Неотделимые улучшения арендованного имущества это …

Новости по тематике

Неотделимые улучшения арендованного имущества - это вопрос, который уже долгое время не утрачивает своей актуальности. Именно поэтому неотделимые улучшения арендованного имущества - это тема данной статьи, тем более что арендные отношения в современном обществе очень широко распространены. Заодно разберемся и в том, полагается ли компенсация арендатору за подобные улучшения.

Для начала необходимо разобраться, чем различаются отделимые и неотделимые улучшения.

Согласно действующему законодательству, отделимыми улучшениями являются те, которые можно забрать, не причинив вреда имуществу арендодателя. Другими словами, к этой категории следует относить все улучшения, сделанные арендатором, которые по окончании срока аренды он может забрать с собой (вывезти, унести, другим образом демонтировать) и оставить объект, переданный по договору аренды в состоянии, аналогичном тому, в котором он был передан, с учетом износа. В качестве примера здесь могут выступать: приобретение мебели, осветительных приборов, предметов интерьера; установка дополнительного оборудования (при условии, что для его установки не требовалось сложных технологических решений, изменяющих первоначальное устройство арендованного имущества, и демонтаж не повредит дальнейшей работе системы) и т. п.

Улучшения же, которые невозможно устранить, не причинив вреда имуществу, — это неотделимые улучшения арендованного имущества. Другими словами, в соответствии с законодательством (ст. 623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества — это те, которые нельзя убрать без ущерба полезным качествам и свойствам основного объекта, переданного по договору аренды.

Для наглядности можно привести несколько примеров.

1. Например, арендодатель передал в пользование арендатору жилой дом. В период действия договора аренды тот достроил веранду к данному дому, произведя таким образом неотделимые улучшения арендованного имущества.
2. Арендатор принял в пользование земельный участок, выделенный для садово-огороднической деятельности. В период использования участка арендатором были посажены плодовые деревья. После окончания срока аренды они станут собственностью арендодателя.
3. По договору аренды был передан автомобиль. Арендатор, получив согласие арендодателя, покрасил его. В данном случае покраска авто также будет считаться неотделимым улучшением.
4. Замена труб, системы вентиляции, батарей центрального отопления, электропроводки, оконных и дверных проемов, осуществление работ по перепланировке сданного в аренду помещения и т. п. — все это неотделимые улучшения арендованного имущества. которые после окончания срока действия договора станут собственностью владельца.

Наиболее важным аспектом при рассмотрении вопроса о неотделимых улучшениях арендованного имущества является вопрос компенсации затрат на эти самые улучшения. Данная проблема достаточно четко регламентирована ст. 623 ГК РФ, согласно которой неотделимые улучшения арендованного имущества подлежат компенсации только в том случае, если они были произведены с согласия арендодателя.

Если же арендатор произвел улучшения самостоятельно, не спросив мнения арендодателя по этому поводу, то компенсация расходов возможна исключительно на усмотрение собственника имущества.

Таким образом, основным условием для компенсации расходов на осуществление неотделимых улучшений является осведомленность арендатора о произведении таких улучшений. При этом открытым остается вопрос о том, как доказать такую осведомленность. Тут может быть несколько вариантов:

1. Свидетельские показания. В такой ситуации они будут являться достаточным доказательством существования договоренности между арендатором и арендодателем. Свидетели могут подтвердить не только разговор, состоявшийся между сторонами, но и факт совместного производства этих улучшений.
2. Фото- и видеодоказательства. Трудно предположить, как можно заснять на камеру договоренность между сторонами, но если это удалось, то такой материал также может быть использован в качестве доказательственной базы.

Кстати, необходимо отметить и такой вариант, как осуществление любых улучшений на основании заключенного договора аренды. Разумеется, сталкиваться с этим приходится не очень часто, однако все равно подобное возможно: уже при заключении договора аренды может быть предусмотрено право арендатора производить любые улучшения без получения дополнительного разрешения от арендодателя. В таком случае договором должен быть предусмотрен и порядок возмещения затрат арендодателем (либо оформлена договоренность сторон о том, что такие расходы арендатора не подлежат компенсации). Если затраты предполагается компенсировать, то указывается, в какой срок и каким образом (наличным/безналичным способом, в счет арендного платежа или иным, не запрещенным законом методом).

