образец листа голосования общего собрания собственников

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР ЖИЛОГО ДОМА

ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ КВАРТИР ЖИЛОГО ДОМА

СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ЖИЛОМ ДОМЕ

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 1 апреля 2013 года

Р.В. ЛЕВКИН, М.М. НЕНАШЕВ

Левкин Роман Владимирович, начальник отдела судебной работы государственно-правового управления аппарата Губернатора и Правительства Волгоградской области.

Ненашев Максим Михайлович, управляющий юридическим партнерством “Бизнес и власть”, кандидат юридических наук.

Ранее единственным собственником многоквартирных жилых домов в нашей стране являлось государство, которое и осуществляло управление таким жилищным фондом через создаваемые им учреждения и предприятия. С появлением в Российской Федерации частной собственности на помещения в многоквартирных жилых домах необходимо было создать новую систему управления многоквартирными жилыми домами, которая реализовывала бы содержание права собственности собственника помещения в многоквартирном жилом доме и учитывала бы интересы каждого собственника в вопросах управления таким домом. Институт управления многоквартирным жилым домом был реализован с введением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации, который предусмотрел основы такого управления – органы управления, их компетенцию и способы управления многоквартирным жилым домом.

Новый институт управления многоквартирным жилым домом существует уже более семи лет, и на практике эффективно применяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие работу всех органов и механизмов такого управления за исключением самого главного органа управления многоквартирным домом – общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Вплоть до сегодняшнего дня можно по пальцам пересчитать количество многоквартирных жилых домов, управление которыми выбрано на общем собрании собственников помещений в нем, проведенного путем совместного присутствия и на котором, кроме того, рассмотрены и другие основополагающие вопросы управления многоквартирным жилым домом. Например, условия договора управления многоквартирным жилым домом или размер платы за ремонт и содержание общего имущества собственников в многоквартирном жилом доме, при управлении многоквартирным жилым домом управляющей компанией.

Следует отметить, что управление многоквартирным жилым домом управляющей компанией является самым распространенным способом управления многоквартирными домами на территории Российской Федерации, в том числе и потому, что собственники помещений в многоквартирном доме проявляют пассивность в вопросах управления своим домом. Вследствие этого или органам местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ приходилось самим проводить открытый конкурс по отбору управляющей компании, или сами управляющие компании по собственной инициативе проводили общие собрания путем проведения сразу заочного голосования, которые, как показывает практика, проводились с существенными нарушениями законодательства и прав собственников.

Указанным способом к управлению многоквартирными домами зачастую приходили управляющие организации, заботящиеся о завоевании наибольшего сегмента рынка в сфере оказываемых ими услуг, при отсутствии необходимых ресурсов для обеспечения качественного эффективного управления и обслуживания многоквартирных домов. При этом жители многоквартирных домов, в свою очередь, часто вообще ничего не знают об управляющей их домом организации, а также о возможности и необходимости влиять на ее деятельность.

Таким образом, в сфере управления многоквартирными домами все чаще складывается ситуация, когда жители многоквартирных домов зачастую видят в управляющей их домом организации “врага”, который, регулярно повышая плату за свои услуги, совершенно не заботится о качестве таких услуг или вообще отказывается их оказывать.

Осознание возможности влияния на деятельность такой организации, как правило, приходит только тогда, когда плата за жилое помещение и коммунальные услуги становится совершенно непомерной, а подъезды и территория в таком доме захламлены до предела. Только тогда собственники начинают обращаться в различные органы государственной власти и местного самоуправления с просьбами помочь, наказать, повлиять и т.д. Контрольно-надзорные органы при наличии оснований, конечно, наказывают управляющие домом организации. В некоторых случаях это даже помогает решить ту или иную насущную проблему в сфере управления жилищным фондом, однако далеко не всегда и далеко не любую проблему можно решить с помощью жалобы в орган местного самоуправления, Роспотребнадзор, Инспекцию государственного жилищного надзора или прокуратуру. Более того, решение некоторых вопросов прямо отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, например проведение капитального ремонта и оплата расходов на его проведение.

Учитывая изложенное, можно отметить, что Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены первичные и самые важные вопросы в сфере управления домом и рано или поздно с общим собранием столкнется каждый собственник помещения в многоквартирном доме и руководитель каждой управляющей домом организации.

Настоящая брошюра посвящена без преувеличения самому сложному и хлопотному вопросу управления многоквартирным жилым домом – порядку подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в таком доме и основана на положениях законодательства, действующего на март 2013 года. Данный материал объединяет опыт проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных жилых домах и будет полезен как собственникам помещений в таких домах, уставших от “беспредела” управляющей организации и подошедших к необходимости проведения общего собрания хотя бы с целью смены такой управляющей организации, так и руководителям (сотрудникам) управляющих организаций, перед которыми стоит решение таких вопросов управления домом, которые Жилищным кодексом Российской Федерации отнесены к исключительной компетенции общего собрания.

I. Компетенция общего собрания собственников помещений

в многоквартирном жилом доме

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодекс Российской Федерации отнес первичные и самые важные вопросы управления многоквартирным жилым домом, которые определяют стратегию управления таким домом на длительные периоды времени.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме относится:

1) выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44. ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ);

2) определение условий договора управления многоквартирным жилым домом (ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

3) принятие решения об отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

4) принятие решений о передаче общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);

5) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ); принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ); принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства (п. 1.2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);

6) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (п. 2 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);

7) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36. п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);

8) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);

9) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ);

10) определение лица, уполномоченного обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”);

11) определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ);

12) принятие решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (ч. 2 ст. 158 Жилищного кодекса РФ);

13) принятие решения о внесении собственниками (или нанимателями помещений по договорам социального найма или найма помещений государственного или муниципального жилищного фонда) платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ);

14) сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях (ч. 1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);

15) установление способа направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений (п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ);

16) определение порядка оформления решений общего собрания собственников протоколами (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);

17) определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам (ч. 3 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);

18) определение места или адреса хранения протоколов общих собраний (ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса РФ);

19) избрание Совета многоквартирного дома и определение его количественного состава (ч. 1 и 4 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ);

20) принятие решения о создании товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) и принятие устава ТСЖ (ч. 1 ст. 135. ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ);

21) преобразование ТСЖ в жилищный кооператив (далее – ЖК) или жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) (ч. 2 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);

22) согласование разделения ТСЖ (ч. 3 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);

23) выделение ТСЖ из существующего ТСЖ (ч. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ);

24) принятие решения о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ);

25) принятие решений о выборе лиц, оказывающих услуги по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, с которыми собственники заключают договоры на ремонт и обслуживание общего имущества в многоквартирном жилом доме, при непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 1 и 1.1 ст. 164 Жилищного кодекса РФ);

26) принятие решения о наделении одного из собственников полномочиями действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношениях с третьими лицами, при непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ).

Первые три вопроса компетенции общего собрания собственников указанных в настоящем разделе, по мнению автора, являются ключевыми вопросами управления многоквартирным домом. Решение именно этих вопросов делает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме высшим органом управления домом.

Выбор способа управления многоквартирным домом является самым важным вопросом в дальнейшей стратегии управления домом. Фактически он определяет форму дальнейших взаимоотношений собственников помещений многоквартирного дома с организациями, осуществляющими свою деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Следует особенно отметить, что способ управления многоквартирным жилым домом может быть изменен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме в любое время, так же как и в любое время общим собранием может быть избрана другая управляющая домом компания (при управлении домом управляющей компанией).

Реализация указанных условий во времени может зависеть только от срока, на который собственники помещений многоквартирного дома заключили договор управления с управляющей компанией (при управлении дома управляющей компанией). При этом особенностями является возможность расторжения договора управления многоквартирным домом до истечения срока действия такого договора, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, в случае если управление домом осуществляет управляющая компания, выбранная на основании конкурса, проведенного органом местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; и возможность расторжения договора управления многоквартирным жилым домом, в случае неисполнения управляющей компанией условий договора управления. Следует отметить, что при принятии на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения об отказе от исполнения договора управления домом, заключенным с управляющей компанией в связи с неисполнением последней условий такого договора, одновременно должно быть принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом указывается:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, отсутствие в договоре управления многоквартирного жилого дома какого-либо из условий, указанных в ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, влечет незаключенность такого договора.

Вопросы, указанные в пунктах 4 – 10 настоящего раздела. связаны с реализацией собственниками помещений в многоквартирном жилом доме содержания их права собственности на общее имущество в таком доме – владение, пользование и распоряжение им, в том числе капитальный ремонт общего имущества и правила формирования фонда на проведение такого ремонта (раздел IX Жилищного кодекса РФ). При этом решения по вопросам, указанным впунктах 5–8 настоящего раздела, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме квалифицированным большинством голосов – не менее чем 2/3 голосов от общего количества голосов. Следует также отметить, что пункт 5 настоящего раздела не распространяется на случаи, связанные с реконструкцией общего имущества многоквартирного жилого дома, в результате которой происходит уменьшение размера общего имущества собственников помещений такого дома. Такая реконструкция возможна только при наличии согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Вопросы компетенции общего собрания собственников, указанных в пунктах 11 – 13 настоящего раздела, связаны с определением размера и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вопрос 11 компетенции общего собрания собственников, указанный в настоящем разделе, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, является архиважным как для собственников помещений такого дома, так и для управляющей домом компании. Как показывает практика, избрание управляющей компании для управления многоквартирным жилым домом, как правило, происходит по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. То есть в тех домах, где общее собрание собственников не проводилось никогда. В таких домах плата за ремонт и содержание общего имущества устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения – органами власти субъектов Российской Федерации (ч. 3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Плата, установленная в таком порядке, как правило, усредненная, не учитывает возраст жилищного фонда, процент его износа и тому подобные факторы и, как следствие, в некоторых случаях является завышенной, а в некоторых случаях заниженной и не обеспечивает надлежащего ремонта и содержания общего имущества.

Таким образом, вопрос о плате за ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме необходимо решать на первом общем собрании собственников помещений такого дома, одновременно с определением условий договора управления многоквартирным жилым домом, так как плата за ремонт и содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме прямо зависит от состава такого имущества, определенного данным договором, и перечня услуг и работ по его ремонту и содержанию, а также сама по себе является существенным условием договора управления.

Следует также обратить внимание, что решение вопроса о расходах на проведение капитального ремонта (пункт 12 настоящего раздела) принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Вопросы, указанные в пунктах 14 – 18 настоящего раздела. по существу, являются процедурными вопросами, связанными с информационным обеспечением проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и ознакомлением с его результатами.

Избрание совета многоквартирного дома (вопрос 19 настоящего раздела) является обязанностью общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в том случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры. В случае неисполнения обязанности по избранию совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем в течение календарного года обязанность по проведению общего собрания с целью избрания такого совета ложится на органы местного самоуправления.

Вопросы, указанные в пунктах 20 – 26. определяют специальную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме в зависимости от способа управления им.

Следует особо отметить, что согласно ч. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ и утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. То есть законодательство устанавливает специальный порядок принятия общим собранием решения о создании ТСЖ.

II. Подготовка к проведению общего собрания собственников

в многоквартирном жилом доме

Подготовка к общему собранию собственников помещений в многоквартирном жилом доме является не менее важным этапом, чем проведение самого собрания. В первую очередь это обусловлено тем, что на общем собрании нельзя принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня общего собрания, а также менять повестку дня на общем собрании (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Подготовка к проведению общего собрания зависит также и от того, кто собирается проводить общее собрание – непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме или управляющая домом организация (УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК). Управляющая домом организация, как правило, обладает штатом специалистов или имеет возможность привлечь таких специалистов, кроме того, она может заложить в смету своих расходов расходы, связанные с проведением общего собрания. В общем, управляющая домом организация, как правило, изначально обладает необходимыми силами и средствами для подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

В настоящей работе мы сделаем упор на проведение первого в многоквартирном доме общего собрания собственников помещений в нем с особенностями его подготовки и проведения в зависимости от организатора собрания.

Если общее собрание проводится самими собственниками помещений в многоквартирном доме, то необходимо начать подготовку с создания инициативной группы. Данная группа будет являться чем-то вроде штаба по подготовке и проведению общего собрания. Один из членов группы официально выступит инициатором общего собрания. Такая группа будет подготавливать и собирать документы, необходимые для проведения собрания, вести агитационную, информационную и организационную работу с другими собственниками помещений в доме, собирать денежные средства, необходимые для проведения собрания, и осуществлять другие организационные мероприятия. В дальнейшем из числа этой группы, возможно, будет выбираться председатель и секретарь общего собрания. совет многоквартирного дома. а если планируется создание ТСЖ, то органы управления этой организации.

Для успешной подготовки собрания нужно собрать необходимую для его проведения информацию. В первую очередь это информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах собственности на них.

