя на заключение договора купли-продажи должен был выходить муж.

Однако риелтор, представлявший интересы покупателя, отказывался выходить на сделку в обусловленный день по той причине, что перед отъездом жена не оформила нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки на покупку недвижимости, которая поступит в их с мужем совместную собственность. На наше несчастье, в той деревне, куда она отбыла к родственникам, даже нельзя было воспользоваться услугами DHL.

Забавность ситуации заключалась в том, что в нашем случае для заключения договора и покупки недвижимости согласие жены и вовсе не требовалось. Как я не пыталась растолковать риелтору противной стороны положения действующего законодательства о порядке совершения супругами сделок с недвижимостью, он не мог или не хотел вникать в юридические тонкости данного вопроса и рисковать деньгами своего клиента, сдавая в регистрирующий орган неполный, по его мнению, пакет документов.

Нужно заметить, непонимание в данном вопросе я встретила уже не в первый раз, и всякий раз, когда я говорю клиентам или контрагентам, что на заключение данной конкретной сделки согласие супруга не нужно, я слышу почти всегда один и тот же ответ: «Как не надо? Я вот неделю/месяц/год назад покупал квартиру, и согласие жены с меня потребовали».

Разбираться в этом вопросе нужно с помощью положений Гражданского, Семейного кодекса РФ и других законов, при этом читать соответствующие статьи нужно очень внимательно.

Итак, в соответствии со ст. 256 Гражданского кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Данные положения содержатся также в ст. 34. ст. 36 Семейного кодекса РФ.

При этом в случае с недвижимым имуществом не имеет значения, на чьё имя выдано свидетельство о государственной регистрации права. Супруг, указанный в свидетельстве, будет являться так называемым титульным собственником. Само имущество же в любом случае будет считаться общим совместным.
В данном случае единственное разница между супругами будет в том, что при последующем распоряжении недвижимостью стороной по соответствующему договору будет являться именно титульный собственник; другой же супруг, не указанный в свидетельстве, будет, в случае необходимости, давать нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки.

Соответственно, под действие норм о порядке совершения сделок супругами не попадает имущество, которое
1) указано в брачном договоре с регламентацией иного, отличного от установленного законом, порядка распоряжения;

например, в брачном договоре может быть указано, что имущество, приобретённое на имя каждого из супругов, в том числе во время брака, является его личной собственностью, и супруги распоряжаются таким имуществом, приобретённым на своё имя, самостоятельно;

2) не является совместной собственностью супругов:
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;
- имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке (в порядке дарения, наследования, приватизации жилого помещения).

Другими словами, если супруг в период брака участвовал в приватизации, то он не обязан спрашивать согласия жены ни на само участие в приватизации, ни на отчуждение жилья, полученного в порядке приватизации.

К слову об имуществе, приобретённом до брака. При покупке недвижимости и решении вопроса, требовать ли с продавца согласие супруга, сопоставляйте дату регистрации права собственности продавца и дату регистрации его брака. При этом последнюю проверяйте не по штампу в паспорте, а по самому свидетельству о браке. На моей практике хоть и единожды, но был случай, когда в штампе в паспорте продавца была указана неверная дата, исходя из которой мы посчитали, что имущество было приобретено до брака. Результат – приостановка государственной регистрации по причине непредставления согласия супруга на продажу совместно нажитого имущества (так как на самом деле брак был зарегистрирован намного раньше, чем было указано в паспорте).

Порядок распоряжения общим имуществом супругов регламентирован в ст. 35 Семейного кодекса РФ.
В ч. 1 и ч. 2 данной статьи говорится о том, что распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по их обоюдному согласию, которое при совершении сделки одним из супругов предполагается.

То есть по смыслу закона в случае, когда один из супругов идёт в магазин и покупает кастрюлю или домашний кинотеатр, презюмируется, что другой супруг согласен на приобретение данного имущества в совместную собственность, и никаких дополнительных документов, подтверждающих такое согласие, для совершения соответствующих сделок не требуется.

Согласно ч. 3 ст. 24 Федерального закона РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода и прекращения права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из правообладателей, если законодательством РФ либо соглашением между правообладателями не предусмотрено иное.

Ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ устанавливает только два исключения из этого правила. Нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки требуется, если происходит:
1) распоряжение, то есть отчуждение, недвижимого имущества;
2) совершение сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации.

С первым пунктом разобраться легче. Когда происходит распоряжение недвижимым имуществом, являющимся совместной собственностью: продажа, дарение, мена и т.п. получение согласия второго из супругов на совершение соответствующей сделки обязательно. При этом отнесение имущества к категории недвижимого должно осуществляться в соответствии со ст. 130. ст. 132 Гражданского кодекса РФ.

Вывод из этого правила один: для совершения сделок, направленных не на отчуждение недвижимости, а на его приобретение, нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется.

Здесь каждый, кто в браке участвовал в покупке жилья, возразит, что на совершение соответствующей сделки он брал у супруга согласие. И это справедливо.

Однако в этом случае мы уже говорим о действии второго исключения, оговорённого в ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ: необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга для совершения сделки
- требующей нотариального удостоверения,
- требующей регистрации.

И здесь уже не имеет значения, какие имущество выступает в качестве предмета договора: движимое или недвижимое.

Если Вы заключаете договор, предметом которого является совместное движимое или недвижимое имущество, и этот договор нотариально удостоверяется в силу закона, например, договор ренты (ст. 584 Гражданского кодекса РФ), договор по отчуждению долей в уставном капитале (п. 11 ст. 21 Федерального закона РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"), то для заключения такого договора независимо от его условий требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Также требуется согласие супруга на заключение сделки, требующей регистрации. И именно это положение закона большинством понимается превратно. Все знают, что для того, чтобы купить или продать любую недвижимость, нужно сдать соответствующие документы в Росреестр, где после проведения регистрации Вам выдадут свидетельство о государственной регистрации права. Вследствие этого бытует ошибочное мнение, что все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, и, соответственно, для совершения любой сделки с недвижимым имуществом необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга.

Возникает только логичный вопрос: почему же в Семейном кодексе так и не написали?

Подобное непонимание происходит из-за смешения понятий и незнания некоторых тонкостей закона.
Дело в том, что Росреестр как уполномоченный орган проводит государственную регистрацию ПРАВ на недвижимое имущество и СДЕЛОК с ним. При этом регистрация осуществляется исходя из требования ст. 131 Гражданского кодекса РФ, согласно которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Обратите внимание на формулировку! Ст. 131 говорит об обязательной государственной регистрации ВСЕХ ПРАВ на любые виды недвижимого имущества, но не о государственной регистрации всех сделок с недвижимым имуществом.

Обратившись же к положениям, например, ст. 558 Гражданского кодекса РФ. говорящей об особенностях продажи жилых помещений, мы обнаружим следующее правило: ДОГОВОР продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации. Вот здесь уже закон говорит о государственной регистрации СДЕЛКИ. Именно о таких сделках, требующих по закону государственной регистрации, и говорит ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.

То есть при каждой сделке с любой недвижимостью происходит государственная регистрация права.
Но не при каждой сделке с недвижимостью происходит государственная регистрация самой сделки, то есть договора. Регистрационные действия в отношении сделки осуществляются в случаях, прямо предусмотренных законом, например:

- ранее упоминавшаяся ст. 558 Гражданского кодекса РФ говорит о сделках с жилыми помещениями,
- ч. 3 ст. 560 Гражданского кодекса РФ - о продаже предприятия как имущественного комплекса,
- ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ - о договоре аренды здания или сооружения на срок не менее 1 года,
- ст. 584 Гражданского кодекса РФ о договоре ренты, предусматривающем отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты,
- ч. 3 ст. 4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" предусматривает госрегистрацию договоров об участии в долевом строительстве.

Как видно, необходимость регистрация договора, предметом которого выступает недвижимое имущество, определяется конкретным видом недвижимого имущества: жилое или нежилое, и видом самого договора.

