Титульное страхование недвижимости - что это такое, стоимость, отзывы, сделок

В России наиболее действенным финансовым механизмом, защищающим интересы страхователя от вероятных убытков, стало титульное страхование.

Оно возмещает частично или полностью убытки, если сделка купли-продажи по какой-либо причине расценивается не имеющей законную силу либо страхователь теряет трудоспособность и не может осуществить выплаты по ипотечному кредитованию.

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости сопровождается рисками, поэтому любой гражданин на добровольной основе имеет возможность заключить договор со страховой компанией по программе титульного страхования.

В основе страхования правового титула лежит страхование риска материальных потерь при определенных условиях, когда добросовестный приобретатель теряет право собственности на объект недвижимости.

Его целью является удовлетворение потерь, в связи с утратой на приобретаемую недвижимость права собственности.

Правовым титулом называется документ, удостоверяющий законное и исключительное право владения собственностью.

Предметом страхования выступает право собственности добросовестного приобретателя на любой вид недвижимости, потому что именно она является объектом связанных между собой сделок, проводимых в рамках купли-продажи.

Процедура титульного страхования стала повсеместно использоваться при покупке вторичного жилья, потому что в этой сфере нередко возникают страховые случаи.

Если с течением времени обнаружится, что в какой-либо сделке был нарушен закон, она может быть оспорена, например, наследники подают иск.

Суд в данной ситуации может вынести решение, по которому право собственности всех позднейших приобретателей аннулируются.

Потеря права собственности в данном случае происходит:

• если процедура приватизации осуществлялась без учета гражданских прав несовершеннолетних детей;
• один из собственников не присутствовал в проведении процедуры, так как он в то время пребывал в местах принудительного содержания, отбывая дисциплинированный арест.

Приобретение недвижимости первичного рынка потеря титула возникает при продаже недобросовестным застройщиком одной и той же квартиры одновременно нескольким покупателям, что также на практике часто встречается.

Титульное страхование обеспечивает защиту права собственности на любые предметы, относящиеся к недвижимому имуществу, в их число входят земляные участки.

Оно приобретает законную силу в случае возникновения финансового риска, при котором теряется право собственности, либо вводится ограничение на пользование, владение или распоряжения.

Основополагающим отличием титульного страхования является защита не от предстоящих событий, а от последствий произошедших событий.

Если какой-либо гражданин по решению суда утрачивает право собственности, то страховая компания обязуется оплатить ему компенсацию для покрытия денежных затрат, защищая интересы покупателей – новых собственников.

Основной целью является возмещение убытков, связанных с частичной или полной потерей права собственности на купленную недвижимость.

К предметам, подлежащим титульному страхованию относятся:

• жилая недвижимость — дома, квартиры, другие виды жилья, загородная недвижимость;
• сооружения, здания различного назначения, например, гаражи;
• офисные, другие виды нежилых помещений;
• земляные участки разных площадей, принадлежащие как простым гражданам, так и физическим, юридическим лицам.

Претендент подает заявление в страховую компанию, чтобы соблюсти формальности по производству титульного страхования.

На основании поданного заявления он заключает со страховой компанией договор сообразно указаниям Гражданского кодекса.

Его продолжительность в зависимости от желаний страхователя составляет от 1 года до 10 лет. Причем исковая давность по применению любых последующих ситуаций, возникающих вследствие недостоверности осуществления сделки, касающейся недвижимости, составляет три года.

Оформление осуществляется на подготовительном этапе к подписанию договора, которое заключается между продавцом и лицом, покупающим недвижимость.

До заключения договора страховщиком проводится предстраховая экспертиза. Ее целью является обследование документации на объект недвижимости и его истории.

По итогам экспертизы выносится решение об осуществлении процедуры титульного страхования. При обнаружении страховщиком факторов, вызывающих сомнения, страховой взнос может быть повышен, возможен отказ в процедуре.

Если заключается договор на страхование, то страхователем оплачивается страховая премия.

К основным условиям договора относятся:

• при указании страхователем неверных сведений страховщик имеет право затребовать признание договора недействительным;
• в обязательства страхователя входит незамедлительное сообщение о появлении споров или подаче сторонними лицами иска в суд по отношению к приобретенной недвижимости и права собственности на нее, вследствие которых может наступить страховой случай.

Если в договоре оговорено о судебной поддержке, то страховая компания ее обеспечивает страхователю.

Процедура титульного страхования на рынке является важной финансовой гарантией добросовестного гражданина, который приобретает жилье на случай изъятия приобретаемой недвижимости по какой-либо причине.