Информация о количестве жилых и нежилых помещений в доме, их площади и правах на них нужна для персонального определения титульных собственников помещений дома, для определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник, а как следствие – и кворума, необходимого для проведения общего собрания или принятия общим собранием того или иного решения.

Такая информация может содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), ведение которого осуществляется территориальным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).

Согласно статьям 7 и 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, сведения ЕГРП являются общедоступными и предоставляются по запросу любого лица, при этом за предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата.

Самым распространенным способом получения сведений из ЕГРП является получение выписки из ЕГРП на бумажном носителе. Порядок получения выписки из ЕГРП, ее форма и форма запроса на получение сведений установлены Приказом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 N 180 “Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Плата за предоставление выписки на один объект недвижимости, согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 16.12.2010 N 650 “О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы”, составляет 200 рублей для физических лиц и 600 рублей для юридических лиц. Таким образом, получение информации из ЕГРП о правах на каждое помещение, расположенное в многоквартирном жилом доме, довольно накладно.

С целью уменьшения затрат на подготовку и проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома можно первоначально совершить обход жилых и нежилых помещений с целью получения от собственников копий свидетельств о праве собственности и иных документов, подтверждающих право собственности того или иного лица на помещение.

Учитывая, что не все права на объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРП (например, права, возникающие вне зависимости от такой регистрации), такими документами, кроме свидетельств о праве собственности, могут быть свидетельства о праве на наследство, справки о полной выплате пая, передаточный акт и выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (при реорганизации юридического лица), а также документы, подтверждающие права собственности, возникшие до введения на территории соответствующего субъекта Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После получения указанных документов от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в ЕГРП можно запросить сведения о тех объектах, сведения о которых у организаторов общего собрания отсутствуют.

Следует особо отметить, что в настоящее время существует еще один способ получения информации из ЕГРП. предусмотренный ст. 8 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, – предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП. Данный способ является менее затратным. так как согласноПриказуМинэкономразвития РФ от 15.02.2012 N 58 “О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также размерах такой платы” максимальный размер платы для физического лица за предоставление сведений из ЕГРП о правах на 1000 объектов составит не более 2000 рублей, с учетом возможности получать уведомления об изменении сведений о правах на объект, что также немаловажно, учитывая длительность процедуры подготовки и проведения общего собрания . Порядок предоставления сведений из ЕГРП указанным способом установлен Приказом Минэкономразвития РФ от 27.12.2011 N 766 “Об утверждении Порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

После того, как организатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме обладает информацией о собственниках жилых и нежилых помещений и площади таких помещений, он может просчитать процент голосов каждого собственника помещения в доме и определить кворум, необходимый как для проведения общего собрания, так и для принятия некоторых вопросов, требующих квалифицированного большинства голосов от числа всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов . При этом следует обратить внимание, что согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 5603 кв. м, что соответствует 100% голосов, то собственник квартиры площадью 35 кв. м обладает 0,62% голосов (35 x 100 / 5603), а кворум собрания составит присутствие собственников, обладающих правом собственности на площадь помещений размером более 2801,5 кв. м, т.е. более 50% голосов.

В случае если помещение принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности. то исходя из доли каждого из собственников и общей площади принадлежащего им на праве общей долевой собственности помещения в целях определения доли рассчитывается площадь, принадлежащая каждому из данных собственников. Например, если общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме составляет 2500 кв. м, что соответствует 100% голосов, а одно помещение площадью 200 кв. м в этом доме принадлежит двум собственникам в долях по 1/2 каждому, то каждый из таких собственников обладает 4% голосов ((200 x 1/2) x 100 / 2500).

В случае если в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной в многоквартирном жилом доме, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в котором составляет 2500 кв. м, одному собственнику принадлежит комната площадью 15 кв. м, а другому 20 кв. м в коммунальной квартире общей площадью 55 кв. м, то исходя из доли каждого из собственников в общем имуществе такой квартиры и площади принадлежащих им комнат собственник комнаты площадью 15 кв. м обладает 0,82% голосов. При этом расчет голосов производится следующим образом: определяем площадь общего имущества в коммунальной квартире – 55 – (15 + 20) = 20 кв. м; затем определяем долю собственника комнаты площадью 15 кв. м в общей площади квартиры – (15 x 100) / 55 = 27,27; определяем долю собственника комнаты площадью 15 кв. м в общем имуществе коммунальной квартиры – (20 x 27,27) / 100 = 5,454; после этого определяем долю собственника в общем имуществе многоквартирного дома – ((5,454 + 15) x 100) / 2500 = 0,81816.

В случае если помещение в многоквартирном доме принадлежит на праве общей совместной собственности нескольким лицам. то участникам такой собственности принадлежат голоса пропорционально их общей доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, рассчитываемой с учетом всей общей площади принадлежащего им помещения. При этом согласно ст. 253 Гражданского кодекса РФ каждый участник общей совместной собственности на такое помещение не может обладать самостоятельным голосом на собрании. Такие собственники осуществляют голосование на общем собрании все вместе либо по соглашению между ними один из таких собственников может участвовать в собрании от имени всех.

Вторая немаловажная часть подготовки к общему собранию – это выяснение намерения собственников помещений многоквартирного жилого дома участвовать в общем собрании собственников, проводимом путем совместного присутствия, и их предварительной позиции по тем или иным вопросам предполагаемой повестки дня.

Данные вопросы, как правило, выясняются одновременно, путем обхода организаторами собрания помещений дома или путем проведения предварительного собрания (примерный образец сообщения о проведении предварительного собрания приведен в Приложении 2 ).

В процессе проведения таких мероприятий выясняется воля собственников на участие в общем собрании вообще и в случае участия выясняется способ такого участия – лично или через представителя, выясняются вопросы, которые каждый собственник хотел бы решить на таком собрании, желание собственника участвовать в органах управления самого собрания, будущих органах управления создаваемого ТСЖ или кого бы он хотел видеть в таких органах управления. Проведение обходов или предварительного собрания позволит сформировать повестку дня предстоящего собрания, определить лиц, которые намерены участвовать в собрании и процент их голосов, что, в свою очередь, позволит предварительно определить кворум и компетенцию предстоящего собрания, возможные вопросы и состав органов управления.

Учитывая изложенное, перед тем как делать обход или собирать предварительное собрание собственников, особенно если это собрание является первым общим собранием собственников в этом доме, необходимо:

1) рассчитать приблизительную смету для проведения общего собрания;

2) подготовить проект (бланк) доверенности от собственника на представителя;

3) подготовить проект повестки дня общего собрания и проекты документов, которые будут предметом рассмотрения на общем собрании.

В процессе обхода или проведения предварительного общего собрания, особенно при организации собрания самими собственниками, рекомендуется собирать денежные средства, необходимые для подготовки и проведения общего собрания. Как уже было указано выше, собственники могут понести расходы, связанные с получением информации, содержащейся в ЕГРП о правах на помещения многоквартирного жилого дома. Кроме того, необходимо также собрать денежные средства на составление и изготовление документации, необходимой для организации и проведения общего собрания (сообщения о проведении собрания, протоколы, листы голосования, бланки доверенностей). В случае если инициативная группа привлекла для подготовки и проведения общего собрания специалистов (например, юристов) – расходы на оплату услуг таких специалистов. Если на собрании предполагается выбор такого способа управления домом, как управление ТСЖ, которое будет создаваться непосредственно на основании решения этого собрания, необходимо предусмотреть в смете расходы, связанные с государственной регистрацией ТСЖ в качестве юридического лица. Кроме указанных расходов, могут также возникнуть расходы, связанные с арендой помещения, необходимого для проведения общего собрания.

В случае если в процессе обхода или предварительного общего собрания выясняется, что тот или иной собственник не собирается участвовать в общем собрании собственников многоквартирного жилого дома, организаторам собрания необходимо попытаться убедить его выдать доверенность на участие в общем собрании на другого собственника, которому тот доверяет, либо на кого-то из членов инициативной группы, либо на иное лицо (например, нанимателя или арендатора помещения). При этом рекомендуется сразу вручать такому собственнику бланк доверенности. Организаторам собрания при вручении бланка доверенности рекомендуется выяснять, на кого именно собственник желает оформить доверенность, и разъяснять ему порядок оформления такой доверенности.

Согласно ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, пунктам 4 и 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ, доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, или удостоверена нотариально. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации (примерный образец доверенности приведен в Приложении 4 ).

При этом необходимо помнить, что согласно п. 1 ст. 186 Гражданского кодекса РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Кроме того, в случае, если собственник проживает в другом месте, а в жилом помещении по месту проведения общего собрания проживают наниматели помещения, родственники собственника или иные лица, у них следует выяснять адрес проживания такого собственника с целью его уведомления о проведении общего собрания. В сообщении, направляемом такому собственнику, следует указывать на возможность выдачи им доверенности на участие в общем собрании, в том случае если он не будет принимать участие в нем лично и прилагать бланк такой доверенности с разъяснением порядка ее оформления.

В случае проведения первого общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме при формировании проекта повестки дня такого собрания рекомендуется включать в нее все вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания и указанные в главе II настоящей брошюры, с учетом особенностей, связанных с выбором способа управления и необходимости принятия решения по тому или иному вопросу в данный момент. Например, при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме такого способа управления домом, как управление ТСЖ, часть компетенции общего собрания переходит к такому ТСЖ (ст. 137 Жилищного кодекса РФ) и по таким вопросам уже не требуется принятия решения общим собранием собственников; отсутствие необходимости в принятии решений о реконструкции или капитальном ремонте дома ввиду его удовлетворительного состояния; предоставление общего имущества в пользование иному лицу в отсутствии таких предложений и т.п.

При этом формулировать вопросы повестки дня следует таким образом, чтобы в случае, если общее собрание путем совместного присутствия собственников не состоится, возможно было бы принятие решений, включенных в повестку дня общего собрания при его последующем проведении путем заочного голосования. Так как при проведении общего собрания путем заочного голосования собственники не собираются для обсуждения таких вопросов, то они должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой собственник мог на основе их содержания выразить свою позицию, либо должны быть приведены варианты решения вопроса, включенного в повестку дня.

В число первых вопросов повестки дня общего собрания необходимо включить процедурные вопросы проведения самого собрания. Это могут быть следующие вопросы:

1. Утверждение регламента (порядка) проведения общего собрания (примерный образец регламента проведения общего собрания собственников приведен в Приложении 1 ).

Такой документ необходимо подготовить заранее, отразив в нем все вопросы, касающиеся порядка подготовки, проведения и оформления результатов, как данного общего собрания собственников, так и последующих общих собраний, в том числе и годового (очередного) общего собрания собственников, проводимых как путем совместного присутствия, так и путем заочного голосования. В таком документе необходимо отразить:

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений (например, по почте, факсу, электронной почте, SMS-сообщением, путем размещения сообщения в конкретном помещении (помещениях) дома, размещения сообщения на определенном сайте в сети Интернет);

– определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором можно ознакомиться с информацией и материалами, связанными с проведением общего собрания и вопросами повестки дня, а также сроки, в течение которых можно знакомиться с данными материалами (например, с момента направления сообщения о проведении общего собрания и до дня проведения общего собрания);

– порядок определения размера и порядок взимания платы, связанной с проведением общего собрания собственников (например, утверждение сметы затрат на проведение общего собрания на этом собрании и включение такой платы в состав платы за управление домом (кроме случаев непосредственного управления домом));

– определение органов управления общим собранием (председатель, правление, секретарь, управляющая организация) и их полномочия в процессе подготовки и проведения общего собрания;

– непосредственно порядок проведения общего собрания, который должен содержать:

– определение состава документов, которые собственник обязан представить на общем собрании для участия в нем и голосования по вопросам повестки дня (паспорт, копия правоустанавливающего документа, доверенность (для представителей);

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– порядок вынесения вопросов на обсуждение, порядок обсуждения таких вопросов, порядок голосования по вопросам повестки дня общего собрания, порядок фиксации результатов голосования;

– необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний.

Следует отметить, что в регламенте целесообразно возложить полномочия по подготовке и проведению общего собрания на управляющую домом организацию, предусмотрев соответствующее условие не только в регламенте (порядке) проведения общего собрания, но и в договоре управления или уставе создаваемой организации. В то же время необходимо в регламенте оставить возможность проведения общего собрания и самими собственниками, при том что в любое время может возникнуть необходимость как смены способа управления домом, так и смены конкретной управляющей организации, которая в таких случаях может использовать переданные ей полномочия по подготовке и проведению общего собрания собственников против них самих.

2. Утверждение персонального состава органов, осуществляющих руководство подготовкой и проведением общего собрания (председательствующего на общем собрании, секретаря, иных членов правления, наблюдателей собрания – в зависимости от регламента собрания).

