Описание

Договор найма квартиры

Многие ошибочно полагают, что составить договор найма квартиры не так уж сложно, тем более в интернете можно найти сотни вариантов и примеров данного соглашения. Однако если рассматривать эту сделку более детально, то можно сделать вывод, что определенные сложности возникнуть все-таки могут, и если не знать всех возможных нюансов этой процедуры, то в дальнейшем избежать проблем и конфликтов будет довольно трудно.

Опытные юристы отмечают, что типового договора быть не может. Более того, применить какой-либо типовой договор найма к каждой конкретной ситуации невозможно. Обычно использовать типовое соглашение можно лишь в том случае, если речь идет о договоре найма социального жилья, но это совсем отдельный разговор. Что касается сделок по найму квартир (других жилых помещений), то для них лишь установлены минимальные правила в Гражданском и Жилищном кодексах. В связи с этим все эти сделки практически сугубо индивидуальны. Однако есть и общие схожие черты для всех договоров найма квартир и другой недвижимости.

Следует отметить, что нормы Гражданского кодекса направлены в первую очередь на защиту нанимателя, а не хозяина жилья, но тем не менее, договор найма квартиры должен защищать интересы обеих сторон, в том числе и наймодателя. В соглашении указываются действия и последствия при возникновении наиболее типичных ситуаций. Это очень важно для того, чтобы можно было решить возникшие разногласия по упрощенной схеме, то есть в досудебном порядке. Если договор будет составлен грамотно, то отпадет необходимость обращаться в суд, что исключит конфликты между сторонами соглашения.

Давайте разберемся с самыми важными условиями и моментами договора найма квартиры (другого жилья). Во-первых, в этом документе следует прописать все реквизиты сторон. Это именно такой случай, что лишних данных не бывает. Указывайте адреса, контактные телефоны, можно прилагать к соглашению ксерокопии паспорта и иных документов.

Нанимателю следует хорошо изучить документы на квартиру и обязательно потребовать показать свидетельство о регистрации права собственности на жилье. Договор на наем квартиры должен быть лично подписан ее хозяином. Все данные, прописанные в договоре, должны совпадать со сведениями, указанными в паспорте.

Если есть несколько собственников жилья, которое сдается, то договор подписывается всеми этими лицами. Если же соглашение планирует подписывать только один владелец, то у него должна быть на руках нотариально заверенная доверенность. Информация о таком документе должна вноситься в договор.

В договоре найма обязательно прописывается предмет. В нашем случае предметом, конечно же, будет арендованная квартира. В Гражданском кодексе также указано, что договор найма квартиры может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (от 1 до 5 лет). Даже если хозяин жилья планирует его сдавать продолжительное время, то лучше все же заключать соглашение на год, после истечения этого срока его можно продлить.

В соглашении обязательно устанавливается цена. Следует также отметить, что многие допускают ошибки в этом пункте. Все прописывают цену за аренду жилья, но не упоминают при этом об оплате коммунальных услуг. В связи с этим каждая из сторон может начать трактовать это по-своему. Как правило, месячная сумма за сдачу квартиры уже должна включать в себя плату за воду, электричество, газ, телефон, интернет и т. д. Однако можно прописать эту статью выплат отдельно, ведь расходы на эти услуги зависят только от потребностей нанимателя.

Договор найма жилого помещения, квартиры, дома должен также содержать пункт о дате ежемесячного платежа. Как правило, данная сумма вносится авансом, на месяц вперед. Расчетный период чаще всего определятся с момента заселения квартирантов. Правда, для удобства можно установить и другой срок, каждого первого числа месяца например.

Довольно часто в договоры найма вносят пункт о возможности изменения цены. В таком случае следует установить период, в рамках которого может корректироваться сумма, и определить порядок ее изменения. Естественно, почти всегда речь идет о повышении стоимости, поэтому всегда обращайте на этот пункт очень пристальное внимание.

Разорвать договор найма квартиры досрочно ее владелец не сможет. В связи с этим включать подобный пункт в соглашение не стоит, так как он не будет иметь юридической силы. В то же время невыполнение прописанных в договоре обязательств (порча имущества, отсутствие платы за квартиру и т. д.) со стороны нанимателя дает наймодателю право требовать расторжения сделки.

Также стоит внести в договор найма пункт о порядке внесения изменений в данный документ, об ответственности сторон, об урегулировании претензий, возникших со стороны как владельца жилья, так и нанимателя.

В целом, за основу можно взять типовой договор найма квартиры. Бланк такого соглашения должен обязательно содержать все необходимые положения, которые требуются по Гражданскому кодексу. Но при этом вам понадобится еще сделать приложение к договору с информацией о жильцах, которые будут проживать вместе с нанимателем. В таком приложении должны быть указаны их права и обязанности, паспортные данные.

Кроме того, к соглашению нужно приложить акт приема-передачи. Данный документ подтверждает, что права владения и ответственность за жилье перешли от собственника к нанимателю. Такой акт является основанием для возврата нанимателю суммы залога, который вносится при заселении в квартиру.

Необходимо отметить, что договор найма и договор аренды – это разные виды сделок. Они, в частности, отличаются по субъектному составу и по типу помещений. Так, договор аренды оформляется в тех случаях, когда за плату сдаются нежилые помещения. Также он используется тогда, когда жилье передается юридическому лицу во временное пользование. Если жилая недвижимость сдается какой-нибудь фирме, то нужно заключать не договор коммерческого найма квартиры, а договор аренды квартиры. Если же жилье передается в пользование гражданину, то заключается исключительно договор найма.

Эти особенности нужно обязательно учитывать. Очень часто в договоре по найму жилья стороны именуют себя «арендодатель» и «арендатор», что в корне неверно. Если соглашение заключают физические лица, то сторонами по договору могут быть только наймодатель и наниматель.

В данной статье мы осветили основные правила, которые существуют в отношении договора найма жилья. Каждый случай индивидуален, и в любое соглашение нужно добавлять различные условия, которые конкретизируют вашу ситуацию и не противоречат законодательству. Вы, в принципе, можете взять примерный бланк и составить на основании него договор найма квартиры. Образец станет только шпаргалкой, но не готовым соглашением, которое можно просто распечатать и на скорую руку подписать. Он может быть лишь базой, на основании которой вы составите свой вариант договора с учетом особенностей вашего случая. Такая сделка – очень серьезная вещь, и она, естественно, не может быть написана на одной странице.

Очень часто наниматель и владелец жилья совсем не оформляют договор в письменном виде, тем самым допуская серьезную ошибку. Без соглашения проблемы могут возникнуть как у жильцов, так и у наймодателя, ведь они остаются совершенно юридически незащищенными. Квартиранты, к примеру, могут испортить недавно отремонтированное помещение, вынести мебель или другие вещи, и за это привлечь их к ответственности без договора будет сложно. Наниматели могут тоже сильно пострадать. К примеру, хозяин может безосновательно потребовать освободить квартиру или внезапно поднять плату за жилье. Только письменно заключенный договор может обезопасить обоих участников сделки. При наличии грамотно составленного соглашения можно даже улаживать конфликты без обращения в суд, что всегда на руку и наймодателю, и жильцам.

Важно также отметить, что договор найма коттеджа или дома очень похож на договор найма квартиры. Отличие, как правило, состоит лишь в том, что вокруг индивидуального строения находится земля, которая может переходить или не переходить во временное пользование нанимателя.