К страховым рискам относятся:

• если договор купли-продажи осуществлялся с нарушениями указаний действующего законодательства;
• при обладании сторонними лицами право собственности на недвижимость после производство отчуждения;
• неграмотное составление документов по сделке с юридической точки зрения.

Право собственности позволяет владельцу полностью обладать имуществом на законном основании, поэтому он может по своему усмотрению управлять имуществом. Однако могут сложиться обстоятельства, в силу которых владелец собственности утрачивает его.

На законном основании сделка по купле-продаже недвижимости расценивается недействительной в случаях:

• при участии в ней недееспособного, вследствие психического расстройства или ограниченно дееспособного гражданина, если он злоупотребляет алкоголем или веществами, содержащими наркотики, несовершеннолетнего;
• если она совершалась неуполномоченным лицом;
• неправоспособного юридического лица;
• если гражданина ввели в заблуждение, к нему применяли насилие, были угрозы со стороны иных лиц, его обманули;
• при стечении непредвиденных обстоятельств, вызванных злонамеренным соглашением сторонних лиц совершаемой сделки;
• если во время осуществления сделки гражданин не был способен руководить собственными поступками, не понимал значения действий совершаемой сделки;
• если имущество имеет несколько владельцев, один из которых отсутствует при совершении сделки.

Если страхователь по вынесенному судом решению лишается права собственности на выкупленную им недвижимость, то наступает страховой случай, связанный с конфискацией недвижимости.

В сложившейся ситуации компания вынуждена заплатить компенсацию по страховке в установленный договором срок.

Причем размер компенсации должен быть соразмерен полной стоимости потерянной недвижимости, которая рассчитывается при заключении договора.

Основанием для расчета стоимости является акт оценки независимым экспертом, договор, по которому совершалась купля-продажа, соглашение о дарении недвижимости, осуществления обмена или всякого иного договора на отчуждение имущества имеющего юридическую силу.

Также в него вводят расходы на производство судебного разбирательства, если в договоре титульного страхования они предусмотрены.

Титульное страхование осуществляется по высокой стоимости, но предоставляемые покупателям гарантии позволяют сохранить приобретенную недвижимость.

Наименование страховой компании

Заключил договор титульного страхования. Смею заверить, что страховые компании реально платят по этим договорам. Цена страховки зависит от срока, поэтому при большом сроке страховки, оплата взносов за год будет значительно дешевле. Если срок составляет три года, то годичный тариф будет равен 0,5-2 % от стоимости квартиры. В общем, титул без ипотеки оформляют любая страховая компания, но страховщики, имеющие малый портфель титульных рисков не страхуют титул. Крупные страховщики занимаются таким видом страхования, но предлагая нестандартный набор рисков. Судя по моему опыту, лучше всего для этих целей подходит страховая компания «РЕСО-Гарантия».

Да, титульное страхование очень выгодное, если сотрудничать с крупными компаниями. Оно может избавить любого человека от множества проблем. Но для этого нужно усовершенствовать законодательную базу, акты, нормы. В ней прописать четко и ясно правила страхования, контролировать их исполнение.

Хотел застраховать квартиру на тот случай, когда может произойти утрата права собственности, поэтому решил ознакомиться с правилами страховой компании. В нем обнаружил пункт, где было прописано:
«При прекращении права собственности на имущество, которое было застраховано, сторонние лица обязаны по резолюции суда вернуть страхователю (выгодоприобретателю) денежные средства. А из суммы страховой компенсации будет удержана сумма, которая согласно резолюции суда сторонние лица обязаны возвратить страхователю».
Наличие такого пункта в договоре свидетельствует, что страхование титула не имеет смысла. При признании суда сделки незаконной покупатель утрачивает обретенное право собственности. Вместе с тем продавец обязан вернуть все вырученные за квартиру деньги, которую взял при совершении сделки. Однако он возвращает деньги по 30 % от заработной платы, поэтому будет выплачивать не один десяток лет. Следовательно, если наступит страховой случай, то страхователь не сможет получить денег ни от продавца, ни от страховой компании. В договоре, наверное, присутствуют и другие ненадежные пункты, вызывающие вопрос: нужен ли такой вид страхования или найдет ли страховая компания причины, позволяющие им не производить оплату? Где-нибудь есть данные, дозволяющие узнать о выполнении компаниями обязательств?

Договор ипотечного страхования

23 дек. 2014, 02:47

Формально страхование ипотечной ответственности возникло в России в декабре 2004-го, примерно 10 лет назад. Однако на практике оно полноценно заработало лишь в этом году, когда кредитные риски взяли на себя страховщики. Располагая соответствующими гарантиями, банки теперь могут снизить процентные ставки по кредитам, смягчив в то же время требования по размеру первоначального взноса.

