Выгодно ли покупать ипотечную квартиру - Свободная Пресса - Новости сегодня, 28 октября 2014 Фото

Бытует мнение, что ипотечная квартира, выставленная на продажу, дешевле, чем обычное жилье без залога. Так ли это? И как можно приобрести такую недвижимость?

Примеры, когда человек покупает квартиру в кредит, а потом продает её, не так уж и редки. Возникновение подобных предложений на рынке связано с самыми разными причинами. Типичный вариант — продажа ипотечной квартиры, чтобы купить другую недвижимость. Например, если семья ожидает пополнение, и однокомнатной квартиры уже не хватит для комфортного проживания.

Конечно, есть случаи, когда кредит становится для заемщика непосильным бременем, но таких продавцов на рынке не так много, как принято думать. Механизм проведения сделок прекрасно отработан риэлторами, каких-либо дополнительных рисков нет, отмечают эксперты.

Считается, что квартиры из-под ипотеки существенно дешевле, чем аналогичные объекты на «вторичке».

"Это не так. Чаще всего цены на них соответствуют среднерыночным показателям. В любом случае, выставляя на продажу залоговые квартиры, ипотечные продавцы, как и любые другие, стремятся получить максимальную прибыль, а некоторые еще и отбить свои расходы по кредиту. Поэтому нередко квартиры из-под ипотеки оцениваются их владельцем даже выше рынка, другой вопрос, что в сегодняшних условиях вероятность найти покупателя в этом случае стремится к нулю", — рассказал Лев Плецельман, руководитель Службы ипотечного кредитования компании ИНКОМ-Недвижимость.

«Риелтерские компании, например, делают так — то, что было приобретено, предположим, три-четыре года назад, будет продано по сегодняшней рыночной цене. Это принесет выгоду продавцу. То есть у продавца после погашения кредита и продажи квартиры на руках может остаться некоторая сумма, но только в том случае, если остаток долга по кредиту и проценты за период его использования окажутся меньше, чем стоимость квартиры на сегодняшний день», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Если же продажу квартиры «из-под залога» осуществляет сам банк, то покупателю она обойдется примерно в ту же сумму, что и квартира без обременения. А вот продавцу это невыгодно, поскольку ликвидационная стоимость (которая изначально была указана в отчете об оценке недвижимости), всегда ниже рынка, подчеркнула эксперт «БЕСТ-Новострой».

По словам Светланы Бириной, руководителя департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость». тем не менее, дисконт при продаже недвижимости, находящейся в залоге у банка, вполне возможен.

«Размер скидки определяется индивидуально, не превышая в среднем 10%. Здесь многое зависит от суммы задолженности и репутации банка. Покупатели охотнее выходят на сделку, если кредит оформлен в большой и надежной финансовой организации, и сумма долга является приемлемой. При других вариантах дисконт, скорее всего, понадобится, так как позволит выделить залоговую квартиру среди прочих предложений», — подчеркнула эксперт.

В базах по недвижимости всегда есть подобные предложения, особенно на вторичном рынке. Если же речь идет о реализации квартиры в случае дефолта заемщика, то в таком случае нужно обращаться в сам банк. На сайтах есть так называемые «витрины залогового имущества», где представлен имеющийся перечень подобной недвижимости.

«К примеру, у ВТБ24, который первым начал практиковать продажу квартир из-под залога, существует достаточно большая база таких объектов, с указанием контактных данных представителя банка, курирующего реализацию залогового имущества», — рассказывает Ирина Доброхотова.

По мнению экспертов, основная проблема такой сделки — это убедить покупателя. Предубеждение насчет ипотечных квартир еще сохранилось среди некоторых покупателей. Между квартирами с обременением и без обременения, они выбирают второй вариант. По данным ИНКОМ-Недвижимость, факт нахождения квартиры в залоге у банка негативно воспринимают 70% потенциальных покупателей.

Хотя нужно отметить, что число тех, кто опасается покупать подобные объекты, постепенно снижается (особенно, если сумма долга не превышает 3−4 млн. рублей). Отчасти это связано с тем, что механизм сделки хорошо изучен и отработан. Кроме того, опытному риелтору не составит труда объяснить, что риски при такой сделке не больше, чем в других случаях, отметила Светлана Бирина.