Таким образом, исходя из изложенного выше, можно сделать вывод, что речь о возможности производить неотделимые улучшения должна идти еще на этапе согласования договора аренды. Если же договор уже имеется и необходимость произвести улучшения появилась после его заключения, то необходимо согласовывать такие работы и приходить к общему мнению о необходимости их проведения, стоимости и порядке оплаты (в том числе и о том, кто понесет бремя расходов на реализацию проектов). Опять-таки, если улучшения произведены, а соглашения достигнуто не было, то остается только договариваться мирным путем о компенсации затрат. Если же арендодатель откажется компенсировать такие расходы, то закон встает на его сторону и прямо закрепляет его право на отказ в возмещении затрат.

Важно помнить, что к категории неотделимых улучшений не следует относить работы по капитальному ремонту переданного имущества. По закону расходы на них, если договором не предусмотрено иное, несет арендодатель.

Если человек продает квартиру с выделенной оплатой неотделимых улучшений, то должен ли он заплатить НДФЛ с дохода, полученного за эти улучшения?

я, пенсионер, живущий в чернобольской зоне Рязанской области. Имею автомобиль 170 л.с. российского изготовления. Какую льготу я имею при уплате транспортного налога

Денис Савин, старший юрист BGP Litigation

Ирина, Непредставление документов по требованию не является основанием для блокировки р/сч организации. Заблокировать счёт, в данном контексте, можно за

Может кто-то скажет куда жаловаться, чтобы в налоговой стало больше порядка? Новый начальник пришла, может станет как-то порядка больше, чтобы людям и налоги

12.09.2016 посетила налоговую, т.к. Получила налоговое уведомление без льгот (на пенсии4 года). Из 7 окон работали 2. Ожидание гораздо более часа. Отношение инспектора

Взносы перестали делить на страховую и накопительную части, теперь их следует перечислять одной платежкой на КБК страховой

ужасно. подавала 3ндфл должны были выплатить еще 25августа и до сих пор нет.отдыхают и

Павлик, солнце наше, открывает или закрывает наши очи -Закон. А он пишется не нами. Мы лишь исполнители, и от вашего предположения,наша з/п никак не

хотелось бы. чтоб налоговая проверила частное такси в Нытве ,бывшее ИП Комягина,которое работает по тел.89519355935 или 9-59-59,которое на данный момент не существует

С утра звоню на 252-65-16, 252-65-98, 252-28-83 никто трубку не берёт.

Отвратительное отношение сотрудников в Налоговой в Раменском! Особенно Деркаченко Любовь Андреевны( невысокого роста. рыжие волосы). У сотрудника отсутствует

Добрый день! Очень благодарна отделу по регистрации налогоплательщиков в г. Кургане за консультацию и демонстрацию возможности внесения изменений в ЕГРЮЛ через

Мне 9 месяцев деньги не перечисляют и так же не могу

Налоговая не возвращает ошибочно уплаченный налог в течении 9 месяцев. Дозвониться невозможно. 2 раза приезжала. Писала заявления. Все бес толку. Очень понравился

По телефону НИКОГДА с первого раза не отвечают. Либо надо звонить минут 15 без остановки, либо через колл-центр и то, даже они не всегда могут дозвониться. Тем более,

мне 78 лет---право на льготы по земельному налогу зафиксированы в вашей электронной базе --прислали квитанцию по адресу где я уже не живу 6 лет--дозвониться до вас

Главная » Консультации » Консультации по НДФЛ » Если человек продает квартиру с выделенной оплатой неотделимых улучшений, то должен ли он заплатить НДФЛ с дохода, полученного за эти улучшения?

Количество просмотров 9313

Проконсультируйте, пожалуйста, по следующему вопросу.
Человек приобрел квартиру за 1900 тыс.руб. 2 года назад. Если человек продает квартиру за 1900 тыс.руб. и еще за неотделимые улучшения (например встроенную мебель) получает 50 тыс.руб. то должен ли он заплатить НДФЛ в бюджет с этих 50 тыс.руб.?

Ответ: В вашем случае ситуация может развиться в двух направлениях, зависящих от сути заключенного договора купли продажи. Налог будет в каждом случае разный.