В итоге введение действенной процедуры ипотечного страхования стоимость кредита уменьшает и делает его гораздо более доступным. Иными словами, плата заемщика за страховку не будет обременительной, так как она приблизительно равняется экономии на разнице ставок по процентам за 2,5–3 года.

Сумма ипотечного кредита почти всегда довольно значительна, и отдавать ее приходится в среднем от 10 до 30 лет. Однако за такой срок может случиться все что угодно, и даже у образцового заемщика могут появиться непредвиденные сложности, связанные с выплатой взятого кредита. К примеру, изменяются:

• банковская политика кредитования;
• доходы заемщика, состав его семьи;
• система налогообложения;
• стоимость жилья;
• покупательная способность денег и т. д.

В этой связи возникают определенные риски как у банка, выдавшего кредит, так и у самого человека, этот кредит берущего. Минимизировать их и призван договор ипотечного страхования.

Схема ипотеки со страхованием, безусловно, понравится тем, чье финансовое положение неустойчиво и требует поддержки со стороны. От подобных клиентов, заключивших в нынешнем году договор ипотечного страхования, отзывы самые положительные. Кроме того, теперь кредит смогут получить даже заемщики с неважной кредитной историей. Правда, на особых условиях лизинга жилья: пока заемщик не выплатит полную сумму кредита, его недвижимость будет находиться в собственности лизингодателя.

У нового закона есть сильные и слабые стороны. Минус: страховщик выплатит страховую сумму лишь после продажи банком недвижимости заемщика (в погашение долга). Важный плюс получил заемщик: нет разницы, будет ли достаточно страховой суммы для погашения оставшейся кредитной задолженности, банку он не будет должен абсолютно ничего.

При этом страхование с нынешнего года стало обязательным, без него кредит вам просто не дадут.

Договор заключают между собой страховщик и заемщик с целью гарантирования возврата кредита и минимизации рисков.

Если наступит страховое событие, страховщик берет на себя обязательство выплатить оговоренную сумму — так называемое страховое возмещение. Идет эта сумма на погашение задолженности человека, взявшего в банке ипотеку.

Сам же заемщик при заключении такого договора также выплачивает страховую премию, за обеспечение покрытия рисков, которые могут возникнуть. Это своего рода плата за страховку вашего кредита.

Страховые случаи (риски)

Разделяются на три основные группы:

1. Страхование жизни и здоровья получателя кредита (на время действия договора ипотечного кредитования):

• на случай смерти;
• если заемщик станет инвалидом I или II группы;
• при возникновении временной нетрудоспособности.

2. Страхование угрозы потери недвижимости или ее повреждения от:

• пожара;
• стихийных бедствий;
• взрыва бытового газа, парового котла, других бытовых устройств,
• повреждения недвижимости из-за аварий в канализационной/водопроводной/отопительной системе,
• падения летательного аппарата либо его фрагментов,
• выявленных дефектов в конструкции строения, о которых заемщику при заключении договора не было известно,
• наезда на здание транспортных средств, не являющихся собственностью заемщика или членов его семьи,
• оседания грунтов, выхода почвенных вод,
• противозаконных действий сторонних лиц, повредивших или уничтоживших ваш дом или квартиру.

3. Титульное страхование потери недвижимости вследствие ограничения или полного прекращения права собственности. Это обеспечение юридической «чистоты» документов на недвижимость, иначе говоря, оно страхует собственника от событий, имевшихся в прошлом. Например, ваше право собственности можно будет оспорить, если в купленной квартире был прописан инвалид, который не давал согласия на ее продажу.

По договору страхования ипотечного кредитования, это могут быть:

• жизнь и/или здоровье (личное страхование);
• вероятность повреждения/утраты недвижимости. Это касается неисправности и дефектов (стен или перегородок, перекрытий, окон, дверей, электропроводки, сантехники и трубопроводов) или же потерей имущества, принадлежащего заемщику по договору купли-продажи. Его оформляют соответствующим образом в федеральной службе гос.регистрации прав и сделок с недвижимостью (имущественное страхование);
• право собственности на жилье, которое приобретается (титульное страхование).

Страховая сумма — это возможная выплата кредитору, если страховой случай, указанный в договоре, наступит. Согласно «Закону об ипотеке», величина страховки составляет 10–50% от суммы кредита. Она определяется кредитором и разнится в зависимости от того, как обстоят дела на рынке недвижимости и каков первоначальный взнос. Если он велик, а ситуация на рынке благоприятная, банк требует небольшую страховую сумму, в противном случае — ее размер возрастает.