«Сложности могут появиться при проведении альтернативной сделки, когда ипотечное жилье — звено в „цепочке“: ее продажа проходит по особой процедуре, а покупатели недвижимости болезненно реагируют на любое отклонение от нормы. Сложнее всего приходится, когда залоговую квартиру покупает человек, который берет ипотеку в другом банке. Еще один тяжелый случай — когда банк, в котором бралась ипотека для покупки выбранной квартиры, больше не существует», — рассказал Лев Плецельман.

Как правило, сделка по купле-продаже квартиры из-под ипотеки проводится только в том банке, в залоге у которого находится этот объект. Помимо стандартного пакета документов к сделке на вторичном рынке жилья, потребуется разрешение на нее банка. «С получения такого разрешения и начинается подготовка к сделке купли-продажи. С банком оговаривается схема сделки, нюансы взаиморасчетов, решается вопрос снятия залога», — отметил Лев Плецельман.

Когда найден покупатель, его необходимо предупредить о том, что квартира продается через банк и сначала будет необходимо досрочно погасить ипотечный кредит по этой квартире. После погашения банк выдает справку, а затем документы на квартиру вместе со справкой банка о погашении кредита подаются в регистрационную палату.

Существует несколько вариантов, как действовать в данной ситуации. «Первый путь, когда покупатель дает деньги продавцу, а тот в свою очередь гасит полностью кредит перед банком. Деньги переводятся на счет банка, с квартиры снимается обременение по ипотеке, и у продавца появляется право полностью распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Но для проведения такой схемы покупатель должен полностью доверять продавцу, что тот после погашения кредита отдаст ему квартиру. В данной ситуации покупатель сильно рискует, так как не имеет никаких гарантий», — рассказала Ирина Доброхотова.

Естественно, найти такого покупателя непросто, поскольку желающих рисковать своими денежными средствами не много, и тогда процедура покупки осуществляется по второй схеме. Покупатель вносит деньги на две банковские ячейки. В одной — сумма погашения кредита, в другой переплата за разницу в цене за квартиру. После этого банк дает продавцу разрешение на продажу жилья.

Далее — обычный алгоритм сделки купли-продажи и регистрации собственности в регистрационной палате, после чего покупатель становится полноправным владельцем недвижимости. Такой вариант гарантирует покупателю, что квартиру он получает сразу и без проблем. Но такая схема продажи более долгая и сложная к тому же придется нести дополнительные расходы на аренду банковских ячеек, отметила эксперт «БЕСТ-Новострой».

Кстати, залоговую ипотечную квартиру можно купить и в ипотеку, но автоматического переоформления кредита не будет — покупателю-заемщику придется заново пройти процедуру одобрения и получения кредита.

Эксперты все-таки советуют самостоятельно не вступать в такую сделку — зачастую это не только сложная и длительная процедура, но еще и довольно рискованная. Лучше обратиться в надежную риелтерскую компанию, которая имеет соответствующий опыт работы на рынке ипотеки и крупную сеть банков-партнеров, и где помогут осуществить все необходимые действия по досрочному возврату кредита и снятию залога.

Будут ли проблемы потом?

Особых проблем с последующей продажей такой квартиры нет, ведь после приобретения покупатель становится ее полноправным собственником и вправе распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению (может и продать, и подарить, и завещать).

«Другое дело, если залоговая квартира куплена также в ипотеку. Тогда сначала лучше „закрыть“ кредит и только после этого продавать. Поскольку квартиры с обременением покупателей не привлекают, если они не обладают какой-то уникальностью или потенциальный покупатель не заинтересован именно в этой квартире», — заключила Ирина Доброхотова.

Фото: Наталья Медведева/ ТАСС

Как продать квартиру в ипотеке

• Можно ли продать квартиру в ипотеке
• Через сколько времени можно продать ипотечную квартиру
• Как продать, процедура сделки
• Погашение долга
• Можно ли продать долю в обремененной квартире
• Стоит ли продавать квартиру в ипотеке

Можно. А почему нет.

