На что обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым?

На что обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым?

В продолжение темы о поиске жильцов для своей квартиры, которую желаете сдать в аренду, поговорим о том, на что следует обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым

В продолжение темы о поиске жильцов для своей квартиры, которую желаете сдать в аренду. поговорим о том, на что следует обратить внимание при заключении договора между арендодателем и арендуемым. Помните, что можно снимать жилье у государства. а можно найти частного собственника жилья.

Для чего заключать договор аренды по сдаче жилья с квартирантами?

Итак, подходящий вариант найден, кандидата в квартиранты жилье полностью устраивает, и хозяину жилого помещения будущий постоялец понравился – самое время оформить ваши отношения. Если изначально вы работали с агентом, который и свел стороны, то, как правило, он помогает и оформить правоотношения. Но все же при этом и квартиросъемщику, и собственнику жилья не помешает усвоить несколько важных моментов. Наиболее распространенная ошибка человека, снимающего жилье – оформление своих правоотношений в устной форме. Какие бы доводы ни приводились – заключайте договор аренды или найма в письменной форме с обязательными подписями со стороны арендодателя и арендатора! Тем более что это требование вытекает из ст. 674 ГК РФ.

Зачем договор квартиранту.

Договор аренды или найма – это основание для законного временного проживания в квартире. Нет договора – нет основания (а точнее, нет реального доказательства) для проживания. Без этой бумажки вы НИКТО в снимаемой квартире. В любой спорной ситуации хозяин может запросто выкинуть вас из квартиры, и вы уже не сможете ничего ему противопоставить. Договор аренды также позволит квартиранту оформить временную регистрацию, если это необходимо. Помните, что существует возможность снять жилье у государства, читайте об этом на нашем сайте. Представьте ситуацию: вы поругались с собственником жилья, и вас просят «пойти вон», угрожают милицией. Но у вас есть документ, в котором четко сказано, что вы, наниматель, платите за съем жилья, договор заключен на определенный срок, который не истек к моменту конфликта. Пусть хозяин и дальше угрожает и даже приводит милицию – в ответ показываете подписанный и оформленный договор. Все, вопрос исчерпан: вы проживаете в квартире на законных основаниях и к вам не должно быть никаких претензий. В противном случае можно обратиться в суд.

. и собственнику жилья?

Он взимает с человека деньги (арендную плату) за предоставленную жилплощадь. В договоре указана сумма, которую наниматель обязан платить, и в какие сроки производится оплата. Если вдруг квартирант решит съехать «по-английски», не заплатив за время своего проживания, то без договора собственник не сможет доказать, что именно этому конкретному лицу он сдавал квартиру, и что это лицо должно заплатить определенную сумму. Договор заключается в простой письменной форме и не подлежит государственной регистрации.

1. Кто с кем заключает договор об аренде жилья?

Необходимо указать полностью ФИО, паспортные данные, место жительства и т. д.

Совет будущему квартиранту – проверьте полномочия лица, сдающего вам жилье. По закону только собственник вправе распоряжаться, владеть и пользоваться жилым помещением. То есть все другие, даже если они «прописаны» в квартире, не вправе сдавать вам жилье и не могут заключать с вами договор. Но если собственник разрешил третьим лицам сдать свою квартиру и подкрепил свое разрешение нотариально удостоверенной доверенностью, то в этом случае заключить договор можно. Если собственников несколько и квартира является общей собственностью, то и договор необходимо заключать со всеми сособственниками. Это на тот случай, чтобы не возникло ситуации, когда вы заключили договор с одним из собственников, а потом неожиданно появляется второй, который об аренде жилья слышит впервые. Он вправе предъявить претензии.

2. Что необходимо прописать в договоре?

Не стоит писать в договоре общими фразами типа «сдается жилой дом» или «сдается квартира». Необходимо указать местонахождение недвижимого имущества, общую площадь, инвентарный номер объекта, количество комнат, этажность дома или дачи и т. д. Если жилое помещение сдается с мебелью, то стоит об этом также упомянуть в договоре, а уже в акте приема-передачи конкретизировать перечень передаваемого имущества. Опись или акт приема-передачи квартиры необходим нанимателю для того, чтобы в будущем избежать необоснованных упреков со стороны владельца квартиры. Этот документ также пригодится и хозяину квартиры, чтобы в случае чего можно было доказать, что она на самом деле сдавалась с конкретной мебелью, что помещение не было разрушено, а стены и пол не обшарпаны.

Именно этот документ послужит доказательством того, что определенное лицо снимало у вас квартиру и несет ответственность за сохранность имущества, переданного ему в пользование. А доказательством того, что квартира была в безупречном состоянии, с ремонтом, с мебелью, холодильником, плитой, кухонным гарнитуром и пр. станет акт приема-передачи. Расписка, а точнее отсутствие таковой, докажет, что квартирант не платил за определенный месяц. Так что совет: не ленитесь и составляйте необходимые документы.

3. Финансовая сторона договора? В договоре важно указать:

• точную денежную сумму, которую арендатор обязуется платить. Этот вопрос особенно актуален для арендодателя, так как если в договоре будет указана меньшая сумма, чем та, которая платится на самом деле, то при неоплате взыскать можно только ту, что указана в договоре;
• каким образом будет вноситься арендная плата (хозяин будет сам приезжать за деньгами, например на дачу, или арендатор будет передавать ему сумму в другом месте);
• ответственность за просрочку платежа;
• условия освобождения от ответственности за просрочку и т. д.

Запомните. При передаче денег за квартиру арендатору следует потребовать с хозяина расписку в получении денежных сумм. Пишется она в произвольной форме, но в обязательном порядке в ней должно быть указано, что:

• собственник квартиры берет деньги в счет оплаты по договору найма (аренды), предметом которого является конкретная квартира,
• хозяин получил деньги за определенный месяц (квартал, год), указать сумму денежных средств цифрой и прописью, дата составления и подпись собственника квартиры.

Не лишним будет в договоре распределить расходы по оплате за коммунальные услуги. По закону обязанность содержать свое имущество лежит на собственнике – он несет бремя содержания. Если хозяин квартиры хочет, чтобы за ЖКУ платил квартирант, то этот пункт следует особо прописать в договоре. Если возникнет задолженность по оплате за коммунальные услуги, то привлекаться к ответственности будет собственник. 4. Какие сроки сдачи жилья?

Как правило, договор заключается на определенный срок. Как следует из ст. 683 ГК РФ, срок этот не должен превышать пяти лет. Если срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Лучше, если в договоре будет указан конкретный срок, на который сдается жилье. Это на тот случай, чтобы хозяин квартиры не «попросил» вас освободить жилье раньше, чем закончится действие договора.

Допустим, хозяин квартиры и квартирант заключили договор найма сроком на 2 года. А спустя несколько месяцев приходит собственник и объявляет, что готовит квартиру к продаже, и необходимо освободить жилье. Вот тут и пригодится договор аренды, в котором четко указан определенный срок – 2 года. В этой ситуации собственник не вправе выселить постояльца раньше этого времени.

В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет за собой расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. То есть если вы заключили договор с одним собственником, а потом квартира будет продана, то новый собственник теперь будет являться новым наймодателем. И он будет обязан дождаться окончания срока действия договора, и только потом может предъявить вам требование о выселении. Исключение составляют случаи, когда арендодатель требует вашего выселения в связи с досрочным расторжением договора. Следует знать, что наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом наймодателя за 3 месяца. А вот если наймодатель захочет расторгнуть договор, то тут уже действуют другие правила. Как сказано в ст. 687 ГК РФ, наймодатель вправе требовать расторжения договора в суде, если:

• наниматель не платит за жилое помещение более чем за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (1 год и менее) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• наниматель допускает порчу или разрушение квартиры.