При утверждении персонального состава органов, осуществляющих руководство подготовкой и проведением общего собрания, необходимо обратить внимание на такой институт управления многоквартирным жилым домом, как совет многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Указанная норма. обязывая собственников помещений в многоквартирном доме избрать совет многоквартирного дома, в указанных в ней случаях не запрещает создавать совет многоквартирного дома и в других многоквартирных домах.

Учитывая, что ТСЖ, ЖК или ЖСК, управляющий тем или иным домом в любой момент может быть отстранен от управления таким домом по решению общего собрания собственников или такая организация может быть ликвидирована, рекомендуется совет многоквартирного дома создавать в любом случае, вне зависимости от выбранного собственниками способа управления домом.

Учитывая, что персональный состав совета многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений в нем, регламентом проведения общего собрания собственников функции органов управления общим собранием целесообразно возлагать на совет многоквартирного дома.

3. Избрание совета многоквартирного дома, его председателя и определение его количественного и персонального состава.

На основании вышеизложенного и при включении в регламент проведения общего собрания собственников положения, согласно которому функции по подготовке и проведению общего собрания возлагаются на совет многоквартирного дома в случае его создания, данный вопрос повестки дня автоматически исключает второй процедурный вопрос повестки дня.

После вопросов, связанных с регламентом работы общего собрания собственников, в повестку дня собрания включаются основные вопросы такого собрания.

Итак, самым главным вопросом повестки дня общего собрания является вопрос о выборе или изменении способа управления многоквартирным жилым домом. Данный вопрос, как правило, является тем вопросом, из-за которого в первую очередь и собирается собрание собственников, инициированное ими самими с целью избавиться от управляющей домом организации или создать ТСЖ. Указанное полномочие общего собрания может реализовываться путем выбора иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращаем внимание на то, что если управление домом на момент проведения общего собрания собственников осуществляет управляющая организация, то собственники, заключившие договоры управления с такой управляющей организацией и желающие сменить ее, должны перед рассмотрением вопроса о выборе способа управления внести в повестку дня вопрос об отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом.

Принятие такого решения общим собранием собственников возможно в любой момент, однако его реализация может быть связана со сроком, на который заключен договор управления домом (части 8 и 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). В том случае если управляющая компания не выполняет условий договора управления домом, то общее собрание может принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления многоквартирным жилым домом. Реализация такого решения собственников не связана со сроком, на который заключены договоры управления многоквартирным жилым домом (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Более того, действующее законодательство не содержит каких-либо критериев для принятия собственниками на общем собрании такого решения (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11 по делу N А65-11798/2010-СГ3-14). Однако в случае оспаривания “свергнутой” управляющей организацией такого решения в суде собственникам желательно иметь доказательства неисполнения такой организацией условий договора управления. Такими доказательствами могут быть жалобы собственников в контрольно-надзорные органы и документы, подтверждающие принятие такими органами мер реагирования на жалобы собственников (протоколы и постановления о привлечении управляющей организации или ее должностных лиц к административной ответственности, протесты, представления и т.п.).

Таким образом, в описанном случае перед рассмотрением вопроса о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления целесообразно включать в повестку дня вопрос о расторжении договора управления с управляющей организацией в одностороннем порядке, ввиду неисполнения последней условий такого договора.

В случае если управляющая домом организация, кроме того, основана на членстве собственников помещений многоквартирного дома, при подготовке общего собрания, целью которого в том числе является изменение способа управления или выбор иной управляющей организации, собственникам помещений в доме необходимо разъяснять необходимость написания заявлений о выходе из числа членов такой организации и подачи такого заявления до дня проведения общего собрания.

Еще одним определяющим вопросом общего собрания, следующим после избрания управляющей домом организации, является определение условий договора управления с такой организацией.

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников с каждым из них заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По договору управления одна сторона, управляющая организация, по заданию другой стороны – собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Обычно проект договора прикладывается к протоколу общего собрания собственников помещений в нем и утверждается общим собранием. На практике данный документ вызывает наибольшее количество споров и разногласий, поэтому рекомендуется раздавать разработанный проект договора управления собственникам помещений в доме заранее, еще на подготовительном этапе при осуществлении обхода или проведения предварительного собрания, до сообщения о проведении общего собрания, для того чтобы скорректировать условия такого договора с учетом обоснованных замечаний собственников помещений в доме.

Следует обратить особое внимание на тот факт, что согласно ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор заключается на срок не менее чем один год и не более чем 5 лет. Если управляющая организация выбрана по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, то договор управления с такой организацией заключается на срок не менее чем один год и не более чем три года. Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (части 5 и 6 ст. 162 ЖК РФ).

Как уже указывалось выше, согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, кроме прочих общих условий договора, в договоре управления многоквартирным домом обязательно должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Состав общего имущества дома рекомендуется составлять с привлечением специалистов в сфере управления и эксплуатации жилищного фонда и юристов, с учетом требований пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в котором дан почти полный перечень возможного общего имущества дома.

Для составления перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме можно использовать Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”. Кроме того, следует обратить внимание, что в настоящее время в Правительстве Российской Федерации обсуждается проект Постановления Правительства РФ “Об утверждении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядка их оказания и выполнения”, который также следует использовать при составлении перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Перечень коммунальных услуг, которые предоставляет непосредственно управляющая организация, зависит от оснащенности дома, наличие в составе общего имущества или во владении или пользовании такой организации необходимых помещений, оборудования и персонала. Например, распространена практика предоставления управляющей домом организации услуг по отоплению помещений многоквартирного дома и горячему водоснабжению при наличии у такой организации котельной.

Вопрос цены договора управления, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги является, как правило, определяющим вопросом при выборе того или иного способа управления домом, а особенно при выборе той или иной управляющей домом организации. Следует отметить, что определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, также относится к компетенции общего собрания и может выноситься на его рассмотрение в качестве отдельного вопроса (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Учитывая, что обязанность платы за жилье и коммунальные услуги возникает у каждого собственника, размер такой платы волнует практически каждого собственника. Этот вопрос почти всегда вызывает наибольшие споры между собственниками, так как одних собственников не устраивает качество проводимых работ по ремонту и содержанию общего имущества дома и они с целью повышения качества таких услуг готовы платить больше, в то время как другие собственники не имеют возможности вносить плату за данные услуги в большем размере.

Этот вопрос в качестве ключевого необходимо использовать инициативной группе по подготовке и проведению общего собрания собственников, а также управляющим организациям, стремящимся получить в управление тот или иной дом. При обходе собственников помещений в многоквартирном доме с целью проведения предстоящего общего собрания и убеждения того или иного собственника прийти на него и проголосовать за то или иное решение, как правило, неактивные собственники помещений в доме задают вопрос “А зачем мне это?” или “Что от этого изменится?”. При этом ответ, обещающий им снижение платы за ремонт и содержание жилого помещения при хотя бы неизменности качества таких услуг, способен поменять отношение собственника как к самому общему собранию, так и к участию в нем лично его.

Перейдем непосредственно к порядку определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги. Согласно письму Минрегионразвития РФ от 6 марта 2009 г. N 6174-АД/14, в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом необходимо понимать:

а) под порядком определения цены договора – формулировку порядка (методику) определения (расчета) общей стоимости указанных в договоре в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ услуг, работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальных услуг в течение всего срока действия договора управления;

б) под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – формулировку порядка (методику) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ услуг и работ по содержанию и текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора. Такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года (ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). В последующем указанная стоимость в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости может индексироваться при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется. Отсутствие в договоре управления указанного положения об индексации платы и указании в договоре управления только фиксированного размера такой платы приводит к необходимости изменения размера такой платы только в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ);

в) под порядком определения размера платы за коммунальные услуги – указание в договоре управления на порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием регулируемых тарифов на коммунальные ресурсы и услуги водоотведения в соответствии с ч. 13 ст. 155 и ст. 157 Жилищного кодекса РФ, нормами раздела III Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354.

Указанные разъяснения рекомендуется использовать при заключении новых или при внесении изменений в действующие договоры управления многоквартирными домами.

Установление порядка определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги также следует относить к вопросам подготовки общего собрания, так как на само собрание необходимо представить готовый проект договора управления, уже содержащий как порядок определения таких цен и стоимости, так и базовые величины такой стоимости.

Следует отметить, что общая цена договора управления будет напрямую зависеть от перечня работ и услуг по содержанию общего имущества дома. При формировании цены договора инициативной группе желательно обращаться в управляющие организации, кандидатуры которых будут рассматриваться на общем собрании в качестве претендентов на управление домом.

В случае если собственники собираются создавать ТСЖ или осуществлять непосредственное управление домом, то смету расходов на ремонт и содержание общего имущества необходимо просчитывать заранее лицам, которые собираются управлять ТСЖ, или представлять собственников при заключении соответствующих договоров с организациями, выполняющими те или иные работы.

Порядок внесения платы за жилье и коммунальные услуги довольно полно регламентирован положениями ст. 155 Жилищного кодекса РФ и в большей степени зависит от выбранного собственниками способа управления домом. В качестве особенности в данном вопросе, пожалуй, следует отметить полномочие общего собрания устанавливать возможность внесения собственниками платы за коммунальные услуги, за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме, непосредственно ресурсоснабжающим организациям (ч. 7.1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления устанавливается в договоре управления домом по соглашению сторон. Каких-либо специальных требований к осуществлению такого контроля действующее законодательство не содержит, следовательно, собственники свободны в выборе способов и форм контроля, главное – правильно отразить их в договоре управления.

Способы, формы и порядок контроля собственников за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления хорошо проработаны в статье “Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом” А.Б. Рыжова, опубликованной в 2007 году в N 6 журнала “Жилищное право”.

Хотелось бы отметить, что целесообразно возлагать функции по осуществлению такого контроля на совет многоквартирного дома, а договором управления утверждать порядок осуществления контроля, в котором предусматривать порядок, способы и формы его осуществления.

Затем в повестку дня собрания включаются вопросы, связанные с конкретными способами управления домом. К таким вопросам относятся следующие вопросы:

при управлении домом ТСЖ:

а) преобразование ТСЖ в ЖК или ЖСК;

б) согласование разделения ТСЖ;

в) выделение ТСЖ из существующего ТСЖ;

г) принятие решения о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

при непосредственном управлении многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем:

а) принятие решений о выборе лиц, оказывающих услуги по ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме, с которыми собственники заключают договоры на ремонт и обслуживание общего имущества в многоквартирном жилом доме;

б) принятие решения о наделении одного из собственников полномочиями действовать от имени всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме в отношениях с третьими лицами.

Следует отметить, что вышеуказанные вопросы, связанные с управлением домом ТСЖ, не могут решаться на первом собрании собственников, в то же время вопросы, связанные с непосредственным управлением многоквартирным жилым домом собственниками помещений в нем, возможно и необходимо решать на первом собрании при избрании соответствующего способа управления.

Далее, в повестку дня общего собрания целесообразно включить вопрос об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания, и об определении лица, уполномоченного обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

С целью возможности осуществления контроля за деятельностью управляющей организации по передаче во владение и пользование объектов, составляющих общее имущество собственников помещений такого многоквартирного дома, целесообразно выбирать таким лицом не персональную кандидатуру, а лицо, занимающее какую-либо должность в совете многоквартирного дома (например, председателя совета многоквартирного дома). Так как в случае наступления каких-либо обстоятельств, по которым выбранная персона не сможет осуществлять указанные функции, необходимо будет вновь избирать такое лицо на общем собрании собственников.

Остальные возможные вопросы повестки дня общего собрания включаются в нее по необходимости и могут быть решены в зависимости от конкретных обстоятельств и нужд многоквартирного дома.

Когда повестка дня общего собрания сформирована, проекты документов, необходимых для утверждения общим собранием, подготовлены, необходимо определиться с местом и временем проведения общего собрания, подготовить и направить собственникам сообщения о проведении общего собрания.

Согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения (. ). В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Как уже указывалось выше, при совершении обхода многоквартирного дома организаторами собрания, а также сборе сведений о собственности на помещения в доме выясняются сведения о собственниках помещений дома с целью их последующего уведомления о проведении общего собрания. Жилищный кодекс определяет, что сообщение должно быть направлено каждому собственнику, однако не определяет, куда (по какому адресу) должны быть направлены такие сообщения. С целью недопущения последующего обжалования решения общего собрания собственников целесообразно направлять такие сообщения как по адресу помещения, расположенного в многоквартирном доме. собрание собственников которого планируется и который принадлежит такому собственнику, так и по адресам, указанным в сведениях ЕГРП в качестве места жительства лица, а также по адресам, сообщаемым лицами, проживающими (занимаемыми) в помещениях таких собственников, в ходе их обхода. При этом если собрание является первым общим собранием, то такие сообщения следует отправлять по почте заказным письмом, а также размещать соответствующую информацию во всех общедоступных помещениях многоквартирного дома. При назначении даты проведения общего собрания в этом случае необходимо учитывать также сроки доставки письма по почте. Хотелось бы отметить, что следует делать больший перерыв между уведомлением собственников о проведении собрания и его проведением, чем 10 дней, исходя также из возможности некоторых собственников, ознакомиться с проектами документов, представляемых на утверждение общему собранию. В некоторых случаях в период времени между уведомлением собственников о проведении собрания и его проведением необходимо вести активную агитационную работу за выбор того или иного способа управления или той или иной управляющей организации.