1.Квартира продается по одному договору, в котором кроме стоимости недвижимости (1900 тыс. руб.) указана стоимость неотделимых улучшений (50 тыс. руб.).

Этот путь влечет налогообложение 50 тысяч рублей. Дело вот в чем. Для физических лиц налогообложению, по НК РФ подлежит все доходы, полученные в течение года. Средства с продажи квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, можно компенсировать расходами на приобретение этой же квартиры. Они в вашем случае равны 1900 тыс. рублей. Если в договоре купли продажи будет указано, что общий объем средств, выплаченных за недвижимость равен 1950 тыс. рублей, то разницу (1950 тыс. – 1900 тыс.) в обязательном порядке следует обложить налогом в 13%.

Следует учесть, что никакие дополнительные соглашения и акты приемки на налоговиков воздействия не возымеют. Платить все равно придется.

2.Квартира продается по одному договору, а встроенная мебель по второму.

Такой вариант позволит избежать НДФЛ. Дело вот в чем. По первому договору сумма от продажи полностью компенсируется расходами на покупку. Ноль доходов – нет налога.

По другому договору происходит продажа имущества и получается доход в 50 тыс. рублей. А вот здесь уже можно воспользоваться налоговым вычетом, который предоставляется Федеральная налоговая служба физическому лицу при продаже обычного имущества. Его размер составляет 250 тыс. рублей, что полностью перекрывает доход от реализации встроенной мебели (50 тыс. руб.).

В результате получается так, что для того чтобы избежать налогообложения придется воспользоваться двумя видами вычетов – на величину произведенных расходов и обычного имущественного вычета.

Получить представление, как правильно заполнить декларацию 3-НДФЛ, можно на сайте ФНС.

Если будет избран второй путь, то следует предусмотреть, что в договоре должно присутствовать по слово «имущество» и ни в коем случае не должны присутствовать слова «услуги», «неотделимые улучшения». Лучше, если в договоре на продажу мебели вообще не будет упоминаться продаваемая квартира. Дело в том, что любые сомнения в легитимности сделки могут повлечь хоть и небольшие, но дополнительные затраты на НДФЛ.

Резюме: Если в договоре купли-продажи указана общая сумма, то НДФЛ с 50 тыс. руб. платить надо. Если оформить два разных договора по видам имущества, то путем использования вычета можно избежать налога.

Неотделимое улучшение арендованного имущества

При аренде помещений, в особенности если она долгосрочная, субъекты, пользующиеся площадями, зачастую осуществляют вложения в эти ОС. Это делается для приведения объекта в состояние, при котором он наиболее полно будет соответствовать специфике хозяйственной деятельности и потребностям лица. Нередко в таких ситуациях возникают неотделимые улучшения. Аренде, как правоотношению, свойственны особенности. В частности, объект, в который лицо вкладывает средства, не принадлежит ему на праве собственности. Между тем неотделимые улучшения арендатора переходят в его законное владение. Однако иное условие может устанавливаться соглашением между сторонами. Рассмотрим далее подробнее, какими могут быть неотделимые улучшения арендованного объекта.

Неотделимые улучшения – это качественные изменения, повышающие ценность объекта. Они могут быть направлены на:

• усовершенствование;
• улучшение свойств и технических характеристик;
• расширение спектра функциональных возможностей и пр.

При этом необходимо иметь в виду, что при ремонте объект не приобретает никаких новых качеств. Не улучшаются и его технические характеристики. В этой связи, ремонтные работы нельзя считать как неотделимые улучшения арендованного имущества. Ими могут признаваться такие действия, как:

• дооборудование;
• достройка;
• реконструкция;
• модернизация;
• техническое переоснащение.

Неотделимые улучшения – это такие изменения, которые нельзя изъять или демонтировать без причинения ущерба объекту.

Неотделимые улучшения арендованного имущества осуществляются за счет субъекта, пользующегося им по условиям соглашения с собственником. После прекращения его действия лицо вправе рассчитывать на возмещение расходов. Однако законодательство предусматривает ряд условий для компенсации. Так, расходы на неотделимые улучшения арендодатель возмещает только в том случае, если изменения были осуществлены с его согласия. Иное условие может прописываться в законодательстве. Неотделимые улучшения имущества, осуществленные за счет амортизационных отчислений от него, выступают в качестве собственности законного владельца объекта.