5. Права и обязанности сторон

И последний совет, который особенно касается тех, кто заключает договор на неопределенный срок. Если наниматель решил расторгнуть договор и съехать, то нужно не полениться и составить соглашение о расторжении договора, к которому приложить акт возвращаемого имущества. Этот документ послужит доказательством того, что правоотношения сторон прекратились, и никто никому ничего не должен: за арендатором нет долгов по оплате, он вернул имущество в целости и сохранности, а арендодатель более не обязан платить НДФЛ с аренды.

6. Про налог

Человек сдает квартиру. А значит, по закону должен платить налог. Получение денег за сдачу жилья расценивается в России как получение дохода. А как прописано в Налоговом кодексе – с доходов необходимо платить налог (НДФЛ). Все граждане, сдающие квартиру на возмездной основе, обязаны платить НДФЛ. Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода, но если лицо, сдающее квартиру, не является налоговым резидентом, то для него ставка налога составляет 30%.

Короткая ссылка на новость: http://informatio.ru/

Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё?

Какие распространенные ошибки допускают самостоятельно сдающие внаем жильё?

Какие распространенные ошибки допускают те, кто самостоятельно сдает внаем дешевое жилье, например, комнату в коммунальной квартире?

Где и как найти чистоплотного квартиранта?

Отвечая на вопрос, прошу не рассматривать вариант с риэлторами, риэлторскими агентствами и прочими посредниками в виде фирм и частных "жучков", хотя, конечно, если у отвечающих будут оригинальные идеи в том, кто, какие люди и как могут оказать содействие, то буду благодарен за такое рассмотрение вопроса.

Например, какой может быть подвох, если квартирант является знакомым или родственником соседей?

Какой полуофициальный договор целесообразно заключить с квартирантом?

Могут ли государственные органы "поругать" за то, что со сданного жилья не платиться налог государству? С какой суммы дохода нужно платить налог, если по закону?

бонус за лучший ответ (выдан): 5 кредитов

Я сама уже много лет сдаю собственную квартиру, в которой временно никто не живет. Квартирантов было порядка 10 персон (пар, семей). Сразу хочу ответить автору вопроса, что наличие риэлтора с вашей стороны или со стороны квартиранта, а равно и их отсутствие - ничего ровным счетом НЕ МЕНЯЕТ! Все, что проверяет риэлтор - может с таким же успехом проверить и хозяин квартиры. Разница между хозяином и риэлтором очевидна и важна: риэлтору надо сдать вашу квартиру наплевать кому и на какой срок (хоть на один день)- лишь бы получить свое вознаграждение. А хозяину квартиры нужны порядочные, чистоплотные и платёжеспособные квартиранты на длительный срок.

А теперь советы бывалого арендодателя:

1) не покупайтесь на фигню риэлторов о том, что они проверят ваших квартирантов. Все, что они делают можете сделать и вы. Посмотреть паспорт и еще какой либо документ (права, военный билет, свидетельство о рождении) - сверить с личностью, которая претендует на съем вашего жилья;

2) обязательно заключайте договор найма на срок менее одного года (менее может быть всего на один день). Образец договора берете в Инете или покупаете (там где продают бланки). Заполняется такой договор очень просто и понятно - могу вас заверить.

3) я предпочитаю сдать жилье человеку с местной пропиской. Даже если ко мне приходит семья и пара - я выберу одного для заключения договора (самого подходящего). Например, такого, у которого в этом городе родственники. Всех остальных квартирантов можно просто перечислить в договоре, как лиц, которые могут также жить с нанимателем.

4) лично ошибалась три раза - и сдавала квартиру неплатежеспособным квартирантам. Теперь наученная подробно расспрашиваю о работе, проверяю, прошу принести последний расчетный лист или трудовой договор. Чтобы не слушать потом сопли о том, что денег нет и долго не будет и про 33 несчастья.

5) когда будете заключать договор - перечислите все имущество в квартире. Даже если это хлам и поломанная мебель. Поверьте: это очень дисциплинирует квартирантов.

6) обязательно имейте запасные ключи от квартиры, а еще лучше второй замок, ключей от которого вы квартирантам не дадите. Это уже на самый крайний случай. Но надо.

7) По оплате: никаких уступок. Все должно быть вовремя и в полном объеме. Этот пункт самый трудный к сожалению.

8) а еще по поводу налога с арендной платы. НДФЛ по закону нужно будет заплатить со всей суммы полученных денег. Никакие вычеты здесь не принимаются. Но чтобы доказать факт сдачи квартиры в наем - одних показаний квартирантов и кляуз соседей будет мало. Нужен документ, подтверждающий факт получения вами денег. Поэтому большой совет! Постарайтесь не писать расписок, что арендная плата вами получена. Еще могут подвести перечисления на вашу банковскую карточку. Пусть лучше это будет карточка вашей тети с другой фамилией.

А все остальное просто слова: может вы и не сдали в итоге квартиру, может вы ее предоставляли бесплатно или за 1 руб. Попробуй докажи. Этот совет я вам даю как профессионал в этом вопросе. Факт получения вами дохода, с которых должен быть удержан и уплачен налог, должен быть документально подтвержден.

автор вопроса выбрал этот ответ лучшим

Вы сами понимаете, что большинство людей, которые сдают жилье сами пытаются сэкономить на налогах и услугах риелторов.

Все это понятные факты и если разобраться это стандартная процедура сдачи в аренду жилья, и если подойти к вопросу с головой то никаких проблем возникнуть не должно. И ничего страшного в этом нет.

Для того, чтобы подстраховать себя в юридическом плане лучше все таки договор сдачи-аренды подписать в 3х экземплярах, найти его можно в интернете, есть и попроще варианты, есть и позамысловатее, можете скачать и дописать свои пункты в договоре, если есть личные соображения, распечатаете по новому и дадите ознакомится арендаторам. Желательно конечно же, чтоб в договоре оговаривались такие моменты как суммы, даты, все условия передачи оплаты, непредвиденные ситуации, на которые ни вы ни арендаторы повлиять не могут, действия каждой из сторон в случае их возникнования.

Почему лучше или же хуже сдавать в аренду жилье знакомым или знакомым родственникам, посудите сами, что могут возникнуть различные ситуации и как это может отразиться на ваших с ними отношениях, не наживите ли вы себе потом врагов. Ведь порой говорят, что с чужими легче чем со своими. И не без оснований.

в избранное ссылка отблагодарить

hallux valgus [8.1K]

И все-таки, человеку, которого рекомендовал, например, коллега по работе, сдавать предпочтительнее.
А какие проблемы могут быть, если соседи по коммуналке приведут "своего"? — 4 месяца назад

Порядочного квартиранта найти очень трудно, здесь не поможет даже то, что вам его посоветуют знакомые. Знаю случай когда моей родственнице подруга привела свою подругу и попросила сдать ей квартиру. Это девушка приводила разных друзей и с их помощью всего за несколько месяцев "уделала" квартиру до неузнаваемости( на подоконниках писали, наверно, гвоздем, стекла повыбивали и др.), а подруга только руками разводила, "кто бы мог подумать. что она такая". Выгнали её правда быстро, и жила она без договора, знакомая же. Договор составлять надо, но тогда и в налоговую платить тоже придется от всей суммы 13%. Может быть, если полуофициальный договор, чтобы только у Вас был экземпляр, а с квартирантов брать расписку, что они живут без оплаты ( совсем, даже за коммунальные услуги Вы платите самостоятельно). Расписку тоже держать у себя и тогда в налоговую можно не платить.