В соответствии сч. 5 ст. 45Жилищного кодекса РФ в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (примерный образец сообщения о проведении общего собрания собственников приведен вПриложении 5):

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания путем заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Инициатором проведения внеочередного общего собрания может быть любой собственник помещения многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ, проведение заочного голосования возможно только в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного вчасти 3 статьи 45настоящего Кодекса кворума (более 50% голосов), в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено путем заочного голосования, только в случае, если не состоялось общее собрание путем совместного присутствия.

В сообщении также следует отметить, что на участие в собрании допускаются лица, подтвердившие свои полномочия на участие в нем, для чего предлагать представлять на собрание копию паспорта, документа, подтверждающего право собственности на помещение в доме и доверенность (для представителей) на участие в собрании.

III. Проведение общего собрания собственников помещений

в многоквартирном жилом доме путем их совместного

присутствия и оформление его результатов

Организацию проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем их совместного присутствия (далее – очного общего собрания) осуществляет инициативная группа по проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, управляющая домом организация, или привлекаемая ими специализированная фирма (например, юридическая фирма), или соответствующие специалисты.

Очное общее собрание можно разбить на несколько следующих этапов:

1) регистрация участников общего собрания;

2) обсуждение вопросов, поставленных на голосование, и принятие решений по ним;

3) оформление результатов общего собрания.

В случае проведения общего собрания в помещении при входе в помещение рекомендуется вести регистрацию участников общего собрания, например в виде протокола присутствия на собрании или листа регистрации участников собрания (примерный образец листа регистрации участников собрания приведен в Приложении 5 ). В последующем данный документ подтвердит наличие кворума для проведения собрания или принятия на нем некоторых решений, требующих квалифицированного большинства голосов.

При входе в помещение, в котором проводится общее собрание, участник собрания сдает организатору, который ведет протокол присутствия на собрании, копии документов, удостоверяющих право собственности на помещение в доме, удостоверяющих личность участника, и доверенность (для представителей), после чего организатор, который ведет протокол присутствия на собрании, вносит данного участника в протокол присутствия на собрании. Рекомендуется на основании данных, собранных в процессе подготовки к общему собранию, проставлять в таком протоколе процент голосов, принадлежащих данному участнику на собрании. После этого участник собрания расписывается в протоколе присутствия на собрании и организатор, ведущий протокол присутствия на собрании, выдает ему решение собственника, оформленное в виде листа голосования (далее – лист голосования) (примерный образец листа голосования приведен в Приложении 8 ). Возможность голосования на очном собрании посредством оформленных в письменной форме решений собственников установлена ч. 4 ст. 48 Жилищного кодекса РФ.

В случае, если участник собрания представляет несколько собственников, рекомендуется выдавать ему листы голосования, по количеству представляемых им лиц.

В листе голосования рекомендуется указывать вопросы повестки дня собрания, с указанием напротив них граф с пунктами: “за”, “против” и “воздержался”. Если принятие решения требует выбора между, например, несколькими управляющими организациями, то необходимо указывать наименования таких управляющих организаций с добавлением разделов “за”, “против” и “воздержался” к наименованию каждой из них или же участнику собрания в ходе голосования собственноручно вписывать наименование такой организации.

Кроме этого, в листе голосования необходимо указывать данные участника собрания, данные собственника, которого представляет данный участник, и данные доверенности, подтверждающей его полномочия (при участии в собрании представителя собственника), а также процент голосов, которыми обладает данный собственник. При этом указанные сведения рекомендуется заполнять организатору собрания, ведущему протокол присутствия на собрании, при выдаче листа голосования.

Лист голосования должен иметь графу для его подписания участником собрания. В целях предотвращения признания недействительными результатов голосования по тому или иному вопросу в рамках оспаривания решений общего собрания собственников рекомендуется умещать текст листа голосования на одном листе или предусматривать подпись участника собрания на каждом листе, в случае если лист голосования не умещается на одном листе.

В случае проведения общего собрания на улице (во дворе дома) рекомендуется выносить на определенное место стол, за которым будут сидеть организаторы собрания, и при наступлении времени, назначенного для проведения общего собрания, объявить о регистрации участников собрания, после чего регистрировать их в порядке, описанном выше.

После регистрации всех участников собрания организаторы собрания на основании данных протокола присутствия на собрании определяют наличие кворума для проведения собрания (общий кворум составляет более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, при этом следует учитывать, что некоторые решения принимаются не менее чем 50% или не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов).

В случае отсутствия общего кворума организаторы объявляют о том, что очное общее собрание не состоялось, о чем организаторами составляется акт (примерный образец акта приведен в Приложениях 6 и 7 ), который целесообразно подписать всем явившимся участникам собрания, так как в случае проведения первого собрания еще не избраны его председатель и другие органы собрания, а также не утвержден регламент его проведения и порядок оформления протоколов. Такой акт является основанием для проведения общего собрания собственников путем заочного голосования.

Если на собрании присутствует количество участников, обладающих более чем 50% голосов, но в то же время количества голосов присутствующих недостаточно для принятия решений по отдельным вопросам, требующим квалифицированного большинства голосов от общего числа голосов, об этом делается соответствующая отметка в протоколе общего собрания и такие вопросы не рассматриваются на общем собрании.

В случае наличия кворума общего собрания, как уже указывалось выше, организаторы сначала выносят на повестку дня вопросы, связанные с организацией его проведения, а именно: утверждение регламента (порядка) проведения общего собрания, утверждение персонального состава органов. осуществляющих руководство подготовкой и проведением общего собрания (председательствующего на общем собрании, секретаря, иных членов правления, наблюдателей собрания – в зависимости от регламента собрания) или же избрание совета многоквартирного дома, его председателя, определение его количественного и персонального состава, например, с возложением функций руководства подготовкой и проведением общего собрания на такой совет.

Далее следует обсуждение указанных вопросов и голосование по ним. Голосование следует осуществлять путем проставления галочки в графе “за”, “против” или “воздержался” листа голосования напротив соответствующего вопроса, а в случае голосования за конкретную кандидатуру, например, председателя собрания, написания напротив вопроса, его фамилии. После этого организаторы собрания обходят участников собрания, подсчитывают голоса по организационным вопросам и объявляют о принятом решении.

После утверждения вышеуказанных организационных вопросов проведения общего собрания собственников дома дальнейшее ведение общего собрания осуществляет лицо, уполномоченное в соответствии с утвержденным регламентом общего собрания на его ведение (далее – председатель) и в установленном таким регламентом порядке.

Как правило, председатель оглашает основную часть повестки дня общего собрания, после чего объявляет обсуждение следующего по порядку вопроса, и после его обсуждения предлагает участникам собрания проголосовать за решение по обсуждаемому вопросу в порядке, указанном выше.

Обсуждение вопросов повестки дня собрания следует строить следующим образом: предоставление председателем слова каждому желающему высказаться участнику собрания по тому или иному вопросу; объявление председателем обсуждения вопроса завершенным; предложение председателя проголосовать за решение по вопросу.

В случае, если принятие решения по конкретному вопросу зависит или вытекает из решения по другому вопросу и не может быть принято без такового, правлению собрания рекомендуется собирать сведения о результатах голосования по основному вопросу сразу после голосования по нему, или путем обхода участников собрания, или путем сдачи листов голосования, подсчета голосов по такому вопросу и раздачи листов голосования участникам собрания снова. Возможен также вариант составления нескольких листов голосования с соответствующей разбивкой вопросов повестки дня в них и поэтапной их сдачей председателю по ходу проведения собрания, после голосования по вопросам, указанным в каждом из таких листов. Указанные рекомендации применимы также к стадии принятия решений по организационным вопросам общего собрания.

После окончания голосования по всем вопросам повестки дня участники собрания подписывают и сдают председателю собрания листы голосования, после чего правление собрания подсчитывает голоса по тому или иному вопросу и объявляет о решениях, принятых и (или) отклоненных общим собранием.

В ходе подсчета голосов следует учитывать положение ч. 6 ст. 48 Жилищного кодекса РФ, согласно которой при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Результаты общего собрания оформляются протоколом общего собрания (примерный образец протокола общего собрания собственников, проводимого путем совместного присутствия, приведен в Приложениях 9 и 10 ).

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ оформление протокола осуществляется в порядке, установленном общим собранием собственников. Поэтому порядок оформления протокола общего собрания целесообразно включать в регламент проведения общего собрания и утверждать его в начале собрания в составе иных организационных вопросов проведения общего собрания. Единственное требование к оформлению протокола общего собрания собственников содержится в части 1.1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, согласно которой протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Проект протокола общего собрания можно подготовить заранее и вносить в него сведения об участниках собрания и решениях общего собрания одновременно с регистрацией участников и подсчетом голосов, после чего предложить участникам собрания подписать такой протокол. Такой способ оформления протокола особенно уместен при небольшом количестве участников собрания.

В случае значительного количества участников собрания протокол можно оформлять после собрания за подписью членов правления собрания или инициатора собрания и прилагать к нему протокол присутствия на собрании и листы голосования.

IV. Проведение общего собрания собственников помещений

в многоквартирном жилом доме путем заочного голосования

и оформление его результатов

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме путем заочного голосования (далее – заочное общее собрание) следует учитывать, что на его проведение распространяются все положения гл. 6 Жилищного кодекса РФ в части, касающейся проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом установленных Жилищным кодексом РФ особенностей.

Проведение заочного общего собрания возможно только в том случае, если общее собрание собственников путем совместного присутствия не состоялось по причине отсутствия кворума. При этом на рассмотрение заочного общего собрания можно ставить только те вопросы, которые были включены в повестку дня несостоявшегося очного общего собрания (ч. 1 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, основанием для проведения заочного общего собрания может служить акт, фиксирующий факт того, что очное общее собрание не состоялось.

Заочное общее собрание проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (части 1 и 3 ст. 47 Жилищного кодекса РФ).

Подготовка к проведению заочного общего собрания предполагает подготовку и направление собственникам помещений, сообщений о проведении заочного общего собрания способом, указанным для направления сообщений о проведении очного общего собрания (примерный образец сообщения о проведении заочного общего собрания приведен в Приложении 11 ).

Вместо сведений о времени и месте проведения очного собрания, указываемых в сообщении о проведении очного собрания, в сообщении о проведении заочного собрания необходимо указывать место или адрес, по которому должны быть переданы решения собственников, и дату окончания приема таких решений. Кроме этих сведений необходимо указывать о необходимости приложения к решению собственника копий документов, подтверждающих право собственности лица на помещение в доме, копий документов, удостоверяющих личность собственника и его представителя, а также доверенности на представителя в случае оформления решения представителем собственника.

Согласноч. 3 ст. 46Жилищного кодекса РФ, в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

Таким образом, к сообщению о проведении общего собрания собственников необходимо прикладывать кроме документов, утверждение которых планируется решением общего собрания, проект решения собственника. Проект решения собственника рекомендуется оформлять аналогично листу голосования при проведении очного общего собрания (смотри раздел IV ) с учетом указанных требований закона (примерный образец решения собственника приведен в Приложении 12 ).

В случае проведения общего собрания инициативной группой собственников в качестве места, в которое должно передаваться решение собственника, можно указывать адрес квартиры одного из членов инициативной группы. В случае проведения общего собрания управляющей домом организации можно указывать адрес ее фактического нахождения или нахождения ее обособленного подразделения в данном доме. При организации и проведении собрания специализированной организацией (например, юридической фирмой) в качестве адреса направления решений собственников можно указывать место фактического нахождения такой организации. Дату, до которой принимаются от собственников помещений в доме их решения, следует устанавливать с учетом фактической возможности, в том числе не проживающих в доме собственников, подготовить и направить в установленное сообщением о проведении собрания место (по адресу) свои решения, учитывая также срок доставки писем по почте.

В целях способствования участию в собрании максимального количества собственников организаторы собрания в течение периода времени, отведенного для принятия собственниками решений и передачи их в место (по адресу), указанное в сообщении о проведении заочного собрания, могут совершать обходы для дополнительного консультирования собственников по вопросам повестки дня собрания, помощи в оформлении решений собственников, а также с целью передачи их решений в место (по адресу) сбора решений собственников.