Прежде чем производить неотделимое улучшение, необходимо изучить условия соглашения. В документе может не определяться порядок их осуществления или может устанавливаться необходимость получения письменного согласия собственника. Соответственно, субъекту следует обратиться к законному владельцу объекта прежде, чем осуществлять неотделимые улучшения (образец дополнительного соглашения представлен в статье). Однако бывают ситуации, когда письменное согласие получить не представляется возможным. Такая проблема возникает, когда арендуется федеральное имущество. Вместе с этим пользователю необходимо произвести определенные изменения объекта для нормальной работы. В зависимости от того, будут ли возмещены расходы и будет ли получено согласие собственника, предприятие-пользователь выберет вариант учета расходов. Рассмотрим несколько ситуаций.

По п. 1 ст. 256 НК, качественнее изменения, выполненные с разрешения законного владельца объекта с последующей компенсацией расходов на них, считаются амортизируемыми ОС. Учет неотделимых улучшений в этом случае осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 258 НК. Капвложения, стоимость которых компенсируется пользователю собственником, амортизируются последним. В соответствии с п. 4 ст. 623 ГК, арендатор не будет иметь никаких прав на данные улучшения. По мнению Минфина, затраты пользователя, касающиеся качественных изменений объекта, при возмещении их собственником, выступают как расходы, совершенные в ходе выполнения работ для законного владельца. Если неотделимое улучшение осуществляется с согласия второй стороны, то это должно фиксироваться документально. В частности, данное условие прописывается в первоначальное соглашение либо в приложение к нему. При этом, если собственник компенсирует понесенные пользователем расходы, то затраты могут учитываться арендатором как издержки, обусловленные выполнением работ для законного владельца, при расчете налога на прибыль. При этом затраты должны соответствовать предписаниям п. 1 ст. 252 НК.

При составлении отчетности значение будет иметь время, когда происходит переход/передача неотделимых улучшений. Разъяснения даются в приказе Минфина № 91н от 13.10.2003 г. В п. 35 этого документа указано, что если в соответствии с соглашением капитальные вложения пользователя переходят собственнику, расходы по оконченным работам, подлежащие возмещению, должны быть списаны со счета по вложениям во внеоборотные активы. При этом статья расчетов дебетуется. Но если договор неотделимых улучшений предусматривает переход их к собственнику объекта с возмещением остаточной стоимости пользователю, их осуществившему, капвложения относят в состав ОС законного владельца до окончания срока действия соглашения.

Капвложения в объекты, предоставленные в аренду, в виде неотделимых улучшений, выполненных с согласия собственника, считаются амортизируемыми средствами. Это положение установлено в п. 1 ст. 256 НК. В п. 1 ст. 258 кодекса прописано, что капвложения, которые произведены с разрешения собственника, стоимость которых не компенсируется им, амортизируется субъектом, осуществившим неотделимое улучшение. Это делается на протяжении срока действия соглашения. В расчет принимаются суммы амортизации, определенные исходя из периода полезной эксплуатации. Он устанавливается для ОС либо капвложений в них по классификации основных средств, утвержденнойправительством. Амортизация начисляется с первого числа м-ца, идущего за периодом, в который неотделимое улучшение вводится в эксплуатацию.

По п. 5 ПБУ 6/01, к основным средствам относят капвложения в арендованные ОС. В Методических указаниях в п. 35 сказано, что если по заключенному соглашению они выступают в качестве собственности законного владельца объекта, расходы по завершенным работам списывают с кредита счета по вложениям во внеоборотные активы. При этом дебетуется статья учета ОС. На сумму затрат пользователь открывает отдельную инвентарную карточку на каждый объект.

В законодательстве отсутствует прямой запрет на выполнение неотделимых улучшений без разрешения арендодателя. Между тем, пользователь должен понимать, что в случае осуществления им качественных изменений, собственник вряд ли будет возмещать расходы. Кроме этого, согласно положениям ст. 622 ГК, в случае прекращения действия соглашения, лицо обязано вернуть объект законному владельцу таким же, как он его получил, с учетом нормальной степени износа либо в состоянии, оговоренном сторонами. Из этого следует, что собственник вполне имеет право требовать от субъекта приведения помещения в первоначальный вид. Это повлечет определенные затраты. Если предприятие при этом захочет принять указанные расходы при расчете налога на прибыль, то могут возникнуть серьезные фискальные риски. Обусловлены они положениями п. 1 ст. 256 НК. Согласно норме, в качестве амортизируемого имущества могут выступать только те капвложения в арендуемые ОС, которые осуществлены с разрешения собственника. Из этого следует, что у плательщиков-пользователей, которые произвели их без согласия законного владельца, отсутствуют основания для признания затрат в целях обложения по налогу с прибыли.