В отношении движимого имущества закон говорит об обязательной регистрации соответствующих сделок в отношении, например:

- музейных предметов и музейных коллекций, включенных в состав негосударственной части Музейного фонда РФ; соответствующие сделки считаются совершенными со дня их государственной регистрации в Государственном каталоге Музейного фонда РФ (ст. 25 Федерального закона РФ от 26.05.1996 года № 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации");
- патентов, исключительных прав на изобретение, полезную модель или промышленный образец; соответствующие договора согласно ст. 1369 Гражданского кодекса РФ подлежат государственной регистрации в федеральном органе по интеллектуальной собственности.

Также следует отметить, что государственную регистрацию сделок и прав не следует путать с актами государственного регистрационно-технического учета отдельных видов имущества. Примером такого акта является постановка покупателем на учет в органах МВД автомототранспортного средства. Это означает, что сделки по распоряжению автотранспортом (как не относящиеся к сделкам по распоряжению недвижимым имуществом и сделкам, подлежащим регистрации) не требуют получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

Соответственно, если:
- сделка не подпадает под формулировку «сделка по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом»,
- соответствующий договор не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса,
- соответствующий договор в силу прямого указания в законе не подлежит регистрации,
то для совершения соответствующей сделки нотариально удостоверенное согласие супруга не требуется.

Например, такой сделкой может быть покупка земельного участка, гаража, нежилого помещения или нежилого здания.

К слову о сделках с жилыми и нежилыми объектами. Напомню, из текста ст. 558 Гражданского кодекса РФ следует буквально, что регистрации подлежат договора в отношении жилого дома, квартиры, части жилого дома, части квартиры. То есть перечисляются все виды жилого помещения, указанные в закрытом перечне ст. 16 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, объекты недвижимости, поименованные в документах как жилое строение, жилой дом без права регистрации проживания в нём и т. п. если в графе «назначение» в документах значится формулировка «нежилое», не относятся к жилым помещениям в понимании ст. 16 Жилищного кодекса РФ и ст. 558 Гражданского кодекса РФ.

Такие объекты чаще всего встречаются на дачных и садовых земельных участках и зарегистрированных по дачной амнистии. Это дачные домики, которые оформлялись в соответствии с Федеральным законом РФ от 15.04.1998 года N 66-ФЗ.

"О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". По смыслу данного закона строившиеся на дачных и садовых землях домики предназначались для отдыха в летнее время года (на такой земле предоставлялось право возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем), поэтому при регистрации они именовались как «жилое строение» (а не «жилой дом») или «жилой дом без права регистрации проживания в нём».

И хотя Конституционный Суд РФ разрешил так называемую «прописку на дачах» (Постановление Конституционного Суда РФ от 30.06.2011 года N 13-П, Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 года N 7-П), статус соответствующих объектов недвижимости остаётся неизменным – непригодные для круглогодичного проживания. Сменить его можно лишь пройдя установленную законом процедуру по признанию помещения пригодным для круглогодичного проживания. И при покупке таких объектов сделка будет квалифицироваться как совершаемая в отношении нежилого недвижимого имущества, соответственно, нотариально удостоверенного согласия супруга на покупку такой недвижимости не требуется.

Перечень использованных нормативно-правовых актов:
- Гражданский кодекс РФ (Часть 1) от 30.11.1994 года N 51-ФЗ
- Семейный кодекс РФ от 29.12.1995 года N 223-ФЗ
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ
- Федеральный закон РФ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"
- Федеральный закон РФ от 08.02.1998 года N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"
- Федеральный закон РФ от 26.05.1996 года № 54-ФЗ "О музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации"
- Федеральный закон РФ от 15.04.1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".
- Федеральный закон РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
- Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 года N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество"
- Постановление Правительства РФ от 12.08.1994 года N 938 "О государственной регистрации автомототранспортных средств и других видов самоходной техники на территории РФ"

При сделках с недвижимостью часто возникает вопрос о получении согласия обоих супругов на совершение

Согласие супруга на заключение сделки

Российское семейное законодательство говорит о том, что все имущество, купленное в период брака, признается совместным имуществом супругов. Не имеет значения, на кого из них имущество оформлено, и кто им пользуется. По этому основанию распоряжение общим имуществом супругов должно быть совместным или с обоюдного согласия.