Оформление результатов заочного общего собрания, в общем, не отличается от оформления результатов очного общего собрания (примерный образец протокола заочного общего собрания собственников приведен в Приложении 13. акта о том, что очное общее собрание не состоялось, – в Приложении 14 ). Особенностью оформления результатов такого собрания является подписание протокола общего собрания собственников всеми собственниками в случае создания ТСЖ и утверждения его устава, а также в случае, если такое требование предъявлено к оформлению протокола решением общего собрания собственников.

В этом случае организаторы собрания должны обеспечить подписание такого протокола всеми собственниками, принявшими участие в голосовании, или собственниками, проголосовавшими за создание ТСЖ и утверждение его устава. Указанное требование можно реализовать путем размещения объявлений в общедоступных помещениях дома с указанием периода времени и места, в которое необходимо явиться участникам собрания для подписания протокола, или путем обхода организаторами собрания участников собрания.

В остальных случаях возможно подписание протокола лицами, указанными в принятом общим собранием регламенте проведения общего собрания. Как правило, в качестве таких лиц указываются инициатор собрания, председатель собрания и секретарь собрания. Решения собственников по вопросам повестки дня рекомендуется хранить вместе с протоколом общего собрания.

V. Оспаривание решения общего собрания собственников

помещений в многоквартирном жилом доме

В соответствии с ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Во-первых, правом на обжалование решения общего собрания собственников многоквартирного дома в рамках указанной нормы Жилищного кодекса РФ обладает только собственник помещения в таком доме.

В то же время считаем, что другие лица, права которых затрагиваются решением общего собрания собственников, также вправе обжаловать его в судебном порядке. Такими лицами могут быть управляющие организации, обжалующие, например, решение общего собрания собственников о расторжении договора управления с ними ввиду неисполнения такой организацией условий договора управления домом.

Высший Арбитражный Суд РФ подтверждает возможность обжалования решений общего собрания собственников лицами, не являющимися собственниками помещений в нем (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 N 7677/11). В то же время суды общей юрисдикции, как правило, отвергают данную позицию, толкуя данную норму как ограничивающую круг лиц, которым принадлежит право обжалования такого решения, указывая при этом, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть обжаловано только собственником помещений такого дома (Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 9 сентября 2011 года по делу N 33-11987/2011).

При этом следует отметить, что судебные дела по оспариванию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по иску гражданина, являющегося собственником помещения в нем, рассматриваются в судах общей юрисдикции, а по иску юридического лица – собственника помещения в многоквартирном доме рассматриваются в арбитражных судах.

В связи с гипотетической возможностью обжалования решений общего собрания собственников лицом, не являющимся собственником помещения в доме, не понятно, будут ли распространяться правила такого обжалования, установленные ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ для собственников, на таких лиц (например, шестимесячный срок обжалования).

Существует еще одна процессуальная неопределенность в делах об оспаривании решений общего собрания собственников – ответчик по таким спорам. Указанная проблема хорошо разобрана в статье управляющего юридическим партнерством “Бизнес и власть” кандидата юридических наук М.М. Ненашева <1>.

<1> Сборник “Конституционные основы гражданского судопроизводства: современное состояние и пути совершенствования: Тезисы междунар. науч.-практ. конференции”. Саратов, 2012.

Автор статьи, исходя из вопросов, решаемых на общих собраниях, с учетом существующей судебной практики выделяет следующие ситуации.

1. При оспаривании решений о создании ТСЖ в качестве ответчиков привлекались:

– само ТСЖ и налоговый орган, зарегистрировавший ТСЖ;

– инициаторы проведения общего собрания;

– только само ТСЖ.

2. При оспаривании решения о проведении реконструкции многоквартирного дома надлежащим ответчиком был признан инициатор собрания, который являлся руководителем юридического лица – собственника помещения в многоквартирном доме.

3. При оспаривании решения об изменении способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей компании надлежащими ответчиками признавались:

– инициатор собрания и избранная управляющая компания;

– только инициатор;

– только управляющая компания.

4. При оспаривании решений по вопросам текущей деятельности ТСЖ (утверждение годового отчета, избрание председателя и членов правления и т.п.) ответчиками привлекались:

– само ТСЖ, его председатель и инициатор общего собрания;

– только ТСЖ;

– ТСЖ совместно с инициаторами общего собрания.

В то же время из некоторых судебных актов следует, что стороной по иску о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть только собственники помещений в нем.

Учитывая неоднозначность судебной практики по данному вопросу, с практической точки зрения в любом случае целесообразно привлекать управляющую компанию к участию в деле.

Следует обратить особое внимание на специальный срок для обжалования решения общего собрания собственников. Заявление об обжаловании решения общего собрания недействительным может быть подано в течение шести месяцев со дня, когда такой собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Допуская возможность обжалования такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме и учитывая формулировку нормы ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, можно прийти к выводу о том, что шестимесячный срок обжалования установлен только для собственников помещений в доме. Практики применения судами данного срока при обжаловании решений общего собрания лицами, не являющимися собственниками помещений такого дома, не найдено.

Разбирая конструкцию указанной правовой нормы. можно прийти к выводу о том, что собственник помещения в многоквартирном доме может обжаловать решение общего собрания только при наличии одновременно следующих условий:

– если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения;

– если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, в случае участия в общем собрании в заявлении об обжаловании решения общего собрания собственник должен указать, какие его права нарушены и в чем выразилось такое нарушение, а в случае необходимости представить доказательства, подтверждающие нарушение его прав и законных интересов данным решением.

Учитывая, что, как правило, протокол общего собрания и решения собственников по вопросам повестки дня общего собрания у собственника, оспаривающего решение общего собрания, отсутствуют, в заявлении об обжаловании решения общего собрания (далее – заявление) достаточно указания на то, что собственник не принимал участия в собрании или голосовал против принятия такого решения, и приложить обращение, направленное такому лицу, содержащее просьбу предоставления таких документов. Указанные факты могут быть опровергнуты ответчиком по делу при предоставлении указанных документов.

При составлении заявления также следует учитывать, что суд вправе оставить в силе обжалуемое решение, если:

– голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования;

– допущенные нарушения не являются существенными;

– принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Таким образом, предмет доказывания, кроме нарушения прав собственника обжалуемым решением и участия в собрании или голосовании против обжалуемого решения, дополняется подтверждением вышеуказанных обстоятельств.

При этом следует учитывать, что по конструкции нормы части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ все три указанных обстоятельства, необходимые для отказа собственнику в удовлетворении заявления, должны присутствовать одновременно. Однако правоприменительная практика судов общей юрисдикции данного обстоятельства не учитывает, так как подобное толкование рассматриваемой нормы предполагало бы удовлетворение требований собственника, обжалующего решение общего собрания, при отсутствии хотя бы одного из указанных обстоятельств. Например, если голосование собственника, обжалующего решение общего собрания, не могло повлиять на результаты голосования и допущенные нарушения не являются существенными, но принятое решение повлекло причинение собственнику убытков, суд должен был бы признать такое решение незаконным.

Подтверждение невозможности влияния голосования конкретного собственника на результат голосования, как правило, присутствует на любом общем собрании, особенно если решение общего собрания оспаривается одним собственником, а не, например, группой собственников. В случае оспаривания решения общего собрания одним собственником влияние его голоса на результат собрания возможно лишь в исключительных случаях, когда количество голосов, которыми обладает такой собственника, кардинально могло повлиять на решение собрания.

Учитывая, что Жилищный кодекс не раскрывает понятия существенности нарушений, допущенных при принятии решения общего собрания, существенность того или иного нарушения определяется судом по своему внутреннему убеждению с учетом конкретных обстоятельств дела. Однако существенность нарушения в первую очередь должна оцениваться со стороны возможности его влияния на принятое общим собранием решение.

Например, в случае неуведомления собственника, обладающего, положим, 2% голосов от общего числа голосов собственников дома, о проведении общего собрания, на котором обжалуемое им решение принято голосованием: “за” – 30% голосов от общего числа голосов собственников дома; “против” – 29% голосов, должно признаваться существенным нарушением, так как в случае участия такого собственника в голосовании и голосовании против принятия обжалуемого решения такое решение не было бы принято. Приведенным примером затрагивается сразу два возможных нарушения: возможность голосования собственника повлиять на результаты голосования и существенность нарушения, выразившегося в его неуведомлении.

Указанный пример выбран не случайно, так как существующая судебная практика существенность такого нарушения, как неуведомление собственников о проведении собрания, часто рассматривает как раз со стороны возможности или невозможности неуведомленных собственников повлиять на результаты голосования (см. например, Кассационные определения Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 10 ноября 2010 года по делу N 33-11965 и от 7 декабря 2011 года по делу N 33-15456/11 ).

Само по себе уведомление собственников о проведении общего собрания допускается в судебной практике: размещение уведомлений о его проведении в общедоступных местах многоквартирного дома даже в том случае, если такое место не установлено решением общего собрания собственников (Кассационные определения Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 февраля 2011 года по делу N 33-2570/11 и от 25 января 2012 года по делу N 33-560/2012 ).

К числу существенных нарушений суды, как правило, относят отсутствие кворума для принятия того или иного решения (Кассационные определения Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 10 ноября 2011 года по делу N 33-14365/11 и от 17 февраля 2011 года по делу N 33-2381/11).

Убытки, причиненные собственнику обжалуемым им решением общего собрания, следует рассматривать в понятии убытков, определенных Гражданским кодексом РФ, согласно ч. 2 ст. 15 которого под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Ярким примером реального ущерба может являться принятие общим собранием решения об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в размере большем, чем она вносилась до его проведения, или принятие общим собранием решения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Примером образования упущенной выгоды может служить решение общего собрания собственников о передаче общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме в пользование иным лицам на безвозмездной основе.

В настоящий момент нельзя сказать о наличии сформировавшейся судебной практики по вопросу обжалования решений общего собрания собственников помещений в нем. Более того, имеющаяся практика по данному вопросу зачастую противоречива. Какие-либо разъяснения по данному вопросу высших судебных инстанций в настоящее время отсутствуют, что создает дополнительные основания для широты судейского усмотрения по данной категории дел.

В настоящее время все чаще вскрываются факты фальсификации решений собственников управляющей домом организации при проведении общего собрания собственников помещений в нем или проведения такого собрания лишь формально, без фактического собрания, с результатом, нужным управляющей организации. Особенно часто такие “собрания” происходят при выборе жильцами способа управления домом путем управления управляющей компанией и избрании такой компании. Такой способ захвата многоквартирных домов под свое управление часто наблюдался с 2005 по 2011 год, когда Жилищный кодекс РФ позволял проведение общего собрания путем заочного голосования сразу, без предварительного обязательного проведения перед ним общего собрания собственников путем их совместного присутствия. Однако и сейчас управляющие компании проводят подобные общие собрания, дополняя документацию такого собрания протоколом, согласно которому очное общее собрание не состоялось. Существует также формально законная схема передачи вновь построенных жилых домов в управление управляющей организации, согласно которой после введения дома в эксплуатацию и до передачи прав на помещения в нем дольщикам, инвесторам или покупателям (в зависимости от способа привлечения денежных средств для строительства) заказчик (заказчик-застройщик) оформляет решение о выборе способа управления домом и передаче его в управление конкретной (часто созданной им же) управляющей организации. Таким образом, собственник приобретает квартиру в доме, в котором управляющая организация уже выбрана.

При несогласии собственников дома с решением общего собрания, принятым указанным выше или подобным образом, всегда следует помнить о том, что суд в рамках дел данной категории является не самым эффективным инструментом защиты нарушенных прав. Необходимо помнить, что любой собственник в любой момент может инициировать проведение общего собрания собственников многоквартирного дома, на которое в числе прочих можно вынести вопросы об изменении способа управления домом или о смене управляющей домом организации. Подготовка и проведение общего собрания собственников – намного более сложный и трудоемкий процесс, нежели подача искового заявления в суд, однако, в отличие от суда, проведение такого собрания дает стопроцентный результат, объективно отражает действительную волю собственников дома по тому или иному вопросу управления, а также позволяет собственникам установить понятные и эффективные механизмы контроля за деятельностью управляющей домом организации. Кроме того, для подготовки и проведения общего собрания, как правило, требуется намного меньший срок, чем срок рассмотрения дела в суде, особенно с учетом возможности обжалования судебных постановлений.

Подготовка, проведение и оформление результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются очень сложным и трудоемким процессом, требующим от его организаторов не только знания действующего законодательства, регулирующего данные отношения, но и организаторских способностей, знания и использования в своих интересах психологической и социальной обстановки в доме, собрание собственников помещений в котором планируется провести.

Главной сложностью проведения общего собрания собственников является обеспечение явки часто очень большого количества людей на собрание. При этом в случае недостаточной подготовки к проведению общего собрания такой сбор и затраты на его организацию, могут стать бесполезными, поэтому наибольшее внимание необходимо уделять именно процессу подготовки проведения общего собрания и именно на этой стадии, предварительно разрешать все коллизионные вопросы, принятие решений по которым планируется вынести на рассмотрение общего собрания.