Ведь она в залоге только до момента гашения записи об этом в ЕГРП. То есть одна за одной происходит:

• гашение записи об ипотеке
• регистрация перевода права собственности на покупателя.

Конечно можно развести во времени эти моменты, но если Покупатель торопится подайте сразу два заявления.

Да хоть на второй день, после покупки.

Этот вопрос связан с выплатами подоходного налога.

Напомню, что налоговой базой для исчисления этого налога является доход.

Доход= доходы от продажи квартиры — расходы на покупку квартиры.

А в этой сделке как бы убыток не получить.

Если в вашей собственности квартира, купленная до 01.01.2016 года находилась три и более лет, от уплаты подоходного налога после продажи Вы освобождаетесь даже если у Вас есть доход. С 01.01.2016 года — срок владения. для исключения уплаты подоходного налога, увеличили до 5 лет

Поговорим подробно о процедуре сделки.

• Прежде — определитесь с ценой. Вы должны понимать, что сможете найти покупателя, если цена ему покажется привлекательной, ведь иначе он остановит выбор на квартире, свободной от обременений. Вариантов сейчас пруд-пруди. Вы должны это понимать.
• Закажите в банке выписку об остатке долга по кредиту. Покупателю сразу станет понятно, что вы готовы к сделке, а у него точно есть сумма собственных средств превышающих ваш долг
• Впрочем, Покупатель может взять кредит на покупку вашей квартире в вашем же банке.Только часто % ставка по нему выше, чем в других программах.
• Составьте и подпишите Предварительный договор купли-продажи. Он первостепенный в сделке. Как составить предварительный договор купли продажи квартиры > > >
• Передайте задаток по Соглашению о задатке. Шаблоны > > >
• Деньги, полученные на основании Предварительного договора передайте в банк для погашения кредита.
• Получите в банке закладную или справку о полной оплате кредита. Эти документы необходимо передать в Росреестр. вместе с заявление о погашении записи об ипотеке
• Сразу можно передать на регистрацию права собственности на Покупателя Договор купли-продажи и квитанцию об оплате госпошлины.
  

Очень подробно о процедуре сделки рекомендую посмотреть в видеоуроке:

• Пошаговая инструкция «Покупаем квартиру в обременении»

• Построчный комментарий к заполнению шаблона Предварительного договора «Предварительный договор купли-продажи квартиры в обременении»

А если и Покупатель посмотрит эти видеоуроки — он конечно же согласится купить именно Вашу квартиру, потому что будет понимать всю процедуру сделки.

• Да, при условии, что вырученных от продажи денег хватит на погашение долга.
• Нет, если цена, продаваемой доли меньше суммы долга. Так как банк берет в залог только целую квартиру!
  

• Если стоимость квартиры на данный момент не ниже покупной или даже выше — можно и продать
• Если ее стоимость ниже и Вы теряете много. рассмотрите сдачу такой квартиры в аренду, при условии, что вам есть, «где пересидеть» трудные времена.

Конечно необходимо понимать:

• рынок изменчив
• предпосылок для его активизации, а значит и подъема цен -нет, в ближайшее время.
  

Всегда рада разъяснить. Автор

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
   Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
   Как покупатель будет возвращать свои деньги?
2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
   После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
   Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
   Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности - получает заёмщик-продавец квартиры.
   Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.
   Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
   Какие риски у покупателя при таком способе?
   А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
   Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.

Что следует из выше сказанного?
Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк.
Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры?
Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке? Объясню на примере из собственной практики

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Ситуации у людей бывают разные, и не всегда получается так, как мы планируем. Вот так и с кредитами, тем более с ипотечными.

Ипотека с одной стороны вроде бы хорошо – помогает решать вопрос с жильем. С другой стороны – не всегда получается просчитать свои возможности.

Именно поэтому, сейчас на рынке стало продаваться так много квартир, которые находятся в ипотеке.

Бояться таких вариантов не стоит, т.к. процесс купли продажи подобных объектов, уже отработан.

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке следующий:

1) Находим покупателя с наличными деньгами.

2) Составляем предварительный договор купли-продажи, по которому он передает нам необходимую сумму.

3) Закрываем кредит.

4) Ждем закладную, снимаем обременение.