Закон предусматривается три случая, когда сделка должна быть совершена с согласия супруга.

К ним относятся:

• продажа любой недвижимости,
• заключение договора, подлежащего нотариальному заверению,
• при подписании сделки, требующей государственной регистрации.

В 2013 году в ГК РФ были внесены изменения, согласно которым при покупке недвижимого имущества согласия супруга не требуется. Некоторые риэлторы об этом не осведомлены. Поэтому, им не помешает, делая заказ визиток. заодно и заказать новую редакцию Гражданского Кодекса РФ. Вместе с тем, при заключении договора на долевое участие в строительстве, необходимо согласие мужа или жены, заверенное у нотариуса.

Если продается квартира, являющаяся собственность одного из супругов, например, полученная им в дар или по наследству, то получать согласие второго супруга нет необходимости. При оформлении ипотеки на мужа или жену, банк также требует согласие второго супруга на передачу имущества в залог банку. Причем, каждый банк разрабатывает собственную форму.

Бывает и так, что супруги занимаются коммерческой деятельностью, покупая и продавая недвижимость. Чтобы каждый раз не получать согласие, можно оформить брачный договор и определить режим владения имеющейся собственностью. Так же как и согласие на сделку, брачный контракт заключается у нотариуса.

Участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме

Участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном доме - один из самых распространенных способов улучшения гражданами своих жилищных условий. Тысячи россиян инвестируют свои «кровные» в новостройки. Однако, на протяжении многих лет не существовало достаточной правовой базы регулирующей отношения инвестора и застройщика. Этим зачастую пользовались недобросовестные застройщики, которые в погоне за прибылью использовали практику двойных продаж, когда договоры на одну и ту же квартиру либо иное помещение заключаются с двумя, а то и более инвесторами.

30 декабря 2004 года был принят Закон, детально регламентирующий деятельность застройщиков при привлечении денежных средств в строительство, в том числе многоквартирных жилых домов (Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Данным законом установлены особые требования к застройщикам, главной целью которых было максимально возможно обезопасить интересы лиц, вкладывающих деньги в строительство жилья.

Одним из основных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве.

О том, как защитить свои права на квартиру в возводимом доме рассказывает начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области Елена МЕРКУЛОВА:

Регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется путем обременения прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство, в пользу граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.

Шаг первый. сбор информации

Прежде чем приобрести жилое или нежилое помещение в новостройке, следует выяснить, когда застройщик получил разрешение на строительство данного здания - до или после 1-го апреля 2005 года. Если такое разрешение застройщиком получено после 1 апреля 2005 года. то договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

Далее надо удостовериться, что земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику. Право застройщика на земельный участок на основании договора аренды земельного участка или свидетельства о праве собственности на него обязательно должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области. Кроме того, необходимо узнать у застройщика кадастровый номер данного земельного участка.

Договор на участие в долевом строительстве с первым инвестором (дольщиком) застройщик может заключить лишь после того как прошел 14-дневный срок после размещения в средствах массовой информации проектной декларации. Целью проектной декларации является донесение сведений о планируемом строительстве (о проекте строительства) и лице, осуществляющем застройку (застройщике), до потенциального инвестора. Следует выяснить, имеется ли в наличии у застройщика проектная декларация, была ли она опубликована в СМИ и ознакомиться с ней.

Чтобы избежать вероятности повторного заключения договора в отношении одного и того же объекта можно заказать в Управлении Росрегистрации выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтобы указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны конкретные объекты долевого строительства – жилые или нежилые помещения – и участники такого строительства, сделки с которыми были зарегистрированы ранее.