Естественно, самую большую сложность вызывает проведение первого общего собрания собственников, на котором принимаются определяющие решения как по вопросам управления домом, так и по вопросам, от которых зависит успех и эффективность проведения последующих общих собраний собственников.

При подготовке и проведении общего собрания необходимо оглядываться на судебную практику по обжалованию решений общих собраний собственников, так как в конечном результате только суд может дать оценку правомерности или неправомерности решения, принятого на общем собрании собственников.

Примерный регламент проведения общих собраний

собственников помещений в многоквартирном доме

Решением общего собрания собственников помещений

многоквартирного дома, расположенного по адресу:

“____” _____________ 20___ г.

ПРОВЕДЕНИЯ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ:

1. Общие положения

1.1. Настоящий регламент определяет основные вопросы порядка подготовки, проведения и оформления результатов общих собраний собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: _________________________________________________ (далее по тексту – дом), как ежегодных, так и внеочередных, в том числе способ направления сообщений собственникам дома и управляющей домом организации о проведении общего собрания собственников дома (далее по тексту – ОСС), порядок подготовки к проведению ОСС, порядок определения размера и взимания платы, связанной с подготовкой и проведением ОСС, определение помещений дома, в которых можно ознакомиться с информацией и материалами, связанными с проведением ОСС, с его результатами, решениями и результатами голосования, местом хранения протоколов ОСС и иных материалов, связанных с подготовкой и проведением ОСС, порядок проведения ОСС, порядок уведомления о решениях, принятых ОСС.

1.2. Вопросы, не урегулированные настоящим Регламентом, регулируются в соответствии с действующим законодательством.

2. Порядок подготовки к проведению ОСС

2.1. Подготовка к проведению ОСС не является обязательным этапом для проведения ОСС.

2.2. В случае, если договором управления с управляющей домом организацией обязанность по подготовке, организации и (или) проведению общего собрания собственников возложена на такую организацию, или в случае создания в доме ТСЖ подготовка к проведению ОСС является для такой организации обязательным условием перед проведением ОСС.

2.3. Подготовка к проведению ОСС может осуществляться инициатором ОСС (любой собственник помещения дома), Советом многоквартирного дома или в случае, указанном в пункте 2.2 настоящего Регламента, управляющей домом организацией.

2.4. Подготовка к проведению ОСС может включать в себя проведение следующих мероприятий:

а) определение инициатора ОСС;

б) определение повестки дня предстоящего ОСС;

в) согласование размера расходов, необходимых для подготовки, проведения ОСС и обеспечения принятия и реализации решений ОСС;

г) определение порядка оплаты собственниками расходов, необходимых для подготовки, проведения и обеспечения принятия и реализации решений ОСС;

д) привлечение на ОСС специалистов, необходимых для принятия и реализации решений ОСС;

е) предварительное выяснение собственников, которые намерены принять участие в ОСС, и предложение собственникам, которые по тем или иным причинам не смогут принять участие в ОСС, выдать на других собственников или иных лиц доверенности на участие в ОСС;

ж) сбор от собственников помещений дома копий паспортов и правоустанавливающих документов с целью определения процента голосов каждого собственника от их общего числа, определения кворума собрания и подсчета голосов на собрании;

з) иные вопросы, связанные с подготовкой, проведением ОСС и обеспечением принятия и реализации решений ОСС.

2.5. Решение вопросов, связанных с подготовкой к ОСС и указанных в п. 2.4 настоящего Регламента, может осуществляться на предварительном ОСС.

2.6. В случае проведения предварительного ОСС его инициатор должен уведомить собственников дома о его проведении не позднее чем за 10 дней путем размещения на внутренней поверхности входной двери каждого подъезда дома уведомления о проведении такого собрания с указанием даты, времени, места его проведения, а также примерного перечня вопросов, которые предполагается решить на предварительном собрании и вынести на ОСС.

2.7. При проведении ежегодного общего собрания в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о переизбрании членов Совета многоквартирного дома, в том числе и Председателя Совета, а также место хранения протокола ОСС и решений собственников такого ОСС.

2.8. Подготовка к проведению ОСС в случаях, указанных в п. 2.2 настоящего Регламента, до направления уведомления (сообщения) собственникам дома о проведении очного ОСС в обязательном порядке включает в себя проведение управляющей домом организацией следующих мероприятий:

2.8.1. Уведомление всех членов Совета многоквартирного дома о предстоящем собрании. Уведомление о намерении управляющей домом организации осуществляется путем направления членам Совета дома соответствующих писем с уведомлением о вручении или под личную роспись члена Совета многоквартирного дома.

2.8.2. Согласование повестки дня ОСС с Председателем Совета многоквартирного дома. Согласование осуществляется путем проставления надписи “С повесткой дня общего собрания согласен” и личной подписи Председателя Совета многоквартирного дома на документе, в котором четко изложена повестка дня ОСС.

2.8.3. Определение процента голосов каждого собственника и общего числа голосов, которое может осуществляться как путем сбора правоустанавливающих документов у самих собственников, так и путем направления запросов в уполномоченные органы и организации, обладающие такой информацией (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ________________________, организации технической инвентаризации, органы местного самоуправления и т.п.). Совет многоквартирного дома обязан содействовать управляющей домом организации в сборе указанных документов.

2.8.4. Согласование размера расходов, необходимых для подготовки и проведения ОСС, со всеми членами Совета многоквартирного дома. С целью согласования указанного размера расходов управляющая организация готовит смету расходов, которая подписывается руководителем или иным уполномоченным лицом управляющей организации, а также всеми членами Совета дома.

2.9. В случае, если обязанность по организации, подготовке и (или) проведению возложена договором управления на управляющую домом организацию или в доме создано ТСЖ, несоблюдение последними требований пункта 2.8 настоящего Регламента является основанием для признания ОСС и принятых им решений недействительными в судебном порядке, по иску любого собственника.

2.10. Смета расходов, необходимых для подготовки, проведения и обеспечения принятия и реализации решений ОСС, и порядок их оплаты утверждаются решением ОСС.

3. Порядок уведомления о проведении ОСС

путем совместного присутствия

3.1. Для проведения ОСС путем совместного присутствия (далее – собрание) инициатор собрания обязан уведомить собственников помещений дома о проведении такого собрания путем размещения на внутренней поверхности входной двери каждого подъезда дома уведомления о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения и любым доступным способом (лично, по телефону, путем направления письма и т.п.) сообщить о намерении провести собрание Председателю Совета многоквартирного дома с одновременной передачей ему материалов и информации, связанной с проведением собрания и вопросами его повестки дня, или копий таких материалов, а в случае отсутствия Председателя – 2 дня и более, любому из членов Совета многоквартирного дома.

3.2. Уведомление о проведении собрания в обязательном порядке должно содержать следующие сведения:

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения ОСС – собрание;

в) дата, место, время проведения собрания;

г) повестка дня данного собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

3.3. Материалы и информация, связанные с проведением собрания и вопросами его повестки дня, и (или) их копии хранятся у инициатора собрания и Председателя Совета многоквартирного дома.

3.4. Любой собственник помещения в доме имеет право ознакомиться с такими материалами во время и в месте, которые установлены инициатором собрания в уведомлении о его проведении, или у Председателя Совета многоквартирного дома во время и в месте, которые устанавливаются последним в соответствующем информационном сообщении, размещаемом им на внутренней поверхности входной двери каждого подъезда дома не позднее чем на следующий день после получения таких материалов или их копий от инициатора собрания.

3.5. Допускается ознакомление с материалами и информацией, связанной с проведением собрания, путем ее размещения на сайте в сети Интернет, адрес которого должен быть указан в уведомлении о проведении собрания, или путем отправки запроса на адрес электронной почты, указанной в уведомлении о проведении собрания.

4. Порядок проведения ОСС путем совместного

присутствия и оформление его результатов

4.1. Организацию и проведение собрания осуществляет Совет многоквартирного дома, а в случае, указанном в пункте 2.2 настоящего Регламента, управляющая домом организация.

4.2. Председатель Совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, может поручить проведение собрания иному физическому или юридическому лицу путем заключения с ним соответствующего соглашения.

4.3. Совет многоквартирного дома или привлеченное им для организации собрания лицо (далее по тексту – организатор собрания) перед началом собрания регистрирует прибывших на собрание участников для определения кворума и полномочий собрания для принятия решений по тем или иным вопросам.

4.4. Собственники дома при прибытии на собрание должны иметь с собой оригиналы и копии паспорта и правоустанавливающего (правоподтверждающего) документа на помещение в доме. В случае если от имени собственника на собрании присутствует его представитель, то он также должен иметь с собой оригинал и копию доверенности от собственника или иного документа, подтверждающего его полномочия.

4.5. Копии указанных в пункте 4.4 настоящего Регламента документов передаются собственниками организатору собрания, после чего собственник или его представитель расписываются в специальном листе регистрации (ведение листа регистрации не является обязательным, если по результатам собрания его участники расписываются в протоколе общего собрания). На основании представленных собственниками документов и информации организатор собрания подсчитывает процент голосов каждого собственника и общее число голосов лиц, присутствующих на собрании.

4.6. По результатам подсчета голосов лиц, присутствующих на собрании, организатор собрания определяет кворум для принятия решений по тем или иным вопросам собрания.

4.7. В случае, если количества голосов лиц, явившихся на собрание, недостаточно для принятия решений, включенных в повестку дня собрания, об этом делается отметка в протоколе собрания и такие вопросы на собрании не рассматриваются.

4.8. В случае, если количества голосов лиц, явившихся на собрание, недостаточно для принятия решения ни по одному вопросу повестки дня собрания, в соответствующем акте указывается отсутствие кворума для проведения собрания. После чего лица, явившиеся на собрание, расписываются в таком акте (роспись в протоколе собрания всех участников не обязательна, в случае если организатор собрания вел лист регистрации, который в таком случае является обязательным приложением к протоколу собрания).

4.9. В случае, указанном в пункте 4.8 настоящего Регламента, вопросы, включенные в повестку дня собрания и не рассматривавшиеся на собрании по причине отсутствия кворума для принятия по ним решения, могут быть рассмотрены в ходе проведения ОСС путем заочного голосования в порядке, установленном разделом 5 настоящего Регламента.

4.10. Изменение повестки дня собрания, указанной в уведомлении о его проведении, а также принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня собрания, не допускается.

4.11. В случае наличия кворума для принятия решений по вопросам повестки дня собрания организатор собрания объявляет собрание состоявшимся и раздает участникам собрания листы голосования, в которых должны быть указаны вопросы повестки дня собрания, процент голосов участника собрания, места для проставления отметки о принятом собственником решении по вопросам повестки дня и подписи участника собрания.

4.12. Организатор собрания в порядке очередности зачитывает вопросы повестки дня собрания. После оглашения каждого вопроса участники собрания высказывают свое мнение по нему и голосуют путем проставления “галочки” (V) в специальной графе (“за”, “против” или “воздержался”) напротив каждого вопроса. При этом остальные графы зачеркиваются крестом.

4.13. После проведения голосования по вопросам повестки дня собрания участники собрания подписывают листы голосования и передают их организатору собрания. На основании листов голосования собственников организатор собрания производит подсчет голосов по каждому вопросу и объявляет о результатах голосования. При определении кворума учитываются все голоса присутствующих участников собрания. При подсчете голосов для определения принятия или отклонения решения по тому или иному вопросу повестки дня голосования учитываются только голоса собственников, проголосовавших “за” или “против” такого решения.

4.14. По результатам голосования составляется протокол общего собрания. Протокол общего собрания может составляться как сразу же после проведения голосования и подписываться всеми участниками собрания, так и после его проведения, не позднее чем через 3 дня с момента проведения собрания, и подписываться только инициатором собрания. В случае подписания протокола только инициатором собрания его неотъемлемым приложением являются лист регистрации участников собрания и листы голосования собственников.

4.15. В случае принятия (утверждения) на общем собрании собственников какого-либо документа (договора управления домом, заключаемого собственниками с управляющей организацией, устава ТСЖ, иного документа) проект такого документа является неотъемлемым приложением протокола общего собрания. При этом каждый лист такого документа подписывается инициатором собрания.

4.16. В случае принятия на собрании решений о создании ТСЖ и утверждении его устава протокол общего собрания подписывается всеми участниками собрания, проголосовавшими за принятие таких решений.

5. Порядок проведения ОСС путем заочного

голосования и оформление его результатов

5.1. Проведение ОСС путем заочного голосования (далее по тексту – заочное голосование) возможно только в том случае, если ОСС в форме собрания (совместного присутствия) не состоялось.