Страховая премия (взнос) — это выплата, осуществляемая заемщиком по договору ипотечного страхования. Она производится ежегодно в соответствии с выставляемыми страховщиком счетами, в оговоренный срок, либо единовременно при заключении договора.

Срок действия страхового договора

Чаще всего он заключается на период действия подписанного кредитного договора (КД). Вступает в силу сразу же после подписания всеми участниками сделки.

Этот вид страхования — наиболее надежная защита в случае наступления любого из описанных страховых событий. Оно предусматривает выплату банку-кредитору страхового возмещения за понесенный ущерб в ситуации наступления одного из указанных страховых случаев (однако не более оговоренной страховой суммы).

Ежегодная страховая премия, которую вам нужно платить по комплексному договору, составит около 1% от общей страховки. На итоговую сумму влияют такие факторы:

• сколько действует страховой договор;
• каков возраст заемщика и его общее здоровье;
• в каком состоянии находится приобретаемое жилье;
• количество предыдущих сделок с недвижимостью.

Бывает так, что случай, предусмотренный страховкой, наступил, а возмещение оказалось больше суммы не исполненных вами обязательств перед банком, выдавшим кредит. В этой ситуации оставшаяся часть денег будет выплачена лично вам.

Обратите внимание, что при комплексном страховании ипотеки вы получаете:

• гарантии возврата банку-кредитору вложенных в жилье денег;
• страховую оценку дома или квартиры по рыночным ценам;
• бесплатную экспертизу предыдущих сделок с покупаемым жильем;
• прочие бонусы.

Прежде всего следует правильно выбрать страховую компанию. В некоторых случаях сам банк-кредитор предоставляет перечень таких фирм, вы имеете возможность выбирать лишь из этого списка. В иной ситуации вы сами должны убедиться в солидном стаже и опыте компании-страховщика. Хорошо, если он сотрудничает с надежными партнерами, предпочтительно — западными, по перестрахованию.

Предпочтительно, чтобы подписание договора страхования ипотечного кредита с оплатой первой суммы было оформлено одновременно со сделкой по покупке недвижимости. Обратите внимание и на оперативность, с которой страховщик решает, что соглашение об ипотечном страховании становится действующим. Для подобной проверки солидным компаниям с момента подачи заявления достаточно лишь одного дня.

Следующий этап — правильное оформление заявления. Бланк такого заявления вы берете в выбранной страховой компании, здесь же можете узнать, как его правильно заполнить.

Далее подаете страховщику необходимый перечень документов (см.табл.)

Также страховая компания может запросить у вас:

• разрешительные документы на перепланировку, если таковая ранее проводилась;
• справки из наркологического или психоневрологического диспансеров;
• риелторское заключение о юридической «чистоте» покупаемого недвижимого имущества.

В некоторых страховых компаниях вас могут попросить пройти медицинское обследование и предоставить соответствующую справку.

Когда все документы оформлены, собраны и предоставлены страховщику, тот устраивает предстраховую экспертизу, на основе которой формируется ваш окончательный индивидуальный тариф. Если все в порядке, то заемщика и банк информируют об этом, и последний утверждает решение по кредитованию.

Далее - подписание договора со страховой компанией. Это делается либо в офисе страховщика, либо прямо в банке, при получении ипотеки. Чтобы заключить договор страхования, вы должны представить:

• дату и номер КД;
• срок погашения ипотечного кредита;
• график погашения задолженности по кредиту.

Всё это может предоставить и банк, переслав страховщику ксерокопию КД.

Останется оплатить страховой взнос (это делается в офисе страховщика или в банке). Оформив и зафиксировав в регистрационной палате ипотечную сделку, вы предоставляете страховой компании копии полученных документов. Их перечень зачастую указывается в договоре о страховке. Чаще всего это:

1. Договор кредитования;
2. Договор ипотеки и купли/продажи;
3. Свидетельство о вашем праве собственника на недвижимость.

Иногда получение этих документов берет на себя страховщик, самостоятельно запрашивая их в банке или у риелтора.

В итоге, нетрудно видеть, что вся процедура получения ипотечного кредита заключается в оформлении:

• необходимых страховых бумаг;
• банковской и кредитной документации;
• договора купли / продажи и (или) ипотеки недвижимости.

1. Тщательно проверяйте все оформляемые документы, не подписывайте ничего, предварительно не прочитав и не вникнув в каждый из пунктов. Если потребуется, обратитесь за рекомендациями к опытному юристу. Особое внимание уделите документам, касающимся прав на недвижимость.
2. Выбирайте для оформления договора страховки по ипотеке только надежную, солидную страховую компанию. Это придаст вам уверенности в будущем.

Подробная информация о банке: Сбербанк России.