в избранное ссылка отблагодарить

У меня подруга сдает жилье. В основном жильцов находят агенства, она ничего не платит за их услуги как хозяйка квартиры. Оплачивают квартиранты. Заключают стандартный договор. Но часто возникали недопонимания по вопросам коммунальных платежей например или по сохранности имущества в квартире. Она проконсультировалась с юристом и сама составила свой договор и заключает теперь его. Берет депозит,который вернет если все будет в порядке. В её варианте договора это все указано. Последний раз квартира долго была пустой потому что дорогая и еще договор такой недвусмысленный. Но теперь нашлись люди которые согласились с условиями,вот живут пока все нормально. Тут не угодаешь агенство тоже не гарантирует что все будет в порядке,агенство берет деньги за предоставление информации квартиросемщикам.

в избранное ссылка отблагодарить

hallux valgus [8.1K]

Спасибо. Поясните, пожалуйста, какой депозит? Своего рода задаток-заначка, которая вернется квартиросъемщику, если всё будет цело и сохранно? (не разбит унитаз, не поцарапаны шкафы и др). Где храниться этот депозит-заначка, если я верно Вас понял? — 4 месяца назад

Добавлю к ответу Елены 6321. Не стоит сдавать жилье квартирантам с любыми домашними животными, т.к. это чревато порчей Вашего имущества.

Крайне нежелательно наличие детей у квартирантов или сдача внаем паре, которая хочет завести ребенка. Чревато это тем, что при возникновении конфликтной ситуации (например, Вам отказываются платить за съем жилья) по нашим гуманным законам невозможно выставить на улицу несовершеннолетнего ребенка, если у него нет никакого другого жилья. Т.е. ситуация парадоксальная: Вы, как собственник, по факту не имеете возможности выставить вон тех, кто отказывается оплачивать оказываемые Вами услуги по предоставлению жилья. Единственный вариант, который не противоречит нашим чудесным законам, сделать проживание в квартире невыносимым для квартирантов, т.к. право распоряжаться своим имуществом никто лишить Вас не может: поэтому Вы в праве начать капитальный ремонт вместе с проживающими и не желающими добровольно съежать квартирантами, можете повторно сдать квартиру, например, азиатским гастарбайтерам, когда к Вашим добрым клиентам в скромную однушку-двушку на день-другой заедет десяток чистоплотных таджикских чернорабочих. Как показывает личный опыт, проблема в итоге быстро разрешается.

Также нужно брать обеспечительный взнос за последний месяц аренды, чтобы при возникновении спорной ситуации Вас не кинули на месячную оплату.

Отключить "8" на проводном телефоне, а лучше вообще его убрать, т.к. большинству квартирантов он всё равно не нужен. В противном случае можно столкнуться с появлением телефонных счетов на десятки тысяч рублей.

в избранное ссылка отблагодарить

Несколько лет сдаем комнату в общежитии, которую купили родители мужа в целях вложения денег.

Проблемы у нас в основном с соседями. Завидно им, что мы сдаем ее и получаем деньги. Постоянно пакости устраивают. Даже милицию приходилось ни раз вызывать.

Что касательно как найти нормального квартиранта, был у меня разговор с человеком, который работает в органах и тоже сдает одну из своих квартир и вот, что он сказал, это просто лотерея. Никогда не угадаешь с квартирантами. Вроде с виду нормальные люди, а оказаться могут кем угодно.

Единственная страховка для хозяина комнаты/квартиры это составление договора аренды и берите деньги вперед. Причем не только арендную плату, но и то что будет полагаться по уплате коммунальных услуг. Многие берут оплату за первый и последний месяц проживания. Кто-то берет так называемый депозит или залоговую сумму на случай, если что-то сломается или квартирант съедет и не заплатит за коммунальные услуги. В случае, если все будет в порядке, депозит возвращается, когда срок аренды заканчивается и человек съезжает.

Саму комнату укомплектовывайте тем, что не будет жалко, если выйдет из строя. И потом вы должны понимать, что ничего нет и любая техника может выйти из строя, а мебель сломаться. На этот случай оговаривайте в договоре, что квартирант должен произвести ремонт за свой счет.

Что касательно договора. В нем главное нужно указать паспортные данные арендатора и арендодателя, подписи обеих сторон, сумму договора, даты заключения и действия, а также оплаты. Не забудьте перечислить ценные вещи и оговорить ремонт в случае поломки чего-либо. Остальное можно оформить дополнительным соглашением или просто распиской.

Налог платиться с любой суммы дохода, если об этом станет известно налоговым органам или вы сами оплатите его.

в избранное ссылка отблагодарить

Самостоятельно жильё издать можно но риски все же есть (в прочем как и с агентствами )

Я сдаю квартиру и не всегда через агенства.

В первую очередь при встрече показывают свой паспорт (что бы не было вопросов хозяйка ли я ) но прошу и претендентов показать свои паспорта (списываю данные и смотрю прописку желательно что бы были местные так в случае чего найти проще ).

Обращаюсь к знакомому и смотрю есть ли приводы в милицию, штрафы ГИБДД и т.д. конечно уже можно составить мнение о человеке по этим показателям.

Составить договор можно и самим.

Описав все условия:

• мебель, техника
• состояние квартиры (например изьяны к примеру трещина на стекле - это будет нужно даже не вам а квартирантам (мало ли какие претензии будет предьявлять хозяин)
• описать сроки оплаты и условия (свет, вода) если есть счётчик записать изначальные показания и вести расчёт по ним.
• Я обязательно указывают пункт о порядке и тишине (в случае жалоб соседей или приезда милиции) даю срок 10 дней на выезд и оплату за месяц. У меня соседи адекватные и можно им доверять.
• Ну и условия о выселении квартирантов или их выезда (обычно 30 дней )
• Ну и в плане чп или ремонта (краны, розетки и т.д. ) если по вине квартирвнирв ща их счёт если чп то в счёт квартире.платы ну или сами.
• Ну и о животных это конечно индивидуально.

По своему опыту я стараюсь сдавать семьям с детьми (мне спокойней) ну и конечно русским.

1-5 оплата (в руки, встреча)

15 снятие показания счетчиков (чаще по телефону )

Стараюсь не беспокоить людей.

Но все таки телефон свой оставила соседям для связи (мало ли что)

Если родственник соседей, то в случае к примеру не уплаты аренды сосед станет за него просить. И вам будет не удобно отказать соседу, чтоб не испортить отношения с ним. Тогда как чужого можно за долги в 5 сек выкинуть на улицу (имеете полное право).

С другой стороны, конечно сосед заинтересован чтоб жили кто то свои проверенные. Ведь это комуналка и не известно как сложатся отношения. Кстати именно сосед и может на вас настучать, в случае недовольства(например участковому).

Я слышала раньше, что налог платят если договор от 12 месяцев. Для начала можно заключить на 6мес. Потом еще продлить.

в избранное ссылка отблагодарить

Алексей 110581 [894]

Главной ошибкой при сдаче жилья являетса сдача жилья родственникам и близким друзьям.При сдаче нужно понимать. что если сдаёте одиноким мужчине или женщине, то будьте готовы к звонкам от соседей так как сам снимал комнату до женитьбы и моим с оседям было очень весело.Лучше сдать семейной паре.И ещё главная ошибка сдача таджикам, узбекам и т.п.А то будет снимать одна семья а жить восемь и варить плов на костре на кухне.Ну и полицию они привлекают больше, да и попробуй выгони десяток таджиков в случае чего.

в избранное ссылка отблагодарить

Как правильно сдать квартиру квартирантам

Как правильно сдать квартиру квартирантам Мои семь советов: как правильно сдавать жилье

Последние лет 12 как минимум я сдаю квартиру, снимаю квартиру и даже снимаю и сдаю одновременно (разные, разумеется), так что некий опыт в части аренды столичной недвижимости поднакопился. Конечно, бывают и хозяева-свиньи, но что-то после прочтения реплик в духе «а заплатили ли вы налоги» и прочего взыграло во мне классовое чувство.

Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Они сбежали из моей квартиры, оторвав дверь» – ред.

Итого – мои семь советов сдающим квартиру:

1. Определитесь с тем, что у вас есть, и с тем, что вы хотите с этого иметь. Условно всю столичную недвижимость можно поделить на «эконом-класс» (малогабаритные квартиры на окраинах и прочие варианты «собачьих будок»), «бизнес-класс» (1—2—3 в районах массовой застройки) и «люкс» – хорошие квартиры в хороших местах. Вопрос не праздный: от того, что у вас реально имеется, зависит не только цена, но и кто будет квартирантами и какие отношения с ними строить.

Трезво оцените свои возможности в части «предпродажной подготовки».

Хрущевка в Хреново-Кукуево не станет апартаментами, даже если вы обклеите ее относительно свеженькими обоями: любой имеющий глаза увидит, что от этих обоев до евроремонта – как до Луны пешком.

А вот в потенциально хорошие квартиры имеет смысл приводить в полный порядок, особенно в части сантехники, проводки, окон, ровных стен и т. д. Это не только повысит цену аренды – вы имеете шансы перейти в другую категорию и получить качественно иных жильцов. (Мебель обязательно нужна только в полностью «дизайнерские» квартиры, в остальных случаях надо думать.)

2. Определитесь с ценой. Ну хотя бы при помощи минимального «маркетингового исследования» имеющихся на рынке предложений. Запомните: проще сдать квартиру по изначально более высокой цене (относительно, конечно), чем каждый месяц воевать с квартирантами из-за того, что вы просчитались на начальном этапе. Кстати, если планируете сдавать квартиру на долгий срок, ну, к примеру, пока ребенок не вырастет и захочет жить отдельно, заранее обговорите, что будете пересматривать стоимость аренды, ну, к примеру, раз в год. Так всем спокойнее будет.

Если уезжаете, найдите «доверенное лицо» – не важно, агентство или просто человека, которому вы полностью доверяете присмотр за квартирой, – и сразу поставьте жильцов перед фактом, что все проблемы, если таковые возникнут, они будут решать с вот этой Марьей Ивановной.

Ваше «доверенное лицо» должно быть полностью дееспособным как юридически, так и физически – никаких стареньких бабушек и болеющих родителей!

3. Никогда не сдавайте квартиру знакомым и не заводите никаких дружественных отношений с арендаторами! Нет, хамить, изображать полицию нравов и садиться людям на голову тоже не надо, но у вас не человеческие, а сугубо деловые отношения.

В конце концов, квартира – ваша собственность, и вы, как собственник, имеете полное право изменить свое мнение на ее счет, продать, если понадобились деньги, переехать и жить самим и т. д. Хотите выслушивать потом разговоры, что «мы только ребенка в саду устроили»? Хотите каждый месяц выбивать арендную плату? Не хотите? Тогда – никаких друзей, знакомых и родственников. Никаких и никогда.

4. Смотрите, кому сдаете. И не только в паспорт смотрите, но и на людей. Более того — в первую очередь смотрите на людей. Смотрите, и думайте, зачем вы вообще решили сдать квартиру. Чтобы улучшить демографическую ситуацию? Если да, то вам не на рынок аренды, а в политику. Если нет и ваша задача выгодно распорядиться собственным имуществом…

Мой личный рейтинг жильцов такой. Для дорогой квартиры лучшими съемщиками являются юрлица, арендующие «гостевые апартаменты» – живут в таких редко, убирают часто, проблем с оплатой нет или почти нет, и иностранцы из дальнего зарубежья.

Если квартира дешевая (абсолютно или относительно), то лично я отдаю предпочтения семьям приезжих с маленькими детьми, причем откуда люди приехали, из Урюпинска или из солнечных стран СНГ, меня не волнует в принципе. Почему? Потому что именно такие люди более всего заинтересованы в стабильных, долгих и нормальных отношениях со мной!

Кроме того, наличие в вашем жилье «женщины востока» дает куда больше надежды, что квартиранты не загадят все до неузнаваемости и не будут использовать квартиру как полигон для выведения новых, особенно крупных и бодрых тараканов.

Худшие жильцы — одинокие мужчины, как местные, так и приезжие (неизвестно, не превратится ли ваша квартира в общежитие), студенты (шум, грязь, безденежье), а также распальцованные парочки без детей, но с московской пропиской (конфликты, могут съехать в любую секунду и прочее).

5. Договор, конечно, нужен, но и усердствовать с перечислением бабушкиных комодов я лично не советую. Сразу решите, готовы ли вы смириться с порчей имущества. Если да, а самому имуществу место на помойке… Ну, не знаю. Можете чуть-чуть поднять цену и разницу откладывать на «амортизацию». Если у вас что-то, того стоящее (или если есть подозрения в моральном облике жильцов, или если вы боитесь, что они могут оставить незакрытым кран), как вариант предлагаю страховку — или вашего имущества, или гражданской ответственности, или того и иного вместе.

Денег это, конечно, стоит (но можно и на жильцов переложить), зато в любом варианте экономит массу нервов, ведь по любому за причиненный кому-то ущерб отвечать будете вы, а не эти прекрасные милые люди, которые в любой момент могут исчезнуть с вашего горизонта.

6. Ходить в гости на чай не надо, контролировать чужую жизнь и лезть в нее — тем более. Но учтите — раз вы собственник, то за все отвечаете именно вы. «Все» в данном случае – это своевременная оплата счетов за электричество и телефон, недовольные шумом соседи и т.д.

Ремонт силами жильцов – вообще отдельный разговор.

Опять же, мне лично не жалко, да и вряд в итоге выглядеть квартира будет хуже, чем до него. Но если такой вопрос возникает, вам придется выполнять функции жилинспекции или кто там контролирует нынче легальность перепланировок, а также решать проблемы с соседями, которых вряд ли порадует работающая в три часа ночи дрель и мусор в подъезде.

Кроме того, сразу договоритесь, кому будут принадлежать «плоды трудов». Если жильцы затевают не просто косметический ремонт, а нечто радикальное, лучше проконсультироваться с юристом или, от греха подальше, сразу отказаться от подобной затеи.

7. Не надо бояться сдавать квартиру. Все эти угрозы настучать на вас в налоговую инспекцию… Ну-ну. В конце концов вы тоже можете отправить донос по тому же адресу, т.к. источники дохода ваших жильцов вызывают у вас большие вопросы, и еще не факт, что жильцы не пособники международного терроризма.

Учтите, что собственность, даже если вы сдали ее в аренду не совсем по закону, все равно ваша и закон, милиция и пр. хотя бы в теории будут защищать именно ваши права.

(Никогда не сдавала и не снимала муниципального жилья, там может быть другая ситуация, если найдется юрист и у него найдется время, с большим интересом узнаю, как там обстоят дела). Подавляющее большинство квартиросдатчиков и съемщиков — люди совершенно вменяемые и нормальные и обоюдно заинтересованные друг в друге.

Не бойтесь проблем, не создавайте их другим, и все у всех получится.

В настоящей статье мы коснёмся вопроса сдачи квартиры, комнаты, а также некоторых нюансов, связанных с данным процессом. Для многих сдача квартиры в аренду (правильней говорить найм, но аренда понятней для большинства, юристы меня простят за маленькую неточность) является чуть ли не основным доходом. И естественно, владельцы квартир заинтересованы сдать квартиру как можно выгоднее.

Первым делом вам нужно подготовить квартиру к сдаче.