5.2. В повестку дня заочного голосования можно включать только те вопросы, которые были включены в повестку дня ОСС в форме собрания.

5.3. Для проведения заочного голосования организатор собрания в порядке, установленном разделом 3 настоящего Регламента, уведомляет собственников о проведении заочного голосования. При этом вместо сведений о дате и времени проведения собрания указывается необходимость направления (передачи) решений собственников по месту жительства Председателя Совета многоквартирного дома или инициатора собрания и дата окончания приема таких решений.

5.4. Проекты решений собственников по вопросам заочного голосования опускаются организатором заочного голосования в почтовые ящики собственников помещений дома. Кроме того, проекты решений собственников по вопросам заочного голосования собственники могут получить у Председателя Совета многоквартирного дома или инициатора собрания.

5.5. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны следующие сведения:

а) сведения о лице, участвующем в голосовании;

б) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в доме;

в) решения по каждому вопросу повестки дня.

5.6. Голосование по вопросам заочного ОСС происходит путем проставления собственником галочки в специальной графе (“за”, “против” или “воздержался”) напротив каждого вопроса. При этом остальные графы зачеркиваются крестом. Решение подписывается собственником или его представителем.

5.7. К решению собственника могут прилагаться:

а) копия паспорта собственника;

б) копия документа, подтверждающего право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в доме.

5.8. В случае голосования от имени собственника его представителем к решению собственника в обязательном порядке прилагается копия паспорта представителя и документа, подтверждающего его полномочия (копия доверенности, свидетельства о рождении, решения суда и т.п.).

5.9. Решения собственников по вопросам заочного ОСС с прилагаемыми к ним копиями документов должны быть переданы по месту жительства Председателя Совета многоквартирного дома или инициатора собрания до истечения срока, указанного в уведомлении. Допускается передача указанных решений путем опускания их в почтовый ящик Председателя Совета многоквартирного дома или инициатора собрания. В случае сомнения в подлинности решения собственника Председатель Совета многоквартирного дома или инициатор собрания имеет право лично выяснить у собственника о принятом им решении.

5.10. Решения собственников, переданные после наступления даты, указанной в уведомлении, в голосовании не участвуют и при подсчете количества голосов не учитываются.

5.11. После истечения срока для подачи собственниками решений Председатель Совета многоквартирного дома или инициатор собрания подсчитывают процент голосов собственников, участвующих в собрании, и определяют кворум.

5.12. В случае, если количества голосов лиц, участвовавших в голосовании, недостаточно для принятия каких-либо решений, включенных в повестку дня заочного голосования, Председатель Совета многоквартирного дома или инициатор собрания делает об этом отметку в протоколе заочного голосования и голосование собственников по таким вопросам не учитывается, а решения по ним считаются непринятыми.

5.13. В случае, если количества голосов лиц, участвовавших в голосовании, недостаточно для принятия решения ни по одному вопросу повестки дня собрания, Председатель Совета многоквартирного дома или инициатор собрания составляет акт о том, что заочное голосование не состоялось, который подписывается соответственно Председателем Совета многоквартирного дома или инициатором собрания.

5.14. В случае наличия кворума для принятия решений по вопросам повестки дня заочного голосования Председатель Совета многоквартирного дома или инициатор собрания подсчитывает голоса по каждому вопросу и составляет протокол заочного голосования. При определения кворума учитываются все решения проголосовавших собственников. При подсчете голосов для определения принятия или отклонения решения по тому или иному вопросу повестки дня голосования учитываются только решения собственников, проголосовавших “за” или “против” такого решения. В протоколе заочного голосования указывается, какие решения приняты или отклонены собственниками и каким количеством голосов. Протокол заочного голосования подписывается инициатором собрания или Председателем Совета многоквартирного дома, при этом решения собственников по вопросам повестки дня заочного голосования являются неотъемлемым приложением к протоколу заочного голосования.

5.15. В случае принятия (утверждения) заочным голосованием какого-либо документа (договора управления домом, заключаемого собственниками с управляющей организацией, устава ТСЖ, иного документа) проект такого документа также является неотъемлемым приложением протокола заочного голосования. При этом каждый лист такого документа подписывается инициатором собрания.

5.16. В случае принятия заочным голосованием решения о создании ТСЖ и утверждении его устава инициатор собрания или Председатель Совета многоквартирного дома обеспечивает подписание протокола заочного голосования всеми лицами, проголосовавшими за принятие такого решения.

5.17. В случае проведения общего собрания путем заочного голосования инициатором собрания последний обязан передать все материалы, связанные с проведением заочного голосования, Председателю Совета многоквартирного дома не позднее чем через 14 дней, со дня окончания срока приема решений собственников по вопросам повестки дня заочного голосования, указанного в уведомлении о проведении заочного голосования.

6. Порядок уведомления о решениях, принятых ОСС,

определение места хранения документов,

связанных с проведением ОСС

6.1. Собственник многоквартирного дома – инициатор ОСС обеспечивает уведомление собственников о принятых ОСС решениях путем размещения соответствующей информации на внутренней поверхности входной двери каждого подъезда дома не позднее чем через 7 дней с даты проведения ОСС путем совместного присутствия или не позднее чем через 25 дней со дня окончания срока приема решений собственников по вопросам повестки дня заочного голосования, указанного в уведомлении о проведении заочного голосования. В качестве такой информации допустимо размещать копию протокола ОСС и лист, содержащий сведения, указанные в п. 6.2 настоящего Регламента, в случае их отсутствия в протоколе ОСС. Указанное в настоящем пункте Регламента уведомление от имени собственника может осуществлять Совет многоквартирного дома по согласованию с таким собственником.

6.2. Указанная в пункте 6.1 настоящего Регламента информация должна содержать сведения о дате, времени, месте и форме проведения ОСС, принятых на ОСС решениях, результатах голосования и порядке ознакомления с информацией и (или) материалами, в том числе протоколами ОСС, связанными с проведением ОСС.

6.3. Материалы и информация, связанная с проведением каждого конкретного ОСС, хранятся в месте, определяемом решением такого ОСС. Копии материалов и информации, связанной с проведением всех ОСС, должны передаваться организатором ОСС Председателю Совета многоквартирного дома не позднее чем через 7 дней с даты проведения ОСС путем совместного присутствия или не позднее чем через 25 дней со дня окончания срока приема решений собственников по вопросам повестки дня заочного голосования.

6.4. В случае избрания решением ОСС на должность Председателя Совета многоквартирного дома другого лица все материалы, связанные с проведением ОСС собственников, и другие материалы, связанные с исполнением функций Председателя Совета многоквартирного дома, должны быть переданы бывшим Председателем Совета многоквартирного дома вновь избранному Председателю Совета многоквартирного дома не позднее чем на следующий день после дня избрания нового Председателя Совета многоквартирного дома.

6.5. Любой собственник помещения в доме имеет право ознакомиться с материалами, указанными в пункте 6.3 настоящего Регламента, во время и в месте, которые установлены Председателем Совета многоквартирного дома, в соответствующем информационном сообщении, размещаемом им на внутренней поверхности входной двери каждого подъезда дома, не позднее чем через 10 дней с даты проведения ОСС путем совместного присутствия или не позднее чем через 30 дней со дня окончания срока приема решений собственников по вопросам повестки дня заочного голосования, указанного в уведомлении о проведении заочного голосования.

6.6. Допускается ознакомление с материалами и информацией, связанной с проведением ОСС, путем ее размещения на сайте в сети Интернет или путем отправки запроса на адрес электронной почты. При этом адрес интернет-сайта или электронной почты должен быть указан в информационном сообщении, указанном в пункте 6.1 или 6.5 настоящего Регламента.

6.7. Председатель Совета многоквартирного дома обязан направить копии протокола ОСС, документов, утвержденных решением ОСС, и информационного сообщения, указанного в пунктах 6.1 и 6.4. также в адрес управляющей домом организации.

Примерная форма сообщения о проведении подготовки к общему

собранию собственников помещений многоквартирного дома

о проведении подготовки к общему собранию собственников

помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу:

_____________________________________, путем совместного

присутствия и проведении предварительного собрания

Уважаемый собственник помещения в многоквартирном доме по адресу: _____________________________________________, приглашаем Вас принять участие в подготовке к проведению общего собрания собственников помещений дома по адресу: _____________________________________________ путем совместного присутствия.

Общее собрание проводится по инициативе собственника – ______________________________________ (кв. ____).

Дата, место, время проведения данного собрания: “___” _________ 20___ г. собрание проводится по адресу: _______________________________________________, собрание начинается в ___ час. ____ минут.

На предварительном собрании предлагается решить следующие вопросы:

I. Дата проведения общего собрания.

II. Вопросы повестки дня общего собрания.

Предполагаемая повестка дня общего собрания (вопросы, которые предполагается решить на собрании):

1. Утверждение Регламента проведения общих собраний собственников дома, расположенного по адресу: __________________________________________________. В регламент включены следующие вопросы:

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений;

– определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором можно ознакомиться с информацией и материалами, связанными с проведением общего собрания и вопросами повестки дня, а также сроков, в течение которых можно знакомиться с данными материалами;

– порядок определения размера и порядок взимания платы, связанной с проведением общего собрания собственников;

– определение органов управления общим собранием и их полномочий в процессе подготовки и проведения общего собрания;

– непосредственно порядок проведения общего собрания:

– определение состава документов, которые собственник обязан представить на общем собрании для участия в нем и голосования по вопросам повестки дня;

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– сроки и необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение конкретных помещений в многоквартирном доме, в котором размещаются сообщения о решениях, принятых общим собранием, и об итогах голосования по соответствующим вопросам;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний;

– порядок уведомления о решениях, принятых собранием.

2. Избрание совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

3. Возложение на Совет многоквартирного дома полномочий по осуществлению контроля за выполнением управляющей домом организацией ее обязательств.

4. Об определении лица (лиц), которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

5. Об определении лица (лиц), уполномоченного обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

8. Об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

9. Об определении места размещения решения и итогов голосования для доведения до сведения собственников помещений дома (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

III. Ознакомление с проектом Регламента общих собраний собственников нашего дома и его корректировка с учетом пожеланий собственников.

IV. Количественный состав Совета многоквартирного дома, кандидатуры в члены Совета многоквартирного дома и его Председатель.

V. Сбор документов, необходимых для проведения общего собрания (копии паспортов и свидетельств о государственной регистрации права собственности или иных правоустанавливающих документов).

VI. Выяснение адресов проживания собственников помещений в доме в случае их непроживания в нашем доме.

VII. Выдача доверенностей для участия в общем собрании от собственников, которые не смогут принять участие в общем собрании.

VIII. Определение места, в котором собственники смогут знакомиться с информацией и материалами, которые будут рассматриваться на общем собрании.

УБЕДИТЕЛЬНАЯ ПРОСЬБА СОБСТВЕННИКАМ ПРЕДСТАВИТЬ НА ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ КОПИЮ ПАСПОРТА (ПЕРВАЯ СТРАНИЦА И СТРАНИЦА С РЕГИСТРАЦИЕЙ ПО МЕСТУ ЖИТЕЛЬСТВА) И КОПИЮ СВИДЕТЕЛЬСТВА О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПОМЕЩЕНИЕ В ДОМЕ ИЛИ ИНОЙ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ (В СЛУЧАЕ ОТСУТСТВИЯ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА). УКАЗАННЫЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КВОРУМА СОБРАНИЯ И ПОДСЧЕТА ГОЛОСОВ.

От проведения этого собрания зависит легитимность общего собрания собственников, от которого, в свою очередь, будет зависеть качество дальнейшего содержания нашего дома, размер платы за принадлежащие нам помещения, взаимоотношения с управляющей домом организацией и т.д. поэтому просьба – отнеситесь к нему очень серьезно.

С уважением, инициатор общего собрания

Примерная форма сообщения о проведении общего собрания

собственников помещений в многоквартирном

доме путем совместного присутствия

о проведении общего собрания собственников помещений

многоквартирного дома, расположенного по адресу:

Уважаемый собственник помещения в многоквартирном доме по адресу: ____________________________________, приглашаем Вас принять участие в общем собрании собственников помещений дома по адресу: ____________________________________, путем совместного присутствия.

Общее собрание проводится по инициативе собственника – ____________________________________.

Дата, место, время проведения данного собрания: “____” _________________ 201__ г. собрание проводится по адресу: __________________________________, собрание начинается в _____ час. _____ минут.

Повестка дня данного собрания (вопросы, решаемые на собрании):

1. Утверждение Регламента проведения общих собраний собственников дома, расположенного по адресу: ____________________________________. В регламент включены следующие вопросы:

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений;

– определение конкретного помещения в многоквартирном доме, в котором можно ознакомиться с информацией и материалами, связанными с проведением общего собрания, и вопросами повестки дня, а также сроков, в течение которых можно знакомиться с данными материалами;

– определение органов управления общим собранием и их полномочия в процессе подготовки и проведения общего собрания;

– непосредственно порядок проведения общего собрания:

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– сроки и необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний;

– порядок уведомления о решениях, принятых собранием.