5) Продаем квартиру.

Чтобы было более понятно, я расскажу вам, уважаемые читатели, как купить ипотечную квартиру на примере из личной практики.

Итак, ко мне обратился мужчина с просьбой продать его квартиру. Изучив документы, стало ясно, что квартира находится в ипотеке. Долг продавца на тот момент составлял 600 000 рублей. Нормально, (у меня бывали случаи, когда эта сумма была равна 1 280 000 рублей).

По ипотечному договору мы должны продавать нашу квартиру с разрешения банка. На практике же никакого разрешения не берем, т.к. банку, по большому счету, все равно как и чьими деньгами, мы закрываем ипотеку. Банку главное вернуть свои деньги.

В нашем случае, у покупателя должно быть как минимум 600 000 руб. наличными.

Скажу сразу: объяснить человеку, что вначале он закрывает чей-то кредит, а только потом покупает себе квартиру – очень не просто. Но всегда находится человек, готовый пойти навстречу и поступить так, как требует того ситуация.

В нашем случае, мы нашли молодого человека, у которого 800 000 руб. были наличными, а остальную сумму он планировал взять в ипотеку.

Согласовав все нюансы, мы встретились в банке, где брал кредит продавец, для подписания предварительного договора купли-продажи. Почему в банке? Потому что так удобнее: и покупатель видит, что его деньги идут по назначению и продавец не ходит по городу с деньгами, а сразу кладет их на счет.

В данной ситуации самое главное грамотно составить предварительный договор: тогда и у продавца не будет мыслей передумать и покупатель будет спокоен.

Итак, деньги на счет мы положили. Осталось дождаться списания, получить закладную и снять обременение с квартиры.

Здесь хочу обратить ваше внимание вот на что: есть банки, которые досрочно закрывают кредит. Т.е. если например день списания у вас 15е число, а вы принесли деньги 1го числа, то написав заявление на досрочное закрытие кредита, банк его закроет уже на следующий день.

А есть банки, которые так не делают, а производят списание день в день, т.е. если стоит у вас в графике платежей 15е число, то и списание произойдет только 15го, даже если деньги на счет вы положите 1го числа. Никак не раньше.

В нашем случае банк работал по 2му варианту, т.е. договор мы подписали 3го числа, а списание должно было произойти 23го. В этом нет ничего страшного, просто процесс наш затягивался ровно на 3 недели. Ну да ладно, диктовать банку мы не можем. Ждем.

24го числа мы убедились, что наш кредит закрыт, теперь осталось дождаться закладной. В нашем случае закладная была в Москве, поэтому прошло ещё 2 недели, прежде чем она оказалась у нас в банке (в некоторых банках закладные находятся прямо в банке и выдаются клиентам в течение 3х дней).

Затем, получив закладную на руки, мы с продавцом поехали в регистрационную палату для снятия обременения. На это уходит 3 дня – после этого квартиру можно смело продавать.

Всё. Ну или почти всё, дальше идет обыкновенная ипотечная сделка (в нашем случае — ипотечная, а если у покупателя полностью наличные деньги, то ещё проще): сбор документов — рассмотрение банком – сделка в регпалате – выдача денег. Это ещё 2-3 недели.

В нашем случае весь процесс длился 2(!) месяца. Понимаю, что это долго. Но в итоге все остались довольны: и продавец, что наконец продал и покупатель, что купил то, что хотел, ну и я тоже, что помогла и тому и другому))

Поэтому, если вы нашли хороший вариант, а он находится в ипотеке, то не стоит от него отказываться. Единственный нюанс – это немного дольше по времени, чем обыкновенная сделка.

И ещё, проводите такого рода сделки только через хорошего риэлтора: вам будет гораздо спокойнее и надежней!

P.S. Если у Вас остались вопросы на тему: как купить квартиру, которая находится в ипотеке – задавайте их в комментариях.

Гузель, добрый день! У нас квартира в ипотеке Сбербанка. Внезапно появился покупатель, который хочет нашу квартиру, и у нас появилось предложение выкупить более дешевую жилплощадь. Какие есть варианты: Покупатель так же хочет оформить нашу квартиру в ипотеку, но ни у него ни у нас нет средств достаточных, чтобы досрочно закрыть нашу ипотеку! Возможно ли переоформить каким-то способом ипотеку на него?