Чтобы сдать квартиру подороже, нужно сделать ее презентабельной. Главное в этом деле не переборщить, иначе вложения не окупятся. Самое простое, что можно сделать, это вывести весь хлам. Неопрятная захламлённая квартира не привлекает внимание потенциальных арендаторов. Если квартира требует ремонта, то лучше его сделать. Самое простое, что можно предпринять — это, к примеру, покрасить обои в приятный нейтральный светлый цвет. Использование бежевых оттенков являются одним из самых выигрышных способов преобразить квартиру. Краски и валик стоят не дорого, да и покрасить можно самому. Современные акриловые краски созданы на водной основе, без запаха, пока краска не засохла, отмывается обычной водой, и работать с ними одно удовольствие. Можно переклеить обои, но это более трудоемкая задача, хотя и она принесет свои плоды.

Идеально вымыть квартиру, натереть полиролью, начистить и отутюжить все, что возможно, чтоб сияла чистотой и благоухала свежестью. 80% квартир сдают в грязном непрезентабельном состоянии. Многие клиенты жалуются, что не могут найти хороший вариант чистой и уютной квартиры, а если и есть такие, то стоят в два-три раза дороже. Приведите квартиру к презентабельному виду, кроме вас этого не сделает никто. И попросите за нее разумную цену.

Главное правило в составлении объявления — это писать плюсы и как можно подробней. Часто вижу объявления типа «сдается 1 комнатная квартира арендная плата 30 000 в месяц звоните, Вася». Что можно сказать о подобном объявлении? По такому объявлению не хочется звонить. У любого человека, который читает подобные объявления, всплывают свои догадки, почему так мало сказано про квартиру. Один подумает что квартира скорее всего убитая, вот и не написали про её состояние. Другой решит, что это скорее всего рекламное объявление из серии «звоните, мы подберем вам вариант». Вы, наверное, сталкивались с такими объявлениями, когда звонишь по конкретной квартире, а вам агент предлагает подобрать квартирку под ваши параметры. Т.е. агенты специально размещают многочисленные объявления без особой конкретизации, но с хорошей ценой, для того, чтобы найти себе клиентов. Чтобы вам отличиться от подобных объявлений, вам нужно максимально подробно описать квартиру и сделать максимальное количество фотографий своей квартиры. Максимальное описание квартиры будет способствовать тому, что именно ваше объявление люди будут просматривать чаще, а соответственно у вас будет больше шансов сдать квартиру за максимально возможную цену. Дело в том, что многие ищут квартиру по интернет-поиску. Кому-то важен хороший вид из окна, или квартиры от собственника, многие вообще не рассматривают квартиры без фотографий. Во-первых, как правило, квартиры без фотографий скорее всего являются рекламными объявлениями агентских услуг, а во-вторых, зачем рассматривать такие объявления, если полно объявлений с фотографиями. Поставьте себя на место потенциального арендатора, объявлений много — как выбрать? Лучший способ — это сравнить фотографии, они наиболее информативны. На рынке много мусорных объявлений и арендаторы, скорее всего, уже попадали в подобные ловушки. Посмотреть квартиру вживую, это значит потерять много времени и сил, а квартира обычно нужна чуть ли не вчера, и естественно каждый потенциальный арендатор отсеивает варианты без фотографий.

Вам нужно сделать очень хорошие фотографии вашей квартиры и желательно на профессиональный фотоаппарат. Фотографировать нужно днем в солнечную погоду. Квартиру нужно предварительно убрать, украсить декором, сделать так, чтобы она понравилась. Фотографии — это очень важная часть процесса сдачи квартиры в аренду, так как основной отбор происходит на уровне просмотра и сравнения различных фотографий квартир. Обычно потенциальный арендатор просеивает через свой фильтр более 100 объявлений, а отбирает не более 5. Важно попасть в список 5 квартир, которые составил потенциальный арендатор для просмотра. Если вышеуказанные рекомендации вы учли, то скорее всего попадете в тот список потенциальных для просмотра квартир. Тут тоже есть небольшой секрет, опытные риелторы его знаю. Даже если из списка пяти квартир последняя будет в самом отличном состоянии, потенциальный арендатор в 90% снимет квартиру ту, которую посмотрит первой. Когда вы договариваетесь о показе своей квартиры, важно показать вашу квартиру раньше, чем потенциальные арендаторы будут иметь возможность посмотреть все квартиры в его списке. Есть закон «кто первый показал то первый и сдал».

Для принятия звонков лучше купить новую симку, так как после сдачи квартиры вас еще с полгода будут доставать звонками по поводу сдачи, или просто рекламного характера.

Выбрать правильное время для сдачи.

Самое благоприятное время для сдачи квартиры, это с середины августа до декабря. Это рынок продавца и сдать квартиру в сезон можно на 30% дороже, чем в не сезон. Но если вы решили сдать квартиру весной, то конечно не стоит дожидаться осени, так как вы попросту потеряете деньги.

Показывать квартиру лучше в солнечное время, так как солнечные лучи в целом создают положительное настроение и придают интерьеру привлекательный вид.

Подготовить заранее договор.

Многие стоят перед выбором заключать договор или нет. Каждый должен сам ответить на этот вопрос, я приведу лишь некоторые аргументы за и против. Если ваш ремонт и бытовая техника дороже гарантийного вноса, то существует риск, что квартирант съедет с квартиры, не заплатив за возможный ущерб. По вине вашего квартиранта будут затоплены соседи и размер убытков может намного превосходить возможный доход от аренды. Договор может спасти положение и убытки можно будет компенсировать с квартиранта. Как вариант, от возможных убытков можно застраховать квартиру.

Если вы сдаете квартиру по договору, то это является вашим конкурентным преимуществом перед другими арендаторами. Арендаторы охотней снимут вашу квартиру, так как это для них более безопасный вариант. Судите сами, на рынке существует много мошенников, а они под честное слово оплачивают две, а то и три ежемесячной суммы. Многие дают расписки, но тогда собственник должен доказать, что эти суммы были взяты в качестве арендной платы, иначе арендатор по истечению срока аренды может потребовать назад уплаченные суммы. Многие ищут квартиру только с договором, и с юридической фиксацией оплат по договору, так как им арендные платежи компенсирует работодатель. Или если в дальнейшем планируется взыскать расходы на съем жилья с застройщика. Многие покупают квартиру в новостройке и на время строительства снимают жилье, как правило, застройщик не успевает построить квартиру в срок и арендные платежи можно взыскать в качестве убытков с застройщика. Какой выбрать договор для сдачи квартиры каждый решает сам, я пользуюсь этим (ссылка на договор найма). Заключая договор, сфотографируйте паспорт арендатора (первую и страницу с регистрацией), зафиксируйте показания счетчиков.

Немного о налогах.

С полученного дохода от сдачи квартиры в найм, нужно уплатить 13% налог на доход. Уплачивать налог необходимо раз в год с 1 января по 31 марта. Для этого подается налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Иногда встречаются арендаторы, которые по тем или иным причинам сообщают в налоговую о сдаче квартиры в аренду, обычно так делают когда договор аренды расторгнут. Меня часто спрашивают, что делать в такой ситуации и чем это грозит. Ничего страшного, просто заплатите 13% налог и никакого штрафа не будет. Если не заплатите, то налоговая может доначислить налог и заставить уплатить штраф. Но это возможно только в том случае, если в налоговой будут документы, подтверждающие сдачу квартиры в аренду. Еще один часто задаваемый вопрос, имеет ли юридическую силу договор, если по нему не платились налоги? Бывают ситуации, когда арендатор портит имущество, наносит вред больший, чем гарантийный взнос и тогда люди вспоминают о договоре, который они заключали при вселении жильцов. И тут встает вышеуказанный вопрос. Если договор составлен правильно, то взыскать убытки с арендатора можно, и договор действует даже не смотря на то, что по нему не платились налоги.