2. Избрание совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

Ознакомиться с информацией и материалами, которые будут рассматриваться на общем собрании, можно по адресу: ________________________________, д. ____, кв. ____, в Интернете по адресу: __________________________________________, а также путем направления запроса на электронную почту: ___________________________________.

Регистрация кандидатов на должности членов Совета многоквартирного дома, в том числе председателя Совета, будет проводиться за 30 минут до начала Общего собрания по адресу: _______________________________________________________. Кандидатам на указанные должности необходимо представить следующие документы:

оригинал и ксерокопию паспорта (все заполненные страницы);

оригинал и ксерокопию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение в доме по адресу: ______________________________________________________________;

оригинал заявления на имя общего собрания с просьбой избрать на соответствующую должность.

Вы можете участвовать на Собрании лично или выдать доверенность своему представителю (доверенность может быть нотариальная или заверенная руководителем организации по месту работы (учебы) доверителя, или администрацией лечебного учреждения, в котором доверитель находится на излечении, или в управляющей домом организации, или нотариусом; доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации).

Вам или Вашему представителю на Общем собрании необходимо иметь при себе следующие документы:

1. Паспорт (для граждан) и свидетельство о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц) (оригинал и копию).

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение в доме по адресу: ____________________________________ (для граждан и юридических лиц, оригинал и копию).

3. Доверенность (для представителей, оригинал и копию) или иной документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица (например, Устав для руководителя постоянно действующего исполнительного органа юридического лица).

4. Свидетельство о постановке на налоговый учет (для юридических лиц, оригинал и копию). Физическими лицами представляется при наличии.

От этого собрания зависит качество дальнейшего содержания нашего дома, размер платы за принадлежащие нам помещения, взаимоотношения с управляющей домом организацией и т.д. поэтому просьба – отнеситесь к нему очень серьезно. В случае невозможности прибыть на собрание лично заранее позаботьтесь об оформлении доверенности (при том что форма доверенности не обязательно должна быть нотариальной). Доверенность можно оформить на любое лицо, как являющееся одним из собственников помещений в Вашем доме, так и не являющееся таковым. Если несколько собственников пожелают доверить свои голоса одному лицу, то ограничений по количеству представляемых лиц не существует.

С уважением, инициатор общего собрания

Примерная форма доверенности на представление интересов

собственника помещения в многоквартирном доме

на общем собрании

“___” ___________ 201__ г.

Я, _____________________________________________, паспорт: серия __________, номер ___________, выдан _____________________, дата выдачи ___________________, код подразделения __________________, зарегистрирован по адресу: __________________________________________, доверяю ___________________________________________________________ паспорт: серия __________, номер ____________, выдан ________________, дата выдачи ____________, код подразделения ____________, зарегистрирован по адресу: __________________________________________, быть моим представителем на общем(их) собрании(ях) собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ______________________________________________ (далее – Общее собрание).

Для исполнения настоящего поручения представитель наделяется от моего имени следующими полномочиями:

присутствовать на Общем(их) собрании(ях) и голосовать по всем вопросам, включенным в повестку дня Общего(их) собрания(ий), знакомиться с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на Общем(их) собрании(ях) и результатами его (их) проведения, а также принимать от моего имени решения по вопросам повестки дня Общего(их) собрания(ий), проводимого(ых) как в форме совместного присутствия, так и заочного голосования.

Настоящая доверенность выдана сроком на один год без права передоверия.

(Ф.И.О. и подпись доверителя)

Настоящая доверенность удостоверена ______________________

Примерная форма листа регистрации участников общего

собрания собственников помещений в многоквартирном доме

ЛИСТ РЕГИСТРАЦИИ УЧАСТНИКОВ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

ПОМЕЩЕНИЙ ДОМА, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ:

собрание собственников помещения в многоквартирном доме

путем совместного присутствия не состоялось

“___” ___________ 201__ г.

Место проведения: двор дома по адресу: ____________________________________.

Время начала собрания: ____.___ час.

Время окончания собрания: ____.___ час.

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений;

– непосредственно порядок проведения общего собрания:

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– сроки и необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний;

– порядок уведомления о решениях, принятых собранием.

2. Избрание совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

В связи с тем, что присутствующие на собрании не обладают количеством голосов, необходимым для принятия решения по вопросам повестки дня общего собрания, общее собрание признается несостоявшимся.

Приложение: Лист регистрации участников общего собрания.

Примерная форма акта о том, что общее собрание

собственников помещения в многоквартирном доме

путем совместного присутствия не состоялось

“___” ___________ 201__ г.

Место проведения: двор дома по адресу: ____________________________________.

Время начала собрания: ____.___ час.

Время окончания собрания: ____.___ час.

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений;

– непосредственно порядок проведения общего собрания:

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– сроки и необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний;

– порядок уведомления о решениях, принятых собранием.

2. Избрание совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Об определении места хранения протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Определить местом хранения протоколов общих собраний собственников

помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам,

поставленным на голосование, _____________________________________________.

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Об определении места размещения решения и итогов голосования для доведения до сведения собственников помещений дома (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

Определить местом размещения решения и итогов голосования для доведения

до сведения собственников помещений дома __________________________________

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Неотъемлемыми приложениями к настоящему протоколу являются:

1. Лист регистрации участников общего собрания.

2. Листы голосования участников общего собрания, принявших участие в таком голосовании, в количестве ________ штук.

3. Регламент проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ____________________________________________________________________________.

Примерная форма протокола общего собрания

собственников помещений в многоквартирном доме

путем их совместного присутствия

ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ ДОМА,

РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: ________________________________

“___” ___________ 201__ г.

Место проведения: двор дома по адресу: ______________________________________.

Время начала собрания: ____.___ час.

Время окончания собрания: ____.___ час.

На собрании присутствовали собственники помещений, указанные в приложении к настоящему протоколу, что составляет ________ процентов голосов от общего числа голосов и является достаточным для принятия решения по вопросам повестки дня собрания.

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений;

– порядок определения размера и порядок взимания платы связанной с проведением общего собрания собственников;

– непосредственно порядок проведения общего собрания:

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– сроки и необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний;

– порядок уведомления о решениях, принятых собранием.

2. Избрание Совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

Об утверждении Регламента проведения общих собраний собственников помещений дома, расположенного по адресу: _______________________________________________________________________.

Утвердить Регламент проведения общих собраний собственников помещений

дома, расположенного по адресу: __________________________________________.

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Об избрании Совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

Определить состав Совета многоквартирного дома в количестве ____ человек.

Выбрать членами Совета многоквартирного дома:

Избрать председателем Совета многоквартирного дома: ___________________

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

О возложении на Совет многоквартирного дома полномочий по осуществлению контроля за выполнением управляющей домом организацией ее обязательств.

Возложить на Совет многоквартирного дома полномочий по осуществлению контроля за выполнением управляющей домом организацией ее обязательств.

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Об определении лица (лиц), которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания.

Определить лицом (лицами), которое от имени собственников помещений в

многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании

общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том

числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на

условиях, определенных решением общего собрания: __________________________

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Об определении лица (лиц), уполномоченного обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Определить лицом (лицами), уполномоченным обратиться в органы

государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о

формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом:

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Определить местом хранения протоколов общих собраний собственников

помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам,

поставленным на голосование, _____________________________________________.

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Определить местом размещения решения и итогов голосования для доведения

до сведения собственников помещений дома __________________________________

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Неотъемлемым приложением к настоящему протоколу является Регламент проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________________________________.

Подписи участников собрания:

Ф.И.О. и номер квартиры

Общая площадь помещений,
находящихся в собственности

Примерная форма сообщения о проведении

общего собрания собственников помещений в многоквартирном

доме, проводимого путем заочного голосования

о проведении общего собрания собственников помещений

многоквартирного дома, расположенного по адресу:

_____________________________, путем заочного голосования

Уважаемый собственник помещения в многоквартирном доме по адресу: _____________________________________________________, приглашаем Вас принять участие в проведении общего собрания собственников помещений дома по адресу: _______________________________________________________, проводимого путем заочного голосования, в связи с тем что общее собрание в форме совместного присутствия не состоялось.

Общее собрание проводится по инициативе собственника – ______________________________________________ (кв. ___).

Общее собрание проводится путем заочного голосования.

Вам необходимо проголосовать по вопросам повестки дня общего собрания путем заполнения формы прилагаемого решения. Решение необходимо направить (передать) по адресу: _______________________________________, кв. ___ или опустить в почтовый ящик данной квартиры до ____.____.20___ г.. после наступления указанной даты решения собственников по вопросам повестки дня собрания учтены быть не могут.

К Вашему решению Вам необходимо приложить:

1. Копию паспорта собственника помещения.

2. Копию правоустанавливающего или правоподтверждающего (свидетельство о государственной регистрации прав собственности) документа на помещение.

3. В случае заполнения решения представителем собственника копию документа, подтверждающего полномочия представителя (свидетельство о рождении, доверенность, решение суда и т.п.).

Повестка дня данного собрания (вопросы, решаемые на собрании):

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений;

– непосредственно порядок проведения общего собрания:

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– сроки и необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний;

– порядок уведомления о решениях, принятых собранием.

2. Избрание Совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

Проект решения собственника.

С уважением, инициатор общего собрания

Примерная форма решения собственника по вопросам

повестки дня общего собрания собственников

помещений в многоквартирном доме

по вопросам повестки дня общего собрания собственников

помещений дома, расположенного по адресу:

_________________, проводимого путем заочного голосования

“___” ____________ 201__ г.

Ф.И.О. ________________________________________________________ <2>. являющийся собственником (представителем собственника, действующим от имени собственника ________________________________________ <3> ) кв. N ____, на основании <4> _________________________________________________ общей площадью ______ <5> кв. м, обладающий ______ <6> процентами голосов.

<2> В случае участия в голосовании представителя собственника указывается Ф.И.О. представителя.

<3> Заполняется в случае участия в голосовании представителя собственника – указывается Ф.И.О. собственника, в случае участия в голосовании собственника – ставится прочерк.

<4> Указываются реквизиты правоустанавливающего (правоподтверждающего) документа (данные могут заполняться при подсчете голосов организатором собрания в случае приложения копии такого документа).

<5> Указывается площадь помещения согласно правоустанавливающему (правоподтверждающему) документу или данным технического или кадастрового паспорта (в этом случае указывается общая площадь).

<6> Заполняется организатором собрания при подсчете голосов.

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Определить местом хранения протоколов общих собраний собственников

помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам,

поставленным на голосование, _____________________________________________.

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Определить местом размещения решения и итогов голосования для доведения

до сведения собственников помещений дома __________________________________

_____________ собственников ________ кв. м

Решение принято. Не принято. (Ненужное зачеркнуть.)

Неотъемлемыми приложениями к настоящему протоколу являются:

1. Решения собственников по вопросам повестки дня общего собрания в количестве ________ штук.

2. Регламент проведения общих собраний собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: __________________________.

Примерная форма акта о том, что общее

собрание собственников помещений в многоквартирном доме

путем заочного голосования не состоялось

“___” ___________ 201__ г.

В связи с тем, что общее собрание собственников путем совместного присутствия, намеченное на ____.____._____ г. не состоялось, мной _________________________________________________________________ проведено общее собрание собственников путем заочного голосования.

Уведомление о проведении собрания и проект решения по вопросам повестки дня направлены всем собственникам дома _____._____._____ г.

Сроком окончания приема решений собственников определено ____.____._____ г.

В голосовании приняли участие _______ собственников, обладающих ________ процентами голосов от общего числа голосов.

– способ направления сообщений о проведении общего собрания собственникам помещений;

– непосредственно порядок проведения общего собрания:

– порядок регистрации собственников, прибывших на общее собрание;

– сроки и необходимая часть повестки дня ежегодного общего собрания собственников;

– порядок оформления решения общего собрания собственников протоколами;

– определение места или адреса хранения протоколов общих собраний;

– порядок уведомления о решениях, принятых собранием.

2. Избрание Совета многоквартирного дома и его председателя (количественный и персональный состав).

3. Возложение на Совет многоквартирного дома полномочий по осуществлению контроля за выполнением управляющей домом организацией ее обязательств;

В связи с тем, что собственники, принявшие участие в голосовании, не обладают количеством голосов, необходимым для принятия решения по вопросам повестки дня общего собрания, общее собрание признается несостоявшимся.

Приложение: решения собственников по вопросам повестки дня общего собрания в количестве ________ штук.

Руководства, Инструкции, Бланки

Поиск

Новые файлы