По большому счету, выписка из ЕГРП – «лакмусовая бумажка», позволяющая определить недобросовестного застройщика. Из нее ясно видно, нет ли у приобретаемого потенциальным инвестором объекта недвижимости законного владельца. Иногда выписка из ЕГРП показывает, что регистрация по строящемуся объекту не проходила. Это означает: либо застройщиком пакет документов по строящемуся объекту не предоставлялся в Росрегистрацию, либо предоставлялся, но у государственных регистраторов, занимающихся проведением правовой экспертизы и проверки законности сделки, возникли вопросы по представленным документам. В этом случае для обратившихся в Росрегистрацию дольщиков процесс государственной регистрации будет «растянут» до устранения недостатков, а потому, потребует дополнительных временных затрат. В этой связи, настоятельно рекомендуем выяснить, регистрировались ли ранее договоры участия в долевом строительстве в отношении земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости.

Шаг второй: подготовка документов

Регистрация договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора – инвестора (дольщика) и застройщика. Поэтому прежде чем подписать с застройщиком договор, оговорите с ним порядок и срок подачи заявлений и иных документов в Управление Федеральной регистрационной службы.

Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины . а также иные документы, необходимые для государственной регистрации.

Одним из основных документов, подтверждающих право гражданина как участника долевого строительства, является соответствующий договор между застройщиком и дольщиком, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.

В частности, договор должен содержать:

1) адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.

План объекта (квартиры или иного помещения), подлежащего передаче инвестору по окончании строительства, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Должно быть не менее двухподлинных (не копий!) экземпляров договоров, один из которых предназначен для Росрегистрации, один – для «дольщика».

Помимо вышеуказанных, в каждом конкретном случае могут понадобиться и другие документы.

Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае, супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если инвестор несовершеннолетний

Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун. Договор в данном случае подписывается толькозаконным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.

Несовершеннолетний же, достигший 14-летнего возраста, сделки заключает самостоятельно, но с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя. Договор, в данном случае, подписывается самим несовершеннолетним. а также законным представителем в качестве выражения согласия на совершение данной сделки.

Заключение соглашений об уступке прав участника долевого строительства, принадлежащих несовершеннолетнему, допускается только после получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Если сменился инвестор

Особый случай, когда квартира в строящемся доме приобретается у лиц а, являющегося участником долевого строительства.

Чтобы уберечь себя от неприятностей, необходимо удостовериться, что договор участия в долевом строительстве с ним прошел государственную регистрацию. На экземпляре договора должен стоять соответствующий штамп, заверенный подписью регистратора и печатью Росрегистрации. Можете заказать выписку из ЕГРП и удостовериться в том, что договор участия в долевом строительстве с лицом. у которого приобретается тот или иной объект недвижимости, был зарегистрирован. а, значит, сделку с ним можно смело заключать, составив соглашение об уступке прав.

Однако подписывать такое соглашение стоит лишь убедившись, что дольщик, желающий продать свою долю рассчитался за данный объект недвижимости. Достоверно это может сказать только застройщик. Дело в том, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Если расчет за приобретаемый объект произведен продавцом полностью, следует отразить этот факт в соглашении. Если же продавец остался должен застройщику, то этот долг переводится на покупателя объекта недвижимости, что также должно быть отражено в соглашении. И в этом случае соглашение может быть заключено только с согласия застройщика. Эти меры позволят обезопасить покупателя от многих неприятностей при встрече с недобросовестным продавцом.

В соглашении об уступке прав (также как в договоре) обязательно должно быть указание конкретного объекта долевого строительства – это означает, что в договоре должен быть указан, в том числе, адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке. Это гарантия того, что приобретается именно тот объект недвижимости, который хотел покупатель. Количество подлинных экземпляров данного соглашения, как и для договоров, должно быть не менее двух.

Когда дом построен

После того, как дом будет построен и застройщиком будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, с участниками долевого строительства будет составлен акт приема-передачи. по которому квартира, в строительство которой вкладывались деньги, будет передана дольщику. Имея на руках акт приема-передачи нужно зарегистрировать за собой право собственности на квартиру.

Надеемся, что указанная информация позволит избежать лишних проблем при приобретении жилья, а также нежилых помещений в новостройках. Всех ситуаций, которые могут возникнуть, естественно, предусмотреть невозможно. Поэтому, прежде чем подавать документы в Росрегистрацию, в каждом конкретном случае целесообразно проконсультироваться у квалифицированного специалиста.