Как определить цену сдаваемого жилья?

Оценочные компании, да и риелторы в том числе, оценивают потенциальную стоимость квартиры по схожим объявлениям. Т.е. квартира располагается примерно в том же месте, что и ваш объект недвижимости, такой же площади и такого же состояния. Вам нужно найти среднюю цифру. Но имейте ввиду что часто люди, знающие о формировании цены подобным образом, могут манипулировать в ту или иную сторону. Поэтому объявления должны быть реальными. Не поленитесь и позвоните по ним. И учитывайте только реальные объявления. Оценить сразу правильно квартиру достаточно сложно, это может только риелтор, который работает именно в том районе, где находится ваша квартира, многолетний опыт сделает свою работу. Но не факт что риелтор захочет правильно оценит вашу квартиру. Они заинтересованы сдать квартиру быстро и получить свои комиссионные, а не рисковать и сдавать квартиру целый месяц, ведь клиент может уйти, посчитав маклера не профессионалом. Поэтому зачастую риэлтор отталкивается от ваших ожиданий, лишь незначительно корректируя названную вами цену. Вот и назначают сплошь и рядом цену на квартиру такую, чтобы сдать жилье за 1-2 дня. И вроде как риелтор молодец, быстро выполнил свою работу, и сам риелтор не внакладе, так как по быстрому заработал месячную арендную плату. Но на самом деле риелтор не молодец, а вы просто продешевили.

В цену не входят коммунальные услуги, которые платятся по счетчику (вода горячая, холодная, водоотведение, электричество, телефон, интернет) все остальное обычно платит собственник квартиры. Вы всегда можете предложить свои условия.

Если вы сдаете в сезон (с августа по декабрь), то звонков будет много. Если звонков много (больше 10) и все звонки качественные (т.е. люди готовы приходить смотреть квартиру), то значит вы с ценой не угадали, повышайте цену. Исходя из практики, люди очень часто ошибаются с ценой, причем на порядок.

Где подать объявления об аренде квартиры?

Размещать объявления нужно в самых рейтинговых базах недвижимости. Как их найти? Обычно эти базы на слуху, можно поспрашивать у знакомых, кто-где ищет квартиры. Можно набрать в поисковых системах запрос «снять квартиру», и вы получите самые рейтинговые базы. Как правило, хватает разместить объявление в 3 рейтинговых базах и остальные сами продублируют ваше объявление. Обычно размещение объявления бесплатное, этих баз хватает, чтобы сдать квартиру.

Миф о закрытой эксклюзивной базе, к которой имеют доступ только риелторы.

Немного хочу поговорить о мифе о наличии эксклюзивной риэлтерской базе, которая есть только у риелторов и именно благодаря ей происходит столь быстрая сдача квартиры. Да, у многих имеется такая база, но вот вам толку от нее будет мало. Она нужна для учета входящих клиентов. Риелторы же как и все размещают информацию в общедоступных базах, оттуда же и берут информацию. Но агентству недвижимости нужно как-то обосновать высокую стоимость своих услуг, вот и создается миф о какой-то закрытой специальной базе, которая поможет сдать быстро и дорого. Если же вам скажут, что у них есть много потенциальных арендаторов, которые ждут только вас и их нигде невозможно найти, кроме как в их секретной базе, то это неправда. Иначе это был бы обман потенциальных квартиросъёмщиков.

Самому сдавать или обратится за помощью к риелтору? Ведь стоимость их услуг для вас бесплатно, декларируют риелторы.

Услуги совсем не бесплатны, и недешёвые, вы уже знаете, наверное, что бесплатно бывает сыр в мышеловке. Они за день зарабатывают по 30 000 -100 000 руб. (я говорю про хороших агентов) причем эти деньги ваши. Если ваш доход не позволяет вам раскидываться немалыми деньгами, тогда читаем дальше.

Зачем отдавать такие деньги риелторам, ведь лучше эти деньги потратить на налоги, и сдавать квартиру по белому, застраховать жилье и гражданскую ответственность, пожертвовать в детский дом или иным образом распорядиться, но просто так отдавать эти суммы риелторам не самое правильное решение на мой взгляд. Сдать квартиру не сложнее чем продать что-нибудь из вещей. И вы намного дороже и быстрее сдадите квартиру сами. Это ваше огромное конкурентное преимущество перед другими арендаторами, такие квартиры от собственника ищут многие и большая удача, если их находят. Почему же это огромное преимущество?:

Во-первых, не у всех есть сразу 3 суммы арендной платы, а таких людей 30% рынка.

Во-вторых, примерно 50% людей обращается к риелторам для подбора жилья, и такие риелторы ищут квартиры именно от собственников, иначе клиенту придется платить 4 суммы (за первый месяц аренды, гарантийный внос, комиссию агента, который сдает квартиру и комиссию агента который ищет квартиру), и не каждый пойдет на такие условия, ведь каждый знает, что платятся три суммы, но никак не четыре.

В-третьих, сама арендная плата получается дешевле. К примеру, вы сдаете квартиру за 36 000 руб. и агентство сдает точно такую же квартиру тоже за 36 000, но их агентские составляют 100% от стоимости одного месяца аренды. Иногда агентское вознаграждение больше 100%, иногда меньше, сейчас это не самое главное. В итоге для конечного арендатора ваша квартира получается дешевле, чем квартира от агентства на 3 000 руб. в месяц. т.е. квартира от агентства обойдется квартиранту 39 000 в месяц (36 000/12=3 000+36 000=39 000). Согласитесь 36 000 и 39 000 это две разные суммы.

Вот почему квартиры от собственника улетают как горячие пирожки? Потому что 70% рынка ищут именно квартиры от собственника.

Кому сдать? выбираем арендаторов(фейс -контроль или с собаками вход запрещен)

Вы должны определиться для себя, кому вы будете сдавать, а кому вход заказан. Самый предпочтительные квартиранты — это семейная русская пара, без детей, без животных, без вредных привычек, со стабильным заработком. Почему пара? — потому что не будут приводить в квартиру постоянно меняющихся партнеров, устраивать пьяные шумные вечеринки, беспокоить соседей, и в целом более стабильны. Почему русская (более правильно будет славянской внешности)? — потому что, как правило, восточные люди гостеприимные и сдаешь одному, а живут 20 человек, да и другие культурные особенности. Детей тоже не все приветствуют, маленькие детки могут испортить мягкую мебель, изрисовать обои. Также бывает такое, что у молодой семьи появляются пробелы в финансах и вы встанете перед выбором выкидывать на улицу семью с детками или позволить жить в долг. С животными тоже никто не любит сдавать, так как запах может остаться в квартире надолго. К тому же, животные царапают мебель и напольное покрытие. Почему без вредных привычек, надеюсь тоже все предельно понятно, если пьет, то шумные посиделки, после которых на вас могут жаловаться соседи, если курят, то квартира будет прокурена. Стабильный заработок позволит не менять арендаторов долгое время, просто очень часто бывает так, что через некоторое время съёма жилья, вас просят подождать с арендной платой, ссылаясь на задержку выплаты зарплаты или иные обстоятельства, вы соглашаетесь, так как у вас же еще есть сумма гарантийного взноса. Но по истечении месяца ожидания очередного платежа, квартирант съезжает. И возможные убытки вы не можете компенсировать из гарантийного вноса. Так что лучше сдавать людям, имеющим стабильный заработок. Лучше сразу предупредить, что не потерпите задержки внесения арендной платы, чтобы даже не обращались с подобными просьбами. Проверить стабильность дохода квартиранта можно, к примеру, попросив их предоставить трудовой договор, уже хоть какая-то проверка.

Если решите сдавать кому-то из описанных выше категорий, то цена должна быть выше рыночной.