Они также следуют из положений п. 1 ст. 256 НК. Если затраты на неотделимое улучшение не принимаются к расчету при начислении налога, то и доказать, что они осуществлялись для выполнения операций, признаваемых как объекты обложения НДС, будет весьма проблематично. Несмотря на то что эти отчисления не имеют прямой законодательной связи друг с другом, контрольные органы внимательно следят за соблюдением порядка их исчисления. Поэтому в указанной выше ситуации с большой долей вероятности НДС не будет принят к вычету. Даже если плательщик готов отстаивать в суде свою позицию, нет гарантии, что его заявления будут удовлетворены, — инстанции, как правило, принимают сторону контрольных органов.

Учитывая вышесказанное, наименее рискованным можно считать следующий подход:

1. Затраты на неотделимые улучшения в целях обложения налогом с прибыли не учитываются.
2. НДС к вычету не принимается.

В данном случае следует помнить, что по подп. 1 п. 1 ст. 146 НК, в качестве объекта налога на доб. стоимость выступает передача на территории России продукции (исполнение работ, предоставление услуг) для собственных нужд, затраты на которые не участвуют в расчете (в том числе через начисление амортизации) при определении налога с прибыли. Другими словами, если улучшения имущества производятся собственными силами и издержки по ним не учитываются, то плательщик начисляет и уплачивает НДС со стоимости выполненных им работ. Соответственно, налог на доб. стоимость можно будет принимать к вычету. В результате сумма отчисления в бюджет будет уменьшена.

Поскольку ПБУ 6/01 не устанавливает каких-либо ограничений, качественные изменения арендованного имущества включаются в состав ОС, если:

1. Объект будет использоваться в производстве товаров, осуществлении работ или предоставлении услуг, для предоставления предприятием во временное пользование/владение за плату или управленческих нужд.
2. Последующая перепродажа этих материальных ценностей не предполагается.
3. Объект может в будущем приносить экономическую выгоду предприятию.

Стоимость этого имущества, как и собственных ОС, погашают путем осуществления амортизационных начислений по п. 17 ПБУ 6/01. Срок можно устанавливать в соответствии с периодом действия арендного соглашения. Это определено п. 20 указанных ПБУ. Если по завершении срока действия соглашения неотделимое улучшение передается собственнику без компенсации последним затрат на него, то это можно рассматривать как безвозмездное получение.

В письме №03-07-05/29 от 26.07.2012 г. определено, что, по п. 1 ст. 146 НК, в качестве объекта обложения НДС выступают операции по осуществлению работ на территории России, на безвозмездной основе в том числе. Если ранее по неотделимым улучшениям налог на доб. стоимость к вычету принят не был (к примеру, при их осуществлении без разрешения собственника), при начислении с безвозмездной передачи его можно будет ввести в расчет и уменьшить сумму налога к выплате.

Этот налог уплачивается субъектом, осуществившим неотделимое улучшение, тогда, когда оно принято на баланс как объект ОС. Разъяснения по этому поводу даны в письме Минфина №03-03-06/1/651 от 13.12.2012 г. По п. 1 ст. 374 НК, в качестве объектов обложения для российских предприятий выступает недвижимое и движимое имущество, в том числе предоставленное во временное пользование, распоряжение, владение, доверительное управление, внесенное в общую деятельность либо полученное в соответствии с концессионным соглашением, которое включается в баланс как основные средства в соответствии с порядком, предусмотренным для ведения бухгалтерской отчетности, если другое не определено статьями 378 и 378.1 НК.