Ему нужно подать заявление на ипотеку тоже в Сбербанк и сразу объяснить, что он будет перекрывать ваш кредит. Такая схема перекрытия существует, правда используют её очень редко. Будет даже лучше, если в банк вы пойдете все вместе и объясните вашу ситуацию.

Здравствуйте. Подскажите нам пожалуйста. Мы хотим продать квартиру, но она в ипотеке у банка. Покупатель же может расплатиться только жилищным сертификатом сертификатом. Возможна ли такая сделка?

Здравствуйте.
Выкупили комнату умершего соседа у его родственников, взяв ипотечный кредит на недостающую сумму, сумма меньше 300т.р.
Теперь начались проблемы по переоформлению жилищных услуг на собственника квартиры. В итоге в консультации единого инфо центра нам сказали что оказывается вся квартира находится в обременении, хотя сам банк это обременение не накладывал. С чего вообще так получилось? Покупаешь комнату, а получается попадаешь на всю квартиру, квартира наша собственность и никто не имеет права на нее претендовать. Как решить ситуацию?

Не совсем понятна ваша ситуация, обратитесь в юридическую консультацию и объясните вашу ситуацию подробнее.

Гузель, спасибо огромное за статью! Я купила квартиру. которая находилась в ипотеке на 550 тысяч. Эту ипотечную сумму переводила на счет продавцов. Право собственности получила. Та написано — «обременений не зарегестрировано». Но у меня есть опасение, что я купила квариру с ипотекой. Могла ли быть продажа с ипотекой? И если я получу выписку из ЕГРП, там должно это отразиться?

Если написано «обременений не зарегистрировано», значит так и есть.

Добрый день.Скажите пожалуйста,мы продаём свою 1-ку и хотим приобрести 2-ую,нашли вариант но квартира в ипотеке,можем ли мы погасить ипотеку мат.капиталом,ребёнку ещё нет 3 лет,а остальную сумму отдать наличными?

Чужую ипотеку закрыть мат.капиталом нельзя. Вам нужно закрыть наличкой, а мат.капитал использовать для покупки этой квартиры.

скажите стоит ли покупать обремененную квартиру ипотекой,у нас наличный расчет но у них долг 4000000!что обязательно указать в договоре?на что обратить внимание?опасно ли это?

Как продать квартиру если она в ипотеке

Реализация залогового имущества, которое находится в ипотеке, может понадобиться в различных ситуациях. Юридически данный процесс достаточно сложный, поэтому следует внимательно отнестись ко всем деталям.

Заемщик с ипотекой может продать жилье с обременением в случае:

• неплатежеспособности (утрате основного места работы, сокращении уровня доходов, получении инвалидности, пр.);
• смены места жительства (переезд в другой город или страну);
• необходимости в расширении жилой площади (покупка жилья больших габаритов);
• наличии задолженности по кредиту (по ипотеке или другому крупному займу);
• вынесении постановления суда о принудительной реализации (в случае длительной неуплаты долга и штрафных санкций по заявлению кредитора).

Согласно законопроекту «О самостоятельной реализации залогового имущества должником», который находится на рассмотрении Госдумы, суд сможет предоставлять должнику возможность лично продавать квартиру без участия судебных приставов.

На практике существует несколько способов продажи имущества, которое находится в ипотеке:

1. Реализация жилья за наличные средства. Заемщик находит покупателя, переоформляет документы, получает денежные средства в обусловленном размере. Полученную часть суммы должник вносит на счет банка в качестве погашения основного долга, а остальными деньгами распоряжается на свое усмотрение.
2. Переоформление кредитного договора на покупателя (при условии выплаты им уже уплаченной части кредита продавцу). По соглашению банка имущественные права и финансовые обязательства официально передаются новому покупателю квартиры.Данный способ предусматривает некоторые нюансы в оформлении документов. Перед продажей жилья кредитор оценивает платежеспособность покупателя, после чего принимает решение о передаче или запрете передачи имущества третьему лицу.
3. Передача права на реализацию ипотечного имущества кредитору. Заемщик может обратиться с заявлением (о досрочном погашении кредита путем реализации квартиры) к руководству финансово-кредитного учреждения. В данном случае банк самостоятельно ищет покупателя.