Если вы все сделали правильно, то остается только принимать звонки и назначать просмотр. Вы же на другую сим-карту оформили объявление? Правильно сделали, так держать.

Если у вас темные шторы, то распахните их и пустите солнечный свет, именно при таком освещении квартира выглядит наиболее предпочтительней. Одно из главных правил дизайна — это пустить побольше солнечного света в квартиру и тогда практически любой дизайн заиграет.

Если у вас проблемы с шумоизоляцией, то включите телевизор, радио, многие идут дальше и специально подбирают музыкальную коллекцию, ласкающую слух. Примерно как в роскошном отеле на завтраке.

Помещение должно быть проветрено от посторонних запахов, многих отталкивает именно запах.

Можно зажечь пару красивых свечей для придания уюта. В общем, создать впечатление, что квартира как красивая невеста на выданье ждет своего хозяина.

Многие прочтут мою статью и скажут: «какой странный человек, столько действий делает, чтобы сдать квартиры, я мол сдаю без дополнительных усилий, и так снимают». Повторюсь, эти действия способствуют сдаче квартиры дороже в среднем на 25%, а за низкую цену можно сдать и не предпринимая эти действия. Надеюсь, кому-то пригодятся мои советы, хороших вам квартирантов.

P.S. Я не против риелторов, они скорее всего тоже будут читать статью, как минимум 3х хороших риелторов я знаю, я против жадных и не компетентных специалистов, а таких очень много на рынке. Если вам посчастливится встретить хорошего надежного риелтора, то тогда вам все эти знания не нужны, держитесь за такого человека. И не позволяйте себя дурачить, удачи.

Само время подвело каждого собственника к решению получать так называемый, пассивный доход. Например, при помощи собственного жилья. Ведь человек может проживать в родительском доме, даже в другом городе или другой стране. Наличие свободного жилья в собственности позволяет распоряжаться им по своему усмотрению, а значит, собственник вправе передать жилье для проживания квартирантам.

И здесь особенность момента заключается в выборе между простотой взаимоотношений и необходимостью учесть массу ранее незнакомых нюансов, т. е. сложностью.

На самом деле сложность, как и простота, является кажущейся. Сложность – это скорее обеспечение безопасности. Конечно, предельно просто передать ключи, надеясь на человеческую порядочность. Только потом не стоит удивляться, откуда появились эти квартиранты, если навстречу приходил совсем другой человек – мужчина приятной наружности. Следующим поводом удивиться станет нежелание чужих людей покидать вашу квартиру и готовность проживать в ней без оплаты. В том, что оставленное имущество исчезло либо превратилось в хлам, будет стыдно признаться даже себе, а не то, что своим родным и знакомым.

Читайте также: Мониторинг НФП России

Отдельной темой является то, что каждый гражданин обязан заплатить налог в государственную казну и только после этого спать спокойно. Таким образом, критическая масса доводов именно за то, чтобы выбрать путь оформления отношений по букве закона.

Как правильно сдать квартиру: общие вопросы

1. Законодатель определил, что жилье сдается только для проживания. Сдать квартиру можно в наем конкретному человеку, который считается нанимателем. Если жилая собственность сдается предприятию, учреждению, организации, то это считается арендой. В дальнейшем в арендованном помещении также живут люди.
2. Необходимо определиться, нужны ли посредники для того, чтобы сдать жилье в аренду и наем. Такие посредники, как агентства недвижимости, могут быть весьма полезными. Ведь они способны:

• взять на себя поиск нанимателей;
• показывать жилье потенциальным квартирантам;
• консультировать по самым разным вопросам;
• договориться о плате за аренду и наем;
• оформить договор по всем правилам.

1. Необходимо учесть количество собственников квартиры. Хорошо, когда есть только один собственник. Тогда именно он подписывает договор. Когда собственников несколько, то остальные могут доверить оформить документы либо указать в договоре всех, чтобы они присутствовали и поставили свои подписи.
2. Необходимо выбрать между арендой и наймом. Это важно, поскольку есть юридические отличия в правах и обязанностях. Более свободными являются отношения сторон, когда жилое помещение сдается в аренду. В этом случае можно урегулировать в договоре множество нюансов. Кроме того, зачастую самыми ответственными в оплате и других обязательствах признаны именно юридические структуры, а не граждане. Конечно, если есть желание познакомиться с людьми, которые будут жить в квартире, то стоит предпочесть сдачу в наем.

При этом необходимо учитывать, что наниматель имеет большие права по закону. В частности, наймодателю нельзя инициировать прекращение договора, тогда как самому нанимателю, чтобы расторгнуть договор, достаточно сообщить об этом за 3 месяца. Сдача квартиры в наем предусмотрена до 5 лет. Особым случаем является наем до двенадцати месяцев. Если длительность договора на сдачу жилья в наем составляет год и более, то необходимо его регистрировать. При аренде регистрируется договор на срок более года.

Что следует указать в договоре аренды и найма

После того как были разъяснены и полностью уяснены ответы на общие вопросы, необходимо переходить к составлению договора, который обобщает и конкретизирует порядок действий, возникающих по факту сдачи квартиры. Этот документ содержит принятые законом определения, а также четкие разделы;

• в договоре граждане и структуры являются «сторонами». Обязательно заполняются сведения из паспорта, а также юридическое название;
• заполняются сведения о том, на какой улице и в каком доме располагается квартира, ее номер, возможно, этаж, подъезд;
• проставляется размер вносимой платы, определяется порядок внесения платы, выбранный вид расчетов;
• фиксируется обязанность нанимателя оплачивать коммунальные услуги, обеспечивать сохранность вещей, самого жилого помещения;
• повторяются ограничения, предусмотренные Гражданским кодексом. Закон в большей мере защищает нанимателя. Договор должен воспроизвести нормы закона;
• определяется, на какое время сдается жилье;
• фиксируется, сколько человек намерено проживать;
• определяется, какие штрафы и за что уплачиваются;
• предоставляется право собственнику самому проверить состояние жилья в течение аренды, найма;
• фиксируется, с какого момента начинают действовать правовые отношения;
• предусматривается право собственника получить страховую сумму, порядок внесения и ее размер;
• содержится перечень вещей, определяется их состояние. Можно сфотографировать внешний вид.

Очень предпочтительно внести как можно больше конкретики. Потому что люди склонны сначала забывать, слышать только то, что удобно, понимать по-своему. А потом утверждать, то, чего не было, спорить, настаивать на своем. Максимально конкретно оформленные пункты способны предупредить любой конфликт, тем самым предоставив возможность испытывать к себе и другим людям теплые дружеские чувства.

Что подумают соседи

Собственник жилья имеет законное право не ставить соседей в известность о своих планах сдать квартиру. В то же самое время есть большой смысл поделиться такими планами. Особенно, если ваши отношения были соседскими в лучшем понимании этого слова. Хорошие соседи могут помочь найти квартирантов, тем самым уменьшив уровень тревожности за сохранность жилья. В любом случае готовность соседей присмотреть за квартирой на время проживания в ней других людей пойдет только на пользу. При этом сдавайте жилье тому человеку, который вызывает у вас расположение и доверие, а не первому, кто пришел с улицы.

Читайте также: В каком банке лучше всего взять потребительский кредит?

Как определить величину платы за аренду и наем

Средние величины стоимости жилья для квартирантов легко найти по объявлениям в газетах, столбах, сайтах. Также вокруг всегда есть люди, которые могут выступить экспертами в этом вопросе. Родственники, друзья, коллеги… Можно зайти на консультацию к профессионалам по недвижимости. Уменьшать цену не стоит. Спрос на жилье является постоянным, и есть возможность сдать в аренду или наем по очень привлекательной стоимости. Особенно при наличии таких факторов:

• квартира находится в близости от метро и других видов транспорта;
• недалеко от дома находятся предприятия, организации торговой, социальной, медицинской инфраструктуры (школа, детский сад, поликлиника, аптека, магазины, рынок и т. д.);
• в доме работает один или несколько лифтов;
• подъезд и двор дома убираются, в них чисто;
• в квартире нет поломанных вещей, разбитой сантехники;
• порядочные и приличные соседи.