Правила, по которым происходит формирование данных об ОС, установлены в ПБУ 6/01 и в методических указаниях, действующих в части, не противоречащей ПБУ. По п. 5 последних, в состав основных средств включаются капвложения в арендованные ОС. По п. 29, стоимость выбывающего или неспособного приносить прибыль предприятию объекта должна быть списана. В соответствии с положениями ПБУ 6/01, капвложения в арендованные ОС принимаются в расчеты до их выбытия. Под последним следует понимать, кроме прочего, возмещение собственником стоимости улучшений, осуществленных арендатором. Исключение составляют случаи, когда законный владелец компенсирует понесенные пользователем затраты путем установления соответствующего размера платы за эксплуатацию объекта.

По плану счетов, сведения об объектах, которые предприятие впоследствии примет к как ОС, в том числе расходы на капстроительство, обобщаются на сч. 08. Первоначальная стоимость вложений в арендованные основные средства, введенные в эксплуатацию и оформленные по установленному порядку, подлежат списанию со сч. 08. Она переносится в Дб сч. 01. Таким образом, капвложения в арендованный объект в качестве стоимости его улучшений относятся пользователем в состав основных средств до выбытия объектов в рамках соглашения и подлежат обложению налогом с имущества. Иной порядок предусмотрен для случая, когда собственник возмещает расходы в полном объеме. В такой ситуации капвложения, осуществленные пользователем, возмещенные законным владельцем до ввода их в эксплуатацию не включаются в ОС и не облагаются налогом.

В настоящее время большинство экспертов отмечает активный переход банков на особую схему работы с клиентами. В частности, действует система, при которой сумма по сделке купли-продажи снижается до 1 млн р. Такая ситуация обуславливается нарастающей конкуренцией на рынке жилья. Банки предоставляют ипотечные кредиты до 1 млн р. а оставшуюся часть необходимых средств оформляют в качестве потребительского кредита. Однако условия предоставления обоих займов одинаковы. Некоторые финансовые организации, понимая, что такое кредитование несет определенные риски, повышают ставку процента по ссудам на 1-1.5 пункта. Тем не менее, объем сделки по ипотеке не во всех случаях можно снизить до 1 млн руб. К примеру, это невозможно при достаточно распространенной сегодня системе кредитования с использованием субсидий от государства.

В таком случае возникает вопрос уплаты продавцом налога с дохода. Из данной ситуации есть несколько выходов. Так, например, специалисты поясняют, что если в указании всей рыночной стоимости объекта заинтересован приобретатель, то возможен вариант, при котором он компенсирует продавцу величину подоходного налога. В практике были также случаи, когда стороны сделки договариваются друг с другом разделить затраты по уплате отчисления между собой. Но, как отмечают эксперты, такая схема используется достаточно редко. Раньше она применялась в условиях стагнации, когда приобретателей было не так много, а продавцы были более лояльны. В период оживления рынка компенсация налога осуществляется заинтересованной стороной. Если приобретателю выгодно, чтобы была указана реальная стоимость объекта, а продавцу – нет, то возмещение производится первым. В ряде случаев собственник объекта заинтересован в указании полной цены. Например, это бывает, когда он отправляется за границу и ему необходимо легализовать прибыль. Нотариальные затраты на оформление документации при указании всей рыночной стоимости недвижимого объекта повышаются. Если приобретатель не хочет ничего переплачивать, то данные расходы вполне может взять на себя продавец. Как правило, собственник оформляет две расписки. В первой он указывает стоимость по соглашению с приобретателем. В другой расписке приводится оставшаяся цена объекта. При этом сумму он получает, например, за «преимущественное право приобретения» или «неотделимые улучшения дома». Между тем, ряд экспертов обращают внимание на немаловажный факт.

Сумма, которая превышает необлагаемый лимит в 1 млн руб. которую собственник, как правило, хочет получить за «ремонт», «неотделимое улучшение», предоставление «права на приобретение» и так далее, также выступает в качестве дохода. По мнению некоторых специалистов, не имеет значения, откуда появились у субъекта средства – при реализации объекта недвижимости или мебельного гарнитура. В любом случае, это доход. С него по закону также необходимо совершить обязательное отчисление в виде подоходного налога. Разница только в величине необлагаемой базы. Она в таком случае составит 250 тыс. р. Тем не менее для уклонения от уплаты обязательного отчисления в бюджет этот вариант не подходит. Тем более что суды в таких случаях обычно занимают позицию контролирующего органа, а не субъекта.