Для заемщика такой вариант продажи невыгодный в связи с массовыми злоупотреблениями и коррупционными деяниями со стороны должностных лиц кредитных организаций. По предварительному сговору жилье продают по заниженной цене, а банк, в свою очередь, получает крупную сумму денежного вознаграждения от покупателя.

Продать ипотечную квартиру, дом находящийся в обременении, третьим лицам без уведомления и разрешения банка невозможно. Имущество является залоговым, поэтому перед его продажей необходимо получить специальное разрешение у кредитора.

Приняв решение продать ипотечное недвижимое имущество самостоятельно, следует осуществить ряд процедур:

1. Уведомить банк о решении продажи жилья. На имя руководителя ипотечного сектора банка написать заявление с указанием причины желания досрочного погашения долга и реализации имущества.
2. Найти покупателя. Поиск можно осуществлять путем изучения информационных интернет-порталов, объявлений в СМИ, обращения в агентства недвижимости или через знакомых.Следует знать, что существует большой риск наткнуться на мошенников, подыскивая потенциального покупателя через непроверенные источники.При обращении в агентства владелец квартиры сможет получить квалифицированную консультацию и помощь в подборе покупателя, но за их услуги придется заплатить некоторый процент от сделки.
3. Покрыть полную сумму по кредиту. Для этого покупатель передает оставшуюся сумму долга банку для закрытия договора. Передача средств оформляется в качестве задатка и нотариально заверяется. После внесения средств на счет банка участники процесса получают справку о закрытии ипотеки и закладную на жилой объект, находящийся в обременении.
4. Обратиться в Регистрационную палату для снятия обременения с жилья, поставить в свидетельстве о праве собственности соответствующую печать. Продавец совместно с представителем банка предоставляет государственному органу документы для отчуждения имущества.Порядок отчуждения залогового имущества регламентирован законами и нормативно-правовыми актами.
   

Согласно п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если нашелся покупатель, который желает приобрести жилье, но не имеет для этого достаточной суммы средств, можно оформить новый ипотечный договор. Процесс достаточно затратный по времени и не всегда дает положительный результат.

Что для этого необходимо сделать:

1. Обратиться к кредитору с заявлением о досрочном погашении долга путем продажи жилья, получить разрешение.
2. Предоставить банку покупателя с паспортом для оценки его платежеспособности. Банк может потребовать дополнительные документы от нового заемщика (справку о доходах, поручителя, пр.). Далее кредитная организация принимает решение о переоформлении ипотечного договора на его имя.

Если же банк разрешил покупателю оформить ипотеку:

1. Покупатель при необходимости вносит всю сумму задолженности с учетом штрафных санкций или же очередной платеж по кредиту, после чего осуществляется процедура по оформлению ипотеки (предоставление выписки из ЕГРП, из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам; оценка квартиры; подписание договора).
2. Далее происходит процедура купли-продажи жилья и передача средств продавцу.

1. Заемщик обращается в банк с просьбой продать объект недвижимости, находящийся в качестве залога, для погашения долга.
2. Банк самостоятельно подыскивает покупателя.
3. Финансово-кредитной организацией осуществляется подготовка необходимых документов.
4. После внесения средств в банковскую ячейку между покупателем и продавцом заключается сделка купли-продажи жилья.
5. Продавец получает денежные средства за квартиру, а покупатель — жилье.

Реализацию ипотечного жилья, которое находится в залоге, можно осуществить несколькими способами. Какой наилучший вариант, каждый решит индивидуально: все зависит от ситуации.

Что делать с валютной ипотекой в 2016 году: реструктуризация, законопроекты и решения Правительства Материнский капитал 2016: до какого года действует программа, каков размер суммы, на что ее можно потратить и как обналичить Заявление на возврат НДФЛ 2016: заявление на налоговый вычет при покупке квартиры, за ребенка, за обучение Выписка из домовой книги: где ее получить, каков срок ее действия, образец и бланк выписки