Как платить налоги

Налоги и обязательства уплаты по ним – самые разные. Здесь принимается в расчет статус гражданина. Ведь он может заниматься предпринимательством либо не быть связанным с данной сферой. Гражданин, который уже является бизнесменом, может предоставлять жилье в аренду. Тогда есть выбор между системами внесения налогов. Предприниматель по общей системе платит больше налогов и представляет много отчетов.

По упрощенной системе можно отдать налог 6% от денежных поступлений, но необходимо платить страховые взносы. Если свидетельства на ведение предпринимательства нет, то необходимо платить налог в размере 15%. Только тщательный учет всех аспектов, в том числе расчет сумм налога от планируемых доходов по разным ставкам, позволит найти оптимальный вариант.

Некоторые граждане владеют несколькими свободными или временно свободными квартирами. Желая компенсировать свои затраты на оплату коммунальных услуг, а также стремясь получить дополнительный источник дохода, они сдают их в аренду. Особенно часто это наблюдается в крупных городах России и, конечно, в столице. К сожалению, многие собственники не знают, как правильно сдать квартиру в аренду, избежать неприятных санкций в виде штрафов и при этом сэкономить на налоговых выплатах. В этой статье мы поговорим как раз об этом. Также рассмотрим, какие документы для аренды квартиры обязательно нужно оформить, чтобы обезопасить себя и свое имущество от нечестных жильцов.

Шаг первый: подготовка жилого помещения

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу. Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все долги за коммунальные услуги. При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

Шаг второй: поиск арендодателя

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов. Важно: документы может подписывать только собственник — тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Шаг третий: составление договора найма

Как правильно сдать квартиру в аренду? Необходимо обязательно заключить с физическим лицом, будущим квартиросъемщиком, договор найма жилого помещения. В том случае если ваш арендатор является юридическим лицом, придется заключать договор аренды. При этом неважно, на какой срок вы планируете сдать жилье: на год или на одни сутки — необходимо в любом случае составить документ. Не составит труда найти образцы стандартных договоров, в которых прописаны обязанности сторон: и арендодателя, и арендатора. Вы можете воспользоваться подобным готовым образцом и дополнить теми пунктами, которые посчитаете необходимыми. Кроме обозначения предмета договора (предоставление во владение и пользование свободное жилое помещение, пригодное для проживания за плату), сроков сдачи, размера платежа за аренду и иных важных общих положений, вы можете прописать в документе обязанности квартиросъемщика, например:

• обеспечение сохранности жилого помещения;
• поддержание квартиры в надлежащем состоянии;
• осуществление текущего ремонта всех поломок и неисправностей, возникших в период пользования помещением за свой счет;
• самостоятельное внесение коммунальных платежей и проч.

Также в договоре обязательно должны быть указаны паспортные данные и проставлены личные подписи сторон. Важно: договор найма сроком менее года не подлежит государственной регистрации. Советуем вам нотариально заверить договор.

Шаг четвертый: создание описи имущества

Неотъемлемым приложением к договору является опись имущества, которое находится в квартире. Этот документ будет обеспечивать сохранность и целостность вещей, передаваемых в пользование квартиросъемщику, и защищать от кражи. Опись составляется в простой письменной форме. При этом в ней описывается все имущество (и его состояние), которое находится в квартире, а также указываются паспортные данные и подписи сторон. Опись создается в двух экземплярах, как и договор найма. Будьте внимательны: в процессе подписания всех документов следует проверить правильность паспортных данных арендатора и попросить у него копию паспорта. Теперь вы знаете, как самостоятельно составить с арендатором опись имущества и договор аренды квартиры.

Налоги, уплачиваемые арендодателем при сдаче жилья

Зная, как правильно сдать квартиру в аренду, вы обезопасите себя от серьезных неприятностей с законом. В статье 23 НК РФ прописано, что любое физическое лицо, получающее доход, обязательно должно заплатить налог. Систематическая сдача квартиры в аренду при регулярном получении арендной платы приравнивается к индивидуальному предпринимательству. И в этом случае хозяин квартиры обязан будет платить налог. Его ставка варьируется в пределах от 13% до 30% для налогоплательщиков с разным статусом. Тем, кто постоянно проживает на территории РФ, то есть резидентам, необходимо будет уплачивать налог в размере 13%. У физических лиц, проживающих на территории РФ менее 183 дней в году, ставка будет достигать 30%. Налог за аренду квартиры следует платить один раз в год. При этом для исчисления суммы налоговой базы за предыдущий год необходимо подавать декларацию (3-НДФЛ) до 30 апреля. Существует возможность несколько уменьшить сумму выплат, зарегистрировав ИП. В этом случае налоговый вычет будет составлять 6% от полученного дохода. Выберите для себя наиболее подходящий способ налогообложения и подавайте декларацию вовремя.

Незаконная сдача квартиры в аренду. Налоги и их неуплата

Всем арендодателям следует знать следующее. Если осуществляется неофициальная сдача квартиры в аренду, закон предусматривает различные меры наказания. Неуплата налогов влечет за собой серьезный штраф. Он может составить 20%-40% от неуплаченной суммы. За нарушение закона возможно наступление и уголовной ответственности. За неуплату в налоговые органы суммы в размере 600 тыс. руб. и более суд может назначить не только крупный штраф в 300 тыс. руб. но и лишение свободы сроком до одного года. Не стоит думать, что налоговая служба никак не узнает о вашей незаконной предпринимательской деятельности. Всегда существует вероятность того, что ваши соседи, например, недовольные вашими шумными квартирантами, пожалуются участковому или напрямую в ФНС. Поэтому рекомендуем вам исполнять свои налоговые обязательства вовремя. Тем самым вы обезопасите себя от возможных неприятностей с законом.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять регистрацию по месту пребывания (иначе — временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Расторжение договора найма жилого помещения. Можно ли сделать это досрочно?

При необходимости договор найма можно расторгнуть заранее. Желательно, чтобы условия его расторжения были заранее прописаны в тексте документа. Если такого пункта в договоре не предусмотрено, то расторгнуть его можно по основаниям, которые предусмотрены законом. Если арендатор является физическим лицом, он может без указания причин аннулировать договор и освободить жилое помещение, уведомив арендодателя заранее, за три месяца. Хозяин собственности может расторгнуть договор, имеющий срок, в одностороннем порядке лишь в случае невнесения арендной платы или ненадлежащего использования жилого помещения, в том числе ухудшения его состояния. Если арендатор является юридическим лицом, договорные отношения могут быть прекращены досрочно в случае нарушения одной из сторон их условий. Договор найма, не имеющий срока, можно расторгнуть, уведомив жильца за три месяца до непосредственного выселения.

В заключение

Итак, при сдаче жилого помещения в аренду нужно учитывать многие нюансы. Как правильно сдать квартиру в аренду? Для начала нужно верно составить договор, прописав в нем все обязанности сторон, срок найма, размер арендной платы и другие важные моменты. Этот документ, заверенный у нотариуса, обезопасит собственника жилого помещения. Кроме договора, следует составить и опись имущества, она поможет сохранить вещи арендодателя в должном состоянии. Важно помнить, что законная сдача квартиры в аренду предполагает обязательную уплату налога. Его сумма исчисляется согласно ежегодно подаваемой декларации 3-НДФЛ. Неуплата налога грозит серьезными